粉丝提问：

大表哥，能不能点评点评北苑的华发颐园小区？看中该小区一套159平米的三居，总价大概900万。

各方面都挺满意，尤其是园林绿化，作为一个在北京生活的南方人，特别喜欢。唯一的缺点就是靠近地铁五号线，地铁经过的时候有噪音影响，目前正在纠结中。

大表哥回答：

看到你说的这个价格，大表哥能猜到你看的这套房子，应该是位于小区2号楼，并且是西侧把边户型，从厨房窗户应该能看到地铁吧？

上次在聊亚奥金茂悦的时候，大表哥说过，在老北苑这个板块，金茂悦、万和四季算是高层（含小高层）中的第一梯队的小区，品质算是最好的。

华发颐园和筑华年算是第二梯队。不过筑华年的名气比华发颐园可能大一些，主要是因为筑华年小区比华发颐园大很多，属于大社区，而华发颐园就四栋（刨除公寓不算），出房量不多，成交少，所以不算热门小区。

不过从居住品质上看，大表哥认为华发颐园要比筑华年好很多，筑华年属于二十几层的高层社区，居住密度大，而华发颐园属于10层左右的小高层，并且全是板楼，一梯两户，居住密度小，舒适度更高。

而且，华发颐园在园林设计上，虽然小，但是很用心，园林绿化很精致，上了水系，绿植乔木搭配也用心，一看就是认真设计了的。

不像很多小区的园林，虽然绿化率也不低，但是一看就是敷衍应付，五大三粗的，无设计，没美感。

这和开发商有关，华发颐园开发商是珠海华发地产，典型的南方开发商，并且是早期进入北京市场的南方开发商，各方面还是比较用心的。（物业是华发自持物业，维护还是很到位的。）

整体上，南方的开发商在品控和细节上，要比北方的开发商做的更好，特别是园林设计普遍更精致。

两千零几年的商品房小区，你从园林上，基本就能分辨出哪些小区是南方开发商设计的，哪些小区是北方开发商设计的。

整体上，北方开发商的小区，在园林上偏粗犷，南方的更精致。尤其是在刚需盘上，二者差异特别明显。北方开发商对园林设计，随便撒几把草，种几棵树就拉倒，可以说非常敷衍。

当然，现在好一些了，因为现在开发商之间的人员相互流动比较大，而且信息相对公开，彼此都能学习借鉴。

当然，华发颐园也有一个比较大的缺陷，就是紧邻地铁五号线，西侧的两栋楼，2号楼和5号楼都受噪音影响，5号楼还好一点，有旁边的公寓楼阻挡一下，而2号楼就直接对着地铁了。

如果地铁五号线走的是地下，应该就不存在这个问题，但是5号线在这一段包括再往北，都在地面运行，所以沿线两边的住宅都有这个问题。

当然，还是那句话，所有的不利因素，都会体现在房价上，如果不是地铁5号线的影响，你现在也不太可能碰到这个小区出现159平米的大三居，总价只要900万的房子。

像小区里面的两栋楼，由于受地铁噪音影响小，这个面积的话，总价就要去到1100万了。

所以，以目前的市场行情来看，159平米，总价900万，折算单价5.6万一平米，算是市场价，不贵，也不算捡漏。

至于买不买，就看你能不能接受地铁影响，如果你觉得地铁影响是个问题，影响休息和睡眠，那么就果断放弃。

大表哥个人接受不了，尤其是地铁经过的震动，太难受，我想上了年纪的人很多也不太能接受。假设你后期想卖掉的话，可能也会是个问题。

如果你能接受地铁震动影响，那么还是可以考虑的。毕竟这小区除了这个因素之外，其他方面都挺好。

（转自：地产局座）