南都物业在发布2024年报后，资本市场表现不佳，股价出现下跌。4月22日收盘，物业管理行业首家A股上市企业南都物业报收10.29元/股，总市值报10.74亿元，距离前一天股价下跌4.19%。

4月18日，南都物业发布2024年年报，交出一份营收净利双降的成绩单。报告显示，公司全年营业收入18.05亿元，同比下降2.45%；归属母公司净利润约0.22亿元，同比暴跌88.21%；扣非净利润约0.41亿元，降幅亦达41.84%。

这一数据不仅创下公司自2018年上市以来的最大净利润跌幅，也折射出物管行业在宏观经济承压、资本市场波动下的转型阵痛。

值得关注的是，南都物业净利润的崩塌并非源于主营业务失速，而是因其投资的安邦护卫（603373.SH）股价下跌导致公允价值变动损益亏损超0.53亿元，直接吞噬利润超八成。中国物业管理协会研究员李峰指出，南都物业的案例暴露了物企过度依赖非经常性损益的财务风险，当资本市场波动加剧时，此类“副业”反成业绩“黑天鹅”。

尽管公司在长三角区域市场拓展与费用控制上有所成效，但其业务结构隐患亦随之浮现：江浙沪区域签约面积占比高达85.58%，多元化增值服务收入贡献不足10%，区域集中度过高与创新业务增长乏力成为制约长期发展的关键瓶颈。

营收净利双降

投资“踩雷”成业绩最大拖累

年报数据显示，南都物业2024年净利润下滑88.21%至2190.53万元，创历史最大跌幅。若剔除非经常性损益影响，扣非净利润同比降幅仍达41.84%，反映出核心业务盈利能力持续弱化。

导致南都物业净利润崩塌的核心因素在于投资失利。该公司持有的安邦护卫403.23万股（占其IPO前总股本5%），因后者2024年股价累计下跌29.47%，公允价值变动损益录得-5306.45万元，同比减少54.74%，直接导致净利润减少3979.84万元。

对此，上海某券商分析师评论称：“物业公司跨界投资本为寻求增长点，但南都物业对单一标的过度押注且缺乏风险对冲，暴露出投资策略的激进与风控缺失。”

从经营层面看，南都物业营业收入微降2.45%至18.05亿元，主要系物业服务项目撤场导致。年报显示，2024年公司总签约项目减少32个至690个，总签约面积缩水258万平方米至8610.82万平方米。分业务看，物业基础服务收入15.94亿元（占比88.28%），同比下降1.86%；物业增值服务收入1.59亿元（占比8.78%），降幅5.90%；资产管理服务更因长租公寓退出导致毛利率骤降至-48.41%，亏损加剧。

成本端压力同样显著。尽管销售、管理、财务费用合计下降15.27%，但营业成本达15.34亿元，仅微降1.33%，毛利率同比下滑0.96个百分点至15.04%。行业对比显示，这一水平低于2024年百强物企平均毛利率（约18%），凸显成本管控效能不足。

长三角贡献85%营收埋隐患

社区增值服务增长乏力难破局

年报显示，南都物业在2024年全年新签项目100个，新签约面积1040.47万平方米，其中江浙沪区域面积占比高达92.51%，较上年提升1.43个百分点。截至报告期末，公司总签约项目690个，总签约面积8610.82万平方米，其中江浙沪区域面积占比85.58%，较上年度略有提升。

南都物业的区域战略呈现出“收缩性聚焦”特征。虽在重庆、湖北等非长三角区域实现营收个位数增长，但整体贡献微弱，难以撼动区域失衡格局。

中国城市规划设计研究院区域规划研究所副所长陈明分析称，过度依赖单一区域虽可短期内巩固市场份额，但易受地方经济波动、政策调整冲击。尤其是长三角物管竞争已趋白热化，价格战风险可能进一步挤压利润空间。

面对传统物业服务的增长瓶颈，南都物业近年力推多元化增值服务，包括社区电商“悦市集”、企业服务“乐勤企服”等。然而，2024年物业增值服务收入仅1.59亿元，同比下滑5.90%，占总营收比重不足9%；资产管理服务更因长租公寓业务收缩，收入下降17.98%至2690万元，且毛利率深陷亏损泥潭。

值得注意的是，南都物业试图通过科技赋能破局，如增资商用清洁机器人企业杭州云象，但其2024年研发费用反降14.42%至297万元，研发人员仅9人（占总员工0.1%），创新投入力度与其战略雄心明显不匹配。

中指研究院物业事业部负责人张化学指出：“物企增值服务普遍面临规模化难题，南都物业的尝试尚未形成差异化竞争力。若不能打通供应链、提升用户粘性，所谓‘生态协同’恐流于概念。”

不可否认，当行业进入存量博弈阶段，物企需要从“规模依赖”转向“能力驱动”。一位不愿具名的业内人士分析，“南都物业在科技投入、增值服务、跨区域运营三大关键能力的建设上明显滞后，这可能在未来3年～5年形成战略断层。”

南都物业的2024年年报，既揭示了资本市场波动对物企业绩的致命冲击，也暴露出区域过度集中与创新乏力的结构性风险。面对行业洗牌加速，物企亟需在稳健投资、区域均衡布局、科技赋能间找到平衡点。

未来，南都物业能否凭借“住宅+商写+城市服务”的全业态战略扭转颓势，仍需观察其能否兑现两项关键承诺：一是严控投资风险，避免“炒股”拖累主业；二是打破区域依赖，真正激活增值服务的盈利潜能。

正如年报风险提示所言——“市场竞争加剧与成本上升的双重压力下，唯有持续创新与精细运营方能突围”。