7月7日，最高人民法院案例库入库的一个参考案例，在法律和地产界引起了关注和讨论。该案例就江苏省盐城市一“烂尾楼”纠纷案展开，最终判决结果支持购房者诉求——解除购房合同与贷款合同，开发商返还首付、向购房者支付违约金，并承担购房者已还和未还的购房贷款。

这一判决支持了作为弱势群体的购房者，解决“还贷却无房、停贷就失信”的两难困境，对“烂尾楼”业主来说可谓一大利好。

此前两个月，连云港和珠海都有类似案例，判决结果均支持购房者权益，曾引发广泛讨论。

而此次盐城案例被最高人民法院案例库收录，这一动作的影响力比案件本身要大，这表示该案件对后续审判具有强制参考效力。

湖北维力律师事务所合伙人项鸣宇律师告诉《财经》，依照最高人民法院出台的《人民法院案例库建设运行工作规程》第十九条，各级人民法院审理案件时，应当检索人民法院案例库……并参考入库类似案例作出裁判。

换句话说，“入库案例限制了地方各级法院的自由裁量权，对于相似案情应当参照该案作出判决，做到同案同判。”项鸣宇解释。

最高人民法院研究室主任周加海曾对选取案例做出解读，表示“参考案例效力仅次于最高法指导性案例”，经过严格的遴选审批流程，选取案例要注重参考性和“新鲜度”，确保人民法院的裁判规则与人民群众的公平正义观念最大限度“合拍”。

辽宁瑞畅律师事务所刘振乾律师在接受采访时表示，本次案例入库，强化了各级法院在处置烂尾楼案件时的审理思路，提振了消费者购房信心。

案件始末

2021年12月，陆某在盐城一家置业公司（下称“A公司”）购买房产，并签署《商品房买卖合同》。

房屋总价超过118万元，陆某支付了首付款约43万元。剩余的75万元，陆某向当地一家银行（下称“B银行”）贷款，以按揭方式支付房款，并签署《个人购房借款/担保合同》，A公司作为担保人。

之后陆某就开始了还月供的日子。截至2024年3月26日，陆某已还款超过19万元，但A公司到期一直未交房，逾期超过4个月，最后向陆某承认“无法交付房屋”。陆某这才将A公司和B银行共同告上法庭。

陆某的诉求总共有五点：

（1）解除与A公司签署的相关“房屋认购合同”以及与B银行签署的“贷款合同”；

（2）A公司承担剩余的银行贷款及利息；

（3）A公司返还购房首付的43万余元及利息；

（4）A公司向陆某支付已经还给银行的19万余元及利息；

（5）A公司支付违约金11800余元。

最终，法院宣判同意陆某上述所有诉求。

由于该案涉及银行回款，B银行曾对判决表示不服，向中院上诉，但中院最终维持了原判。

刘振乾表示，“烂尾楼”并不是严格意义上的法律概念，本次收录入库的案例将“烂尾楼”表述为“短期内无交付可能性的房屋”。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。

具体到“烂尾楼”案件中，购房人出于居住、投资等需求购房，而“烂尾楼”显然无法实现购房人的目的，购房人可以据此解除合同。

此外，购房人将B银行一并告上法庭，是因为购房人希望解除与银行间的《贷款合同》。

刘振乾解释道：本案存在两组法律关系，除了购房人与开发商之间的商品房销售合同关系，还有购房人与银行之间的金融借款合同关系。为了脱离“无房又要偿贷”的不利状态，购房人有必要将银行一同告上法庭。

相比之下，盐城这一案例被收录，与其说具有特殊性，不如说具有普适性。今年以来陆续有“烂尾楼纠纷”案件被报道，原告诉求大同小异，基本与上述案件陆某的诉求类似。

“及时止损”还是“钱房两空”？

尽管案件以原告胜利告终，社交媒体上有人表达了担心：这种判决看着舒服，符合原告的诉求，但这样判决下来，房子不属于购房者了，开发商也没钱返还购房款，只能拖着，相当于首付和前期还贷成了“沉没成本”。

此类案件关键在于“执行难”。在执行阶段，由于开发商偿债能力显著不足，可能导致购房者“钱房两空”的现象。

项鸣宇表示，在目前这个节点，起诉的购房人很可能真实目的是为了及时止损，不想继续背贷款。

有些律师不赞成解除合同。针对一些小的开发商，或许只能等到其破产重整，买房者才能拿到赔付。一位律师对《财经》表示，如果解除购房合同，意味着在企业后期破产重整中，买房者丧失了优先受偿权。

根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》及《执行异议和复议规定》第二十九条规定，在破产程序中，消费者的债权实现先于建设工程款和抵押权，包括在破产程序中申报交房或者解除合同的退款情形。

“但是如果在破产程序之前，消费者已经通过诉讼途径解除购房合同，获得胜诉判决，要求返还购房款和利息的情况下，其作为消费者的优先权在破产程序中已经丧失，属于一般债权，在（2021）最高法民申5141号案中有体现。”该律师表示。

不过北京金诉律师事务所主任王玉臣在接受采访时表示，即便购房者虽然在破产清偿中具有一定的优先受偿权，但实践中受偿率并不太理想。

相比之下，尝试通过各种方式推动项目复工交房，会大大降低购房者“钱房两空”的风险。

项鸣宇提到自己代理过一个案件。当事人购买的新房按合同约定应于2021年6月20日之前交房，但开发商严重逾期。2022年10月，当事人提起诉讼，按照合同规定提出解除合同并赔偿违约金。

不过当时保交楼政策力度大，法官劝当事人再等一等。思量之后，当事人2023年3月选择撤诉，不解除合同，等交房。幸运的是，又等了将近一年的时间，房子终于成功交付了。但违约金回不来，当事人也没有再起诉追讨。

当前，在国家和地方的各种政策扶持下，许多烂尾楼被列入保交楼或白名单项目，部分项目经过政府协调、纾困资金注入后，已经或即将重启。在此期间，购房者可以积极参与组织，通过主张延期交房的违约金、信息公开、违法查处等方式与开发商接洽，促使开发商积极复工交房。

广东有一个案例，购房者的诉求是“停贷止息”——不解除购房合同和贷款合同，等资方接盘或继续建设至交付时再恢复还贷。这样的诉求看似更合理，但案例很少。

事情发生在2016年，案件经过与盐城的入库案例大致相似，特殊性在于，原告在向招行惠州分行申请贷款时，银行出具了《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，承诺将业主所购房屋的按揭贷款，全部存入开发商的专门监管账户中，实行专款专用，如有违反，银行愿承担责任。

但后续招行并未将该楼盘的新房预收款支付至指定的专用监管账户，而是转入开发商设立的其他银行账户。开发商后续资金链断裂，导致原告购买的新房“烂尾”。

这一案件经过一审二审最终由广东高院审理，高院认同招行惠州分行在履行《个人购房借款及担保合同》中具有明显过错，判决业主从起诉之日起，至“烂尾房”具备交付条件之前，无需向该银行偿还本金及利息。

烂尾楼带来的损失，不应只由购房者独自承担。但如何更好地保护购房者合法权益，不应只是一纸司法文书，而是需要立法、司法、行政和市场各方面的协同发力，构建更加平衡的风险分担机制。