据新华社报道，11月20日住房城乡建设部建筑节能与科技司副司长张雁在“中国经济圆桌会”中表示，要把城市更新摆在更加突出的位置，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设。

目前，全国297个地级及以上城市和152个县级市已经全面开展城市体检，今年共体检了300多万栋住宅，约18万个小区、3万多个社区、3800多个街区，形成了问题清单和整治建议清单，摸清了城市的‘家底’，夯实了工作基础。”

张雁表示，住房城乡建设部已经印发城市更新规划编制导则和手册，指导各地依据城市体检结果，科学制定城市更新专项规划。加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，完善城市功能，加强城市基础设施建设改造，修复城市生态系统，保护传承历史文化等重点任务，统筹实施好一系列民生工程、安全工程、发展工程，为人民群众创造高品质的生活空间。

自《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》发布以来，全国各地不断探索更加多元的老房改造方式，例如原拆原建、例如房票奖励等等。

2025 年以来，城市更新进入 “精准施策” 新阶段。住建部最新披露数据显示，全国已有 297 个地级及以上城市、152 个县级市全面开展城市体检，年内完成 300 多万栋住宅、18 万个小区的排查工作，形成问题清单与整治建议清单，为后续改造奠定基础。这一举措并非临时政策，而是源于《持续推进城市更新行动的意见》等顶层文件的战略部署，明确要求到 2030 年建立可持续的城市更新模式，将老旧小区改造作为民生工程与安全工程的核心抓手。

从政策逻辑看，住宅体检是城市更新的 “前置工序”。与以往 “大拆大建” 不同，此次体检坚持 “问题导向”，由第三方专业团队主导，覆盖地基基础、主体结构、管线设施等核心指标，结论分为 “通过”“基本通过”“不通过” 三类，分别对应维护、修缮、加固等差异化处置方案。郑州、长沙等试点城市进一步细化规则，将房龄 30 年以上住宅列为重点体检对象，通过财政补贴、“保险 + 服务” 等机制降低改造成本，构建房屋全生命周期安全管理体系。这种 “先体检、后改造” 的模式，既避免了盲目投资，又精准匹配居民需求，为老房价值提升筑牢政策基础。​

二、体检赋能：老房升值的三大核心逻辑​

老旧小区的价值提升，本质是居住品质与安全属性的双重升级，而体检制度恰好打通了这一关键环节。​

首先，安全隐患清零激活资产价值。我国 2000 年底前建成的老旧小区约有 5000 万居民入住，部分房屋因年久失修成为 D 级危房，不仅居住风险高，更导致资产贬值。广州花都区集群街 2 号的案例极具代表性：这栋 1976 年建成的危房，通过业主自筹 800 万元 “原拆原建”，加装电梯、优化户型、完善消防设施，9 个月内完成蜕变，房屋价值升值近 1.6 倍，74 岁业主徐耀通直言 “30 万投入超值”。数据显示，完成安全改造的老旧小区，市场估值普遍提升 15%-30%，核心区房源甚至实现更大幅度增值。​

其次，配套升级补齐价值短板。体检不仅聚焦房屋本身，更延伸至小区配套与社区服务。根据政策要求，体检后将同步推进燃气管道更新、停车设施扩建、嵌入式服务设施建设等，构建 “一刻钟便民生活圈”。例如，长沙明确老旧小区改造需配套充电设施、助餐服务等，郑州则通过专项账户保障体检与改造资金，这些措施直接解决了老小区 “停车难、购物难、养老难” 等痛点，使房屋的宜居性与市场竞争力显著提升。​

最后，政策红利强化市场预期。中央专项投入数千亿元支持城市更新，加上地方政府 “以奖代补”“并联审批” 等配套政策，降低了改造门槛与成本。更重要的是，“老城不能再拆” 的政策导向，使核心区老旧小区的土地稀缺性凸显 —— 一线城市核心地段的老房，因无法复制的区位优势，在完成改造后更易实现价值跃迁，部分纳入拆迁范围的房源甚至能获得高额货币补偿。​

三、机遇分化：哪些老房更易实现升值？​

并非所有老旧小区都能同等受益，升值潜力的差异主要体现在三个维度：​

区域位置是核心变量。一线城市核心区及强二线城市成熟板块的老旧小区，因教育、医疗、交通等配套资源稀缺，改造后的升值空间最大。例如，北京西城区老旧小区改造后，部分房源单价上涨 5000-8000 元 / 平方米；而三四线城市非核心区域的老房，因人口外流、配套薄弱，升值幅度相对有限，更多是实现 “保值” 而非 “增值”。​

改造模式影响增值幅度。从实践来看，“原拆原建”“自主更新” 模式的升值效应优于 “微改造”。广州集群街 2 号的自主更新模式，既保留了原区位优势，又实现了户型与设施的全面升级，增值幅度远超简单的外墙翻新；而仅进行环境整治的小区，因未解决核心居住痛点，价值提升相对温和。​

房龄与体检结果决定估值上限。政策明确将房龄 30 年以上、体检结论 “不通过” 的住宅列为重点改造对象，这类房源因改造力度大、投入多，升值潜力更突出；而房龄较新、体检 “基本通过” 的小区，仅需局部维护，价值提升空间相对有限。此外，纳入完整社区建设试点的小区，因享受更多政策倾斜，也更易获得市场青睐。