（来源：上海楼市情报）

2026年伊始，上海宝山楼市迎来一枚重磅炸弹！就在今日（2026年1月29日），建发房产在宝山美兰湖板块打造的纯宅地项目正式公布案名——【建发·云湖玥】！

这不仅标志着上海宝山首个“低密浮岛社区”的诞生，更意味着建发地产携其顶流产品力，重返美兰湖核心区，为预算在四五百万的刚改、刚需购房者，带来了一个极具颠覆性的品质之选。

据悉，项目预计将于2026年第二或第三季度正式入市。该地块于2025年9月七批次土拍中，由建发以约23.23亿元底价竞得，楼板价约2.13万/㎡。项目西距地铁7号线美兰湖站仅约700米，东侧紧邻美兰西湖公园，集TOD便利与生态湖景于一身，起点之高，令人瞩目。

| 不止低密 更是“悬浮”的立体生态岛 |

建发·云湖玥最大的颠覆，在于其前所未有的“全抬板社区”设计，这在宝山尚属首例，即便放眼整个上海，此前也只有徐汇安澜上海等极少数顶豪项目采用。

根据最新规划调整方案，项目将整个社区的地面层整体抬升了约5-6米！社区内部活动地面的绝对标高达到约10.6米，而单元楼首层的地面标高则来到10.75米，使得整个社区宛如一个“浮”于地面之上的生态岛屿。

左：变更前，右：变更后

私密与尊崇感倍增：人在社区内的活动完全被抬升至地面以上，与周边道路形成显著高差，有效隔绝了外部视线和噪音干扰，归家仪式感和私密性达到新高度。

立体景观，落差超15米：结合精心打造的下沉庭院（地面标高约-1.9米）和首层全部架空的楼栋，从下沉庭院到二层阳台，形成了超过15米的垂直景观落差。设计师将拥有前所未有的发挥空间，打造层次丰富、移步换景的立体园林。

会所级下沉庭院：入口是经典的建发中式坡屋面，进入后先是一进与外部地面同高的院落，再通过电梯下到负一层，便抵达一个面积预估达2500㎡左右的超大下沉式庭院。这里将成为业主专属的社交、休闲、景观核心，彻底刷新上海刚改新盘的配套标准。

阳光车库，归家丝滑：首层车库同样位于抬升的地面层，这意味着车辆可以平进平出，无需再走压抑的螺旋下坡道。自然光线将洒满车库，告别传统地下车库的昏暗，归家动线从此安全、明亮、从容。

项目由四幅地块组成，总建筑面积约11万方。东侧两宗地容积率仅1.2，限高40米；西侧两宗容积率1.5-1.6，限高60米。整体秉承低密度规划，将打造31栋4至17层的住宅，产品组合预计为洋房+叠墅+小高层，确保居住的舒适度和纯粹性。

 | 复刻顶流 品质降维打击  |

虽然具体户型尚未正式公布，但从地块指标和建发一贯的产品策略可以管窥一二：

产品线：主力产品预计为约90-140㎡的舒阔洋房及更大面积的稀缺叠墅。低容积率地块为打造退台式洋房、拥有更大南向面宽和庭院空间的改善型产品提供了绝佳条件。

装修标准：根据土地出让要求，装修标准（集采价）不低于2500元/㎡。参照建发在徐汇等地的顶流产品力，其标志性的新中式建筑风格、精工细节以及智能化家居系统的应用，值得期待。

中小套型保障：项目严格执行中小套型住宅比例不低于30%的要求，这意味着将有一部分功能齐全、设计精巧的紧凑型户型，满足不同购房者的需求。

全配套：社区内规划有十二班幼儿园，实现家门口的优质教育配套，全龄友好。

 | TOD+双湖公园 醇熟生活触手可及  |

建发·云湖玥所在的宝山美兰湖板块，经过多年发展，已成为北上海宜居宜业的标杆区域。

项目直线距离7号线美兰湖站约700米，属于正宗的TOD旁步行可达范围。7号线无缝衔接静安寺、常熟路、花木等核心商圈，通勤市区极为便捷。此外，周边还有802、1607、宝山50路等多条公交线路，以及沪太公路、月罗公路、沪崇高速等主干道，自驾出行也四通八达。

中集金地广场实景图

7号线美兰湖站上盖的 “中集金地广场” 已于去年四季度开业，开业两天客流即突破35万人次，是目前美兰湖商圈人气TOP 1的商业综合体。大型商超、品牌影院、丰富餐饮一应俱全，是日常消费娱乐的首选，真正实现步行可达的繁华。此外，还有罗店宝龙广场作为补充，商业能级充沛。

美兰湖实景图

项目东侧即为美兰西湖（美兰湖中央公园）一期，占地约11.47公顷，已开放。二期约7.8万方的拓展工程即将把生态绿网延伸至街巷。往东过沪太公路即是著名的美兰湖景区。真正的推窗见湖，下楼进园，将“公园里的家”从概念变为日常。

地块北、西、南三面，被美兰城、云上浔光、云锦湾、萃湖臻境等次新商品房包围，房龄均不超过5年且全部交付。整个小板块以次新房、公园绿地、新建商业办公楼为主，城市界面崭新、纯粹，居住氛围浓厚。板块已断供新房约两年，此次上新备受期待。

更有上海市宝山第二实验学校、宝山区罗店医院、罗南文化中心等配套齐全以及上海美兰湖高尔夫俱乐部等高端休闲设施。

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建发·云湖玥的登场，绝不仅是一个新盘案名的发布。它标志着宝山新房市场在产品力上的又一次飞跃，将此前只存在于市中心顶豪的“抬板社区”理念带入主流改善视野。

它占据了美兰湖板块最核心的TOD+生态资源，又在社区内部通过颠覆性的规划，创造了极致的私密、景观和归家体验。对于在宝山、嘉定乃至市区北部工作的改善型家庭和品质刚需而言，这无疑是一个在2026年必须重点关注的“六边形战士”级选项。

当低密浮岛遇见双湖公园，当顶流产品力遇见成熟生活圈，建发·云湖玥正试图重新定义北上海品质生活的天花板。它的入市表现，值得我们持续关注。