行业近况

本周（2025年3月3日至3月7日）中证REITs全收益指数上涨1.19%，价格指数上涨1.14%。C-REITs市场总市值收于1798亿元，环比上升0.84%。

评论

高位震荡延续，成交活跃度有所下降。本周产权REITs流通市值加权总回报为+1.00%，金隅智造工场REIT领涨7.81%，上周领跌7.92%的华夏深国际REIT本周收涨5.53%。经营权REITs流通市值加权总回报为+1.17%，分派率最高的蒙能清洁能源REIT领涨6.67%，上周领跌7.59%的山东高速REIT本周收涨2.81%。各板块总回报指数涨跌幅分别为+2.26%（能源）、+2.23%（产业园）、+1.19%（仓储物流）、+0.85%（高速公路）、+0.43%（市政环保）、+0.13%（保租房）、-1.33%（消费），消费板块指数受部分项目即将解禁影响而收跌。本周日均成交额7.33亿元、日均换手率0.95%，环比分别下滑9.6%、下降0.12ppt，受成交活跃度下降影响，我们跟踪的C-REITs市场情绪指标本周收于55，本周前曾在80以上的过热区间运行了历史最长的连续27个交易日。

利差变动不大。经营权REITs市值加权中债IRR与十年期国债到期收益率利差环比收窄14bps至346bps，主要受到经营权REITs价格上涨、中债IRR下行影响。产权REITs市值加权年化分派率与十年期国债到期收益率利差环比走阔1bp至245bps。此外，产权REITs市值加权年化分派率与中证红利指数股息率之间的负利差环比走阔3bps至-216bps。

关注长端利率趋稳后，短线超调项目的配置机会。我们在《公募REITs月报（2025-2）：市场高位震荡，关注解禁带来的波动与机会》中提示，3月解禁的5单项目在短期有可能带来抛压，但若市场出现明显回撤，我们认为反而可能提供较好介入机会。本周华润、金茂、物美REITs分别收跌3.15%、4.58%、5.40%，反映出3月中旬首批消费REITs解禁日期临近情况下，买方观望情绪浓厚。目前消费板块市值加权平均分派率比产业园板块略低不到10bps，算数平均分派率则相等，考虑业绩预期弹性差异，若有进一步回调则消费REITs相对价值或将进一步显现，我们认为长端利率以及C-REITs市场情绪波动均趋稳后或有介入良机。

后续关注：利率波动情况；市场情绪变化；年报增量信息。  

项目经营波动超预期；利率波动超预期；市场情绪波动超预期。

C-REITs一周市场回顾

图表1：近期交易所挂网项目情况

注：数据截至2025年3月9日 资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，中金公司研究部

图表2：3月3日至3月7日C-REITs市场情况

注：1）2025年基金管理人预期可供分派率（年化）基于各REITs招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额年化计算；24Q4YTD实际可供分派率（未年化）基于各REITs2024年四季报披露的本年累计可供分配金额计算，未年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人2024年预期）的计算中，有历史季报的REITs基于各REITs24Q1至24Q4累计可供分配金额（为缓解期初现金影响，第一次季报报告期之前产生的可供分配金额未纳入计算）计算，没有历史季报的REITs按招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2024年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2024年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2024年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2024年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于不复权价格涨跌幅以及分红收益加总计算；4）数据截至2025年3月7日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表3：C-REITs市场走势

注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理；2）数据截至2025年3月7日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表4：各板块REITs总回报走势

图表5：C-REITs与股债指数走势对比

注：1）为方便对比，对各指数作起始日期标准化调整，均以2025年2月28日收盘价作为基准100；2）数据截至2025年3月7日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表6：C-REITs与股市换手率对比

注：1）数据截至2025年3月7日；2）基于自由流通份额计算 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表7：C-REITs日度成交情况

注：1）数据截至2025年3月7日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表8：各资产类型REITs现金分派率对比

图表9：近期部分REITs相关政策与新闻动态

注：以上动态依次来源于：https://www.gov.cn/zhengce/content/202503/content_7010604.htm；https://www.gov.cn/yaowen/liebiao/202503/content_7010838.htm；https://www.cnstock.com/commonDetail/371746。

资料来源：中华人民共和国中央人民政府官网，上海证券报，中金公司研究部

图表10：产权REITs分派率与利差走势

注：数据截至2025年3月7日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表11：经营权REITs中债IRR与利差走势

注：数据截至2025年3月7日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表12：仓储物流REITs分派率与利差走势 

注：数据截至2025年3月7日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表13：市政环保REITs中债IRR与利差走势

注：数据截至2025年3月7日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表14：产业园REITs分派率与利差走势

注：数据截至2025年3月7日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表15：高速公路REITs中债IRR与利差走势

注：数据截至2025年3月7日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表16：保租房REITs分派率与利差走势

注：数据截至2025年3月7日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表17：能源REITs中债IRR与利差走势

图表18：消费REITs分派率与利差走势

本文摘自：2025年3月10日已经发布的《公募REITs周报（3.3-3.7）：高位震荡延续，关注利率波动及解禁情况》

张星星 分析员 SAC执证编号：S0080524020008

裴佳敏 分析员 SAC执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581

谭钦元 分析员 SAC执证编号：S0080524020010

孙元祺 分析员 SAC执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951

顾袁璠 分析员 SAC执证编号：S0080523080008

张文杰 分析员 SAC执证编号：S0080520120003 SFC CE Ref：BRC259

张宇 分析员 SAC执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713  

杨 鑫  分析员 SAC执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref: APY553 CFA

陈健恒 分析员 SAC执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220

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