转自：中国经营网

中经记者 黄永旭 西安报道

土地供应放量，纯新盘扎堆入市，明星项目“每开每罄”……西安市未央区团结片区正以肉眼可见的姿态持续积蓄热度。尤其是今年以来，团结片区频频出圈，俨然是西安楼市的新晋顶流。

《中国经营报》记者走访了解到，随着城市更新的实施，团结片区拆迁安置全面结束，宅地供应端率先发力，结束了区域内多年的“供地荒”。同时，交通、医疗、教育、商业等配套的相继落实，“城郊结合部”的老旧面貌全面焕新，居住舒适度显著提升。多重因素叠加，片区内“供需两旺”的局面正在上演。

“项目赶上了一个好机遇”，绿城·绿汀芳菲项目营销负责人表示，如今团结片区发展迅猛，相当于“十年磨一剑”。“团结村从刚开始的规划、拆迁、平整，再到配套的引进、完善，一直走在项目开发前面。到2024年，诸多配套集中落实后，未央区再进行土拍和房企引进，配套先行的做法，消除了开发商、购房者双方的后顾之忧，形成了销售火爆的前提。”

“网红盘”引爆市场

摇号抢房、开盘即罄、排队长龙……未央区团结片区的楼盘正在上演一场场“销售奇迹”，这片曾经的城市“边缘地带”，如今成为西安楼市最炙手可热的区域。绿城、保亿、招商、龙翔等房企竞相落子，多个全新住宅项目破土而出，甚至成为现象级“网红盘”。

11月9日，绿城·绿汀芳菲项目在西安国际会展中心进行第三轮摇号选房。开盘当天，超过170套房源再次售罄，这已是该项目第三次上演“开盘即罄”的戏码。而与之毗邻的保亿·润园售楼处，同样人头攒动。尽管还未二次开盘，但排号人数早已超过推售房源。一周后，保亿·润园正式加推5#楼，100套房源摇号售罄，同样也是该项目第二次“开盘即罄”。

记者梳理看到，从10月12日绿城·绿汀芳菲项目首次开盘至今，近40天内，绿城与保亿两个项目可谓“一房难求”。这期间，两项目总计开盘五次，均是摇号选房，并且“五开五罄”，是团结片区热度飙升的直观体现。

根据克而瑞陕西发布的2025年第42至46周（10月13日—11月16日）《西安楼市人气榜》，其中，绿城·绿汀芳菲与保亿·润园两项目凭借持续高流量到访数据，成为市场关注焦点。

在第42周与43周，绿城·绿汀芳菲以1160组和1156组的到访量连续两周登顶人气榜单。保亿·润园自第44周入榜登顶（697组到访）后，第45周与46周分别以1600组和1540组的到访量，成为连续三周“人气王”。

与人气榜单相对应，从销售情况来看，克而瑞陕西发布的2025年第43至46周（10月20日—11月16日）《西安楼市热销榜》显示，绿城·绿汀芳菲与保亿·润园交替登顶，成为西安市场流量销量“齐爆”的“网红盘”。

其中，第43周与45周，绿城·绿汀芳菲分别以139套和172套的成交数据两度登顶热销榜首，保亿·润园则在第44周与46周均以100套的成交数据两度夺魁。

10月下旬，记者走访绿城·绿汀芳菲项目时，其置业顾问陈瑜（化名）便告诉记者：“我们项目去化应该会很快，按照现在的推盘节奏，年底前肯定能清盘。”事实上，后续的实际销售情况证明了陈瑜的判断，截至目前，该项目“三开三罄”仅剩最后一批次加推，而现在已在积极蓄客。

与绿城项目一路之隔的保亿·润园在经历了两次摇号选房后，即将在11月底第三次开盘。11月20日，记者再次到该项目走访看到，项目营销中心到访客户依然很多，实体楼样板间展示区人流如织。

“11月2日，3#楼首开售罄，前天（11月16日）5#楼摇号售罄，两次摇号选房比大约5∶1。很多客户两次都没摇到号，因此，月底要开的2#楼应该会照顾此前没选到房的客户，让他们优先选房，因此排号不需要很多，一百多个号保证房源卖完即可，现在已经排号几十组了。”保亿·润园置业顾问姜悦（化名）称，即将加推的2#楼预计不会采取摇号方式销售。

城市更新红利释放

在老西安人的记忆中，五年以前的团结片区带着浓厚的“城郊结合部”的气息，城中村、老旧的建材市场、狭窄拥堵的道路，让这片区域与现代化大都市的形象格格不入。但随着城市更新工作的推进，该片区实现了城市面貌、基础设施配套、产业布局等全方位的升级。

陈瑜在介绍绿城·绿汀芳菲项目时说道：“西侧紧邻着红旗铁路公园，优质的生态环境在城北非常稀缺。项目每一栋楼的住户站在露台上，都能直接看到城市公园景观，对居住体验和生活品质都是实质的提升。”

记者了解到，这一片区除了绿城·绿汀芳菲项目，还有招商·林屿缦岛、龙翔·未央和鸣等项目均毗邻红旗铁路公园。走访中，这些项目无一例外，都着重强调红旗铁路公园的生态配套对项目品质的赋能。

招商·林屿缦岛置业顾问郭清（化名）介绍：“项目周边环境比较好，西边紧挨着红旗铁路公园。以前，客户觉得主城区房子‘老破小’、环境‘脏乱差’，所以不愿意在主城区买房，但是现在，尤其是城北区域，受益于市政府北迁和城市更新利好，得到快速发展，购房需求开始集中释放。”

作为周边多个项目生态品质的保障，红旗铁路公园便是未央区团结片区城市更新的典范。2024年下半年，改造建设正式启动。

改造过程中，以红旗铁路专用线为主体，两侧外扩30—50米，在保留工业遗迹的同时，建设了亲子互动区、运动健身区、工业记忆长廊等7大功能区，最终将其升级为8公里带状生态公园。

绿城·绿汀芳菲项目营销负责人介绍：“团结片区的城市更新规划，包括红旗铁路公园的改造，也是政府意志的体现，希望这一板块能够全面焕新。除了城市界面、土地价值焕新，也希望人居的体验和生活的环境焕新。”

通过实施城市更新，团结片区的环境品质和宜居性极大提升，成为吸引高素质人口、品牌房企扎堆布局的重要因素。

难以复刻的爆款

今年以来，团结片区的消息从未在西安市场沉寂，土地供应上集中放量，新房入市上频频“售罄”，接连不断地吸引着行业和购房者关注，新晋顶流的地位也得以塑造。

10月20日，陕西朔锦置业有限公司摘得未央团结片区约35.719亩地（地籍编号：WY9-25-395），成交总价42410万元，楼面价7124元/平方米。据悉，项目案名为橄榄树。该项目成为继绿城、保亿、招商、龙翔之后，这一小区域内的第五个纯新盘。

项目位置布局上，除了招商·林屿缦岛项目，其余四盘皆是“近邻”。从南北向来看，绿城·绿汀芳菲、保亿·润园、橄榄树三个项目大致位于仁惠路和仁宇路之间，龙翔·未央和鸣则位于仁宇路以北，南邻绿城·绿汀芳菲。从东西向来看，保亿·润园位置居中，西侧是绿城·绿汀芳菲，东侧为橄榄树，三者均是一路之隔。

走访中，多名从业人员普遍认为，该区域之所以如此密集地新盘布局，一方面是城市更新的利好，另一方面离不开配套设施的加速落地。

绿城·绿汀芳菲项目营销负责人认为，2024年可以视为团结板块正式入市的元年。“团结板块是西安城市更新大潮流下，第一个入市的王牌板块。2024年发生了许多重大的事情，包括红旗铁路公园正式开放，引入了高新一中、一小的教育综合体，以及团结实验学校，地铁10号线、8号线开通；还有未央区金融中心正式入驻等。诸多重大配套设施，在短时间内快速呈现，因此造就了如今团结片区的势能和热度”。

除区域价值的迅速攀升之外，绿城·绿汀芳菲、保亿·润园两个项目的爆火离不开产品自身的优势。其中最为明显的是，今年6月，西安支持并鼓励“适度扩大绿化平台、阳台占套内面积比例”。不过，8月底，《西安市“好房子”住宅项目设计方案审查技术指引（试行）》中明确了露台进深不宜大于2.4米等规定。

同为第四代住宅，但相较于其他项目，绿城、保亿两个项目的报批正处于6月—8月的政策窗口期，“不计容面积”“赠送面积”占比更高，被购房者认为具有更高的性价比。

而对于项目火爆出圈，绿城·绿汀芳菲项目营销策划部工作人员表示，“高赠送”确实是项目火爆的原因之一，同时，项目去化表现具有特殊性，“受益于彼时政策支持和配套集中落地等多重利好，加之项目在本区域独一无二的产品力，开盘后才能有这么好的反响，是‘天时、地利、人和’齐备的结果，以后可能很难有项目可以复刻。”