支持稳市场稳预期的一揽子金融政策正在逐步落地。

5月20日新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，1年期和5年期以上LPR双双下行0.1个百分点至3%和3.5%。

此次下调早有预期，今年5月7日央行宣布下调政策利率0.1个百分点，带动LPR随之下行0.1个百分点。

这是LPR在今年的首次调整，距离上次调整时隔7个月。调整后增量房贷无论首套还是二套都将下调0.1个百分点，节约利息支出降低月供负担。叠加公积金贷款利率下调，后续对于刚需客群吸引力依旧较大，短期内也将吸引一波存量需求入市。

存量房贷的房贷利率将在重新定价日调整，届时居民月供偿还压力将有所减轻，后续消费潜力有望得以释放。

同时，LPR利率下调也将降低开发企业融资成本，实现稳主体。

当前促进房地产止跌回稳仍需继续努力，稳楼市政策仍有调整空间。

此次降息，相当于已经打了“明牌”。

今年5月7日，国新办新闻发布会上央行行长潘功胜表示，将加大宏观调控强度，推出10项政策，进一步实施好适度宽松的货币政策，推动经济高质量发展，主要包括下调政策利率0.1个百分点等。

同日，央行公告称从2025年5月8日起，公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.50%调整为1.40%。公开市场操作7天期逆回购利率即央行短期政策利率。

发布会上，央行行长表示“经过市场化的利率调整后，经过市场化的利率传导，预计将带动贷款市场的报价利率（LPR）随之下行0.1个百分点。”

从降息幅度来看，也符合预期，1年期和5年期均下调10个基点。此次降息后1年期和5年期LPR均已降至LPR机制设立以来最低点。

这是今年以来首次调整，在此之前的2024年5年期以上LPR共调整了3次，其中2月和10月下调幅度均达到了25个基点，降幅创LPR机制设立以来之最。

从更长周期来看，2019年8月至今，5年期及以上LPR总计调整过11次，在此之前最大降幅为25BP，发生在2024年2月和10月，降幅10个基点的调整频次最多，总共有4次。

5年期以上LPR下调，进而带动房贷利率中枢进一步下移，对于购房者来说最大的利好是房贷“减负”。

以100万贷款本金、30年期、等额本息的个人按揭贷款，调整后月供减少约56元，累计利息减少约2万元。能够提升刚需购房者支付能力，有利于支持居民家庭刚性住房需求。但对于更多潜在购房者而言，降息带来的刺激并不足以抵消其观望情绪，因此所能撬动的购房需求规模仍然比较有限。

不过值得注意的是，此次调整部分城市诸如广州、苏州、合肥等原本房贷利率为3%的城市增量房贷利率或通过减少加点幅度，以维持执行3%原利率。

在LPR下调之前，消息称广州多家银行将房贷利率由LPR-60BP调整为LPR-50BP，也就是说房贷利率仍将维持在3%。同样上调的还有厦门，目前厦门首套执行LPR-45BP，较调整前上调5BP。

同样以苏州为例，据克而瑞苏州机构调研，苏州部分银行表示目前首套房贷利率最低还是执行3.0%，具体变动还需等后续通知。由于LPR降低了10BP，如果首套房贷利率最低还是执行3%，其利率构成就是LPR（3.5%）-50BP。

另外，LPR利率下降后存量房贷利率也有望在重新定价日进一步下降，当前大部分购房者定价周期已经调整到3个月，年内部分存量房贷利率有望迎来下调。而部分城市首套房贷利率保持3%不变的情况下，增量房贷利率和存量房贷利率利息差也将进一步减小。

对于存量房贷而言，有利于减轻月供偿还压力，后续消费潜力有望得以释放。

从供给端来看，LPR下调也将降低开发企业融资成本，同时在降息之外，金融支持房地产举措持续发力稳主体，为房地产市场止跌回稳提供了重要支撑。

在前两天国民经济运行情况新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖谈及房地产时表示，当前房地产市场总体仍在调整转型过程中，刚性和改善性需求仍待释放，部分地区房地产去化压力依然较大，促进房地产止跌回稳仍需继续努力。

除了金融信贷支持外，房地产政策还有哪些调整空间？

从中央层面来看，将围绕“稳预期、防风险、促转型”三大核心目标，进一步形成“四策并举”的政策组合拳。

需求侧将继续调减限购、限贷等限制性措施；供给侧将通过收购存量商品房、闲置土地收储优化供给结构，形成“以存量换增量”的良性循环，缓解库存压力。同时，政策重点支持构建“好房子”标准体系建设，引导行业从规模扩张转向品质提升。扩大城中村改造范围，通过货币化安置、房票制度等引导需求释放等。

地方政策将围绕中央部署，结合区域市场特点，围绕“品质升级、需求激活、存量盘活”三大维度发力。

核心城市进一步探索容积率奖励、税费减免等创新工具，推动“好房子”建设标准落地；需求端政策持续优化，主要体现在降低购房门槛、调降交易税费和购房补贴方面，稳需求进而稳市场，税费优惠和购房补贴向特定人群倾斜。

一线及核心二线城市将加大城中村改造力度，如上海推进中心城区旧里改造、重庆扩大项目规模，并通过“房票安置+商品房去化”联动机制稳定市场预期。

目前来看，通过短期内LPR、公积金利率下调，对首套房的支持效果可能强于投资性需求，将直接降低购房成本，提振市场交易活跃度。同时LPR下调也将降低开发企业融资成本。

房地产市场仍处于止跌回稳进程中，市场仍以“稳量缓价”为主基调，住房市场的复苏将呈现“温和回暖、结构分化”特征。中长期来看，还需要通过一系列消费支持政策提振市场信心，推动房地产行业新发展模式转型。