为规范物业服务市场秩序，破解物业“退出难”问题，哈市住建局近日制订下发了《住宅项目物业服务退出工作规则》（以下简称《规则》），对物业服务人退出住宅项目的程序、监督机制及应急保障作出系统性规定，切实维护业主和物业服务人合法权益。

服务合同到期

业主共同决定可解聘原物业

《规则》将退出分为“一般退出”与“监督退出”两类。

其中，在一般退出解聘物业服务人时，业主委员会应当依法组织住宅项目业主共同决定。

业主共同决定应当依法同时满足以下条件：

• 由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；

• 应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

物业服务人退出住宅项目主要包括以下情形：

• 前期物业服务合同期限未满或未明确具体期限，业主依法共同决定选聘新的物业服务人的；

• 前期物业服务合同期限届满，业主依法共同决定或物业服务人决定不再续约的；

• 物业服务合同期限未满，业主依法共同决定解聘原物业服务人或者物业服务合同当事人双方协商同意提前解约的；

• 物业服务合同期限届满，业主依法共同决定或物业服务人决定不再续约的；

• 由于历史形成等原因，无物业服务合同或者物业服务合同未明确具体期限，业主依法共同决定或物业服务人决定终止服务的；

• 物业服务人因破产或被注销、吊销营业执照等原因致使其不能继续履行合同义务的；

• 依法、依约应当退出的其他情形。

未经法定程序擅接物业

将被“监督退出”

根据《规则》物业服务人，所服务住宅项目出现下列情形之一的，将被列为拟监督退出对象：

• 将全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人的；

• 采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费，经区、县（市）物业行政主管部门责令限期改正，逾期不改正，产生严重影响的；

• 未经法定程序，擅自接管物业服务项目的；

• 违反法律、法规规定或者物业服务合同约定，停止物业服务的；

• 被解聘或者物业服务合同终止后，拒不退出物业管理区域的；

• 未按照规定办理交接手续，经区、县（市）物业行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的；

• 拒不移交有关资料、财物、资产，经区、县（市）物业行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的；

• 挪用、侵占属于业主共有的经营收益，经区、县（市）物业行政主管部门责令退还，未退还的；

• 经区、县（市）物业行政主管部门认定，由物业服务人负主要责任或全部责任引发的重大群体上访或越级上访事件、重大安全生产责任事故，或其他性质恶劣、危害严重、社会影响大等违法违规行为的。 

物业退出住宅项目

应提前90日告知

根据《规则》，业主依法共同决定终止物业服务或解除物业服务合同的，业主委员会应当提前六十日书面通知物业服务人，并书面报告所在地街道办事处；物业服务人决定终止物业服务或解除物业服务合同的，应当提前九十日书面通知业主委员会，并书面报告所在地街道办事处。

同时，业主委员会应当自业主依法作出共同决定、物业服务人应当自书面通知终止物业服务或者解除物业服务合同之日起三日内，将解约原因、解约时间等具体事宜，以书面形式（盖章）在住宅项目区域内显著位置进行公示，公示时间应不少于七日。

此外，业主委员会应当在物业服务合同到期、解约或终止物业服务时间前，依法选聘新的物业服务人并签订物业服务合同，接受所在地街道办事处和区、县（市）物业行政主管部门的指导和监督。

《规则》提出，鼓励有条件的住宅项目经业主共同决定同意，业主委员会可聘请第三方机构具体承担制作物业服务人解聘或选聘方案相关材料、账务清理结算、物业查验及交接等工作。聘请第三方机构的费用可从业主大会工作经费、小区公共收益等途径列支。

原物业拒不退出将记入电子信用档案

并向社会公开

根据《规则》，对于原物业服务人仍拒不退出住宅项目或拒不办理移交的，由业主委员会书面报告所在地街道办事处，按照以下程序处理（业主委员会依法提起诉讼或者申请仲裁的除外）：

首先，街道办事处接到报告后，应当组织业主委员会、原物业服务人等有关各方进行调解。

其次，街道办事处调解不成的，书面报告所在地区、县（市）人民政府提请启动监督退出措施。随后，区、县（市）人民政府组织属地街道办事处、物业管理、公安、城市管理、市场监督管理等相关部门召开联席会议，共同进行评估论证。

再次，区、县（市）人民政府评估论证通过后，统筹组织属地街道办事处、物业管理、公安、城市管理、市场监督管理等相关部门，调配人员力量，按照《监督退出工作方案》确定的时间和分工，现场监督原物业服务人退出并做好移交工作；有妨碍公务或者扰乱公共秩序行为的，由公安部门依法处理。

最后，自现场监督退出之日起三个月内，区、县（市）人民政府要将该小区列为重点监管小区，属地街道办事处、物业管理及相关部门要加强巡视巡查，防控发生信访、治安、舆情等问题，保护人民生命财产安全，维护社会稳定。

此外，在监督退出过程中，对于原物业服务人存在的违法违规行为，由区、县（市）相关行政执法部门依据相应法律法规规定予以查处。监督退出过程中，对于原物业服务人存在的不良信用信息，由区、县（市）物业行政主管部门按照物业服务企业信用信息管理有关规定予以采集认定，记入电子信用档案，向社会公开。

物业应急服务期限不超过12个月

根据《规则》，区、县（市）物业行政主管部门应当结合本地实际，组建应急物业服务人库。

同时，在住宅项目物业服务退出中，业主委员会未能在规定时限内选聘新物业服务人的，为防止物业服务出现中断，由街道办事处组织在应急物业服务人库中确定应急物业服务单位，提供维持业主基本生活服务事项的应急服务，并公示应急服务的内容、期限和费用等相关情况。也可由业主委员会组织业主依法共同决定应急服务内容、标准和费用等事宜。应急服务期限不得超过十二个月，费用由全体业主承担。

《规则》提出，业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，由街道办事处责令限期召开；业主委员会逾期仍未召开业主大会会议的，可以由所在地居（村）民委员会，在街道办事处指导和监督下组织召开。

此外，物业服务人在退出交接过程中，给他人造成损失的，依法承担民事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。