粉丝提问：

大表哥，上次你说不要碰伪豪宅，否则会很惨，能举个北京伪豪宅的例子具体说说吗？

大表哥回答：

伪豪宅在北京最典型的例子就是朝阳区的东区国际小区了。

东区国际细分板块属于红庙，不过由于距离国贸CBD核心区直线距离就两公里，所以也算泛国贸片区，在板块上还可以，是具备打造豪宅的条件的。

当初，开发商也是这么宣传的，也是以豪宅的定位和价格来卖的。2004年、2005年新房开盘均价在8000元一平米，最贵的户型接近1万，对应现在的价格大概在10万元一平米。妥妥的豪宅价。

当时不少山西煤老板进京，就被这个小区的宣传忽悠了，大举买入。

但是最终落地却完全没有达到豪宅标准，最终沦为伪豪宅，目前这个小区的二手房价，普遍在5万元在左右，让当初高价买了这个小区的人，亏的很惨。

东区国际最大的问题在两个方面，一是小区设计理念有问题，作为一个豪宅，小区涉及成了30层左右高的塔楼，三梯八户，虽然面积做得不小，两居140平米左右，三居170平米左右。

但是放眼全国，豪宅几乎是不可能设计成塔楼的，豪宅绝大部分都是板楼，至少也得板塔结合，然后一梯一户，至少也得一梯两户。

所以，三梯八户的塔楼设计，就注定了它不会是真豪宅，底子就是伪豪宅。但是由于当初商品房市场刚起步不就，很多人没怎么“见过世面”，开发商拿着香港那边的设计图一忽悠，山西煤老板门就相信了。

第二个问题是小区的物业维护不行。

豪宅除了设计理念先进，建筑质量和品质过硬之外，后期的维护也非常重要，甚至同等重要。

但是东区国际的物业是北京悦祥，一家非常普通的物业公司，根本没有管理维护豪宅的经验，所以东区国际在交付之后，小区公共部位破损明显，管理也比较混乱。完全没有豪宅的影子。

当然，管理混乱也和小区住户太多导致管理不过来有关。由于是高层塔楼设计，容积率高达3.5，5栋楼的住户1500多户，住着五六千人，物业管不过来也实属正常。

因此，大表哥给大家一个建议，如何判断一个新开盘的小区有没有成为豪宅的可能，除了看板块和价格之外，这两个指标也非常重要。

第一，绝对不能是塔楼，塔楼属于先天有缺陷的，现在市场慢慢已经淘汰了。

第二，小区户数不能太多，豪宅最重要的属性就是小区不能太大，住户不能太多，否则什么物业都管不过来，而且住户太多，素质参差不齐，更难管理。

第三，不要买小开发商或者不知名的开发商开发的所谓豪宅，大表哥不是说100%的小开发商造不出豪宅，而是说99%的小开发商都造不出好的豪宅。一是他们能力水平确实有限，经验不足。二是小开发商很多都是抱着一锤子买卖来做的，不会下本钱去建。

第三，看看物业，现在在北京，新房的物业费如果低于8元一平米，也基本不可能成为豪宅，因为物业是个纯人力和钱的行业，你交多少费，和你享受到的物业服务是成正比的。

（转自：地产局座）