核心财务指标表现亮眼

2026年上半年中金湖北科投光谷REIT核心财务数据整体平稳，期末净资产规模达13.30亿元，经营活动现金流表现突出，累计实际分配金额2734.80万元，单位实际分配金额0.0456元，覆盖本期可供分配金额的115.36%，收益分配力度稳定。近三年可供分配金额维持高位，2023年设立后半年为4285.55万元，2024年达7418.81万元，2025年为5725.24万元。

项目运营出租率大幅回升

报告期内底层产业园项目运营向好，整体出租率较上年同期提升10.85个百分点至80.54%，实际出租面积达13.50万平方米。其中光谷软件园出租率同比增长13.73个百分点至80.69%，互联网+项目租金收缴率同比提升13.77个百分点至75.41%。项目整体租户结构分散，覆盖65家租户、12个行业，前五大租户租金收入占比65.96%，核心租户稳定性较强。

投资运作管控扎实稳健

本基金完成初始资产投资后报告期内未新增不动产项目，通过持有专项计划全部份额穿透持有底层项目公司100%股权。管理人联合运营机构建立全流程管控机制，覆盖印章证照管理、账户现金流监管等核心环节，报告期内完成两次分红合计2734.80万元，对应2025年未分配可供分配金额分配比例接近100%，后续将确保年度可供分配金额分配比例不低于90%。

区域产业运营展望清晰

当前武汉东湖高新区产业园市场处于供需调整阶段，2026年上半年区域工业用地成交面积131万平方米，未来三年仍有新增项目入市，市场以“以价换量”为主要招商策略，光谷区域空置率处于20%-30%区间。政策层面《武汉市城市更新条例》正式施行，叠加湖北省科创相关扶持政策落地，将持续导入优质科创租户资源，管理人后续将加大优质租户招引力度，进一步提升出租率与租金收缴率。

核心费用支出合规合理

报告期内基金各项费用计提合规，整体费用规模处于合理区间，核心费用均严格按照合同约定费率计提，运营成本管控成效显现。

报告期内无应付交易费用相关支出，交易费用合计6.02万元，全部为信息披露费及少量其他杂费，无额外交易佣金支出。

项目收益结构清晰稳健

报告期内项目公司租金收入3420.79万元，占总营业收入比例达88.77%，为核心收入来源，出租率大幅提升有效对冲了租金单价下滑的部分影响。基金无股票投资相关收益，仅持有货币资金及不动产资产支持证券，利息收入16.64万元，收益结构稳健。

关联交易合规无利益输送

报告期内基金关联交易均按正常商业条款开展，不存在利益输送情形，通过关联方交易单元进行的交易、应支付关联方的佣金均无发生额，关联方采购的物业管理费及运营管理费合计662.88万元，较上年同期下降9.86%。

底层资产持仓明细明确

基金穿透持有的全部不动产资产为光谷软件园及互联网+项目，均位于武汉东湖高新区核心产业带，资产账面价值合计12.88亿元，其中光谷软件园资产占比超85%，为核心运营资产。

持有人结构稳定优化

截至2026年6月末，基金总份额6亿份，持有人户数6635户，户均持有份额9.04万份，机构投资者持有占比93.19%，个人投资者持有占比6.81%，个人投资者占比较上年末提升0.82个百分点，公众参与度有所提高。原始权益人湖北省科技投资集团有限公司期末持有2.51亿份，占总份额比例41.86%，持仓稳定性较强，基金管理人所有从业人员持有本基金份额为0。

基金份额规模保持稳定

本基金为契约型封闭式运作，报告期内未发生份额申购赎回，期初及期末基金份额总额均为6亿份，份额规模保持稳定。

券商交易单元无相关交易

报告期内基金未开展股票、债券等证券交易，无租用证券公司交易单元进行股票投资及佣金支付相关记录，全部闲置资金均以货币资金形式存放，流动性安全边际较高。

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