自2021年起，我国对租赁住房行业关注力度持续加大。

而随着我国越来越注重住房保障体系，保租房与市场化长租公寓齐头发展，资本开始重新青睐长租领域，

行业的发展模式也在不断推进创新，新的资管运营模式不断推动了我国长租公寓市场走向规范化和专业化。

在资管逻辑下，或受到资产保值增值的魅力吸引，或因为完备的退出机制驱动，可以预见的是更多资产持有方以及运营主体，投入到长租公寓的建设中，协力深化长租市场化进程。

而在资管的逻辑下，租赁住房企业又发生了哪些变化？

行业变革下的发展瓶颈

首先，是传统模式的不可持续性。

传统的重资产模式运营的租赁住房企业普遍面临高强度的资产持有压力，这种重资产模式导致现金流回正周期漫长，据企业年报数据，行业平均现金流回正周期超过 8 年，部分项目甚至长达 10-12 年。重资产运营不仅占用大量企业自有资金，还限制了企业的扩张速度和抗风险能力。而中资产的二房东模式有典型的周期性，在市场下行期，随着房间空置率的升高，企业容错率也越来越低。

其次，是运营效率上的发展瓶颈。

运营管理上，我国租赁住房企业普遍存在 "重租赁、轻服务" 的问题。很多企业通过压缩人员成本来节省开支。但这样同样也面临了服务内容的单一导致租户续约率低下的问题

最后，是供需错配引发的结构性矛盾。

“十四五”期间全国保租房筹集目标达870万套，2025年作为收官年进入冲刺阶段。以上海为例，保租房项目数量从2023年的17个激增至2025年的279个，两年增长超15倍。这些有政府背书、租金仅为市场价的90%，且配套更加完善的公寓项目，直接分流了市场化公寓的租赁需求。

而在需求端来看，城市外来常住人口以及支付意愿却在双降。近几年，随着整体经济大环境的下降，一线城市人口流入也随之放缓，2023年上海外来常住人口同比仅增长0.5%，远低于前十年平均水平。并且，经济增速放缓导致租客支付能力以及支付意愿下降。“5年前，租客愿意拿出收入的30%甚至40%用于租房开支，但到了2024年，这一比例已经降至大约20%。”

一面是人口减少的需求端，而一面是保租房大量供给的供给端，供需错配之下，租金一路下行。

多元主体的重构与价值创造

对于政府端来说，政府在协同生态中承担着土地供给、政策引导和监管协调的重要职责。在政策引导上，出台税收优惠、财政补贴、容积率奖励等措施，鼓励企业参与租赁住房建设。同时，政府还需建立统一的监管平台，规范市场秩序，保障租户权益，如建立租金指导价格体系、租赁合同备案制度等。

对于开发端来说，房地产开发企业凭借其成熟的项目开发经验和资源整合能力，在租赁住房建设中发挥关键作用。一方面，房企可以将传统开发业务与租赁住房相结合，实现从 "开发销售" 向 "开发运营" 的转型。另一方面，房企可以利用其存量资产优势，对闲置商业、办公物业进行改造，转化为租赁住房。

对于运营端来说，专业运营机构在提升服务质量、增强租户粘性方面具有不可替代的作用。这类机构具备丰富的运营经验和成熟的服务体系，能够实现从房源管理、租客服务到社区运营的全流程专业化。同时，运营机构还可挖掘租户需求，开发增值服务，从而提高项目收益。

而在多元主体的共同参与下，也衍生出了多种合作的资管模式。

如重资产模式下的央地合作模式。

随着国家大力推动“租购并举”，租赁住房市场近几年快速发展，并且在租赁用地供给增加、市场需求提升等因素影响下，大型租赁社区成为今年市场主流。

不同于集中式公寓或分散式公寓，租赁社区的体量一般很大，房源数量多数在1000以上。物理空间更加集中。受大城市中心区域的地产资源趋于饱和影响，以及大型租赁社区体量较大，建设成本较高的挑战。

相较于其他长租公寓运营商，国企在融资、拿地等方面拥有更多资源与话语权，更能占得租赁住房用地政策红利“头筹”，更易于成为长租行业的头部玩家。

通过央地合作模式，由政府负责牵针引线，可以保证入住率的快速提升以及稳定性，也可以实现轻资产运营输出，摆脱重资产模式扩张下的资金压力束缚。而跟政府的深度捆绑合作，更有益于其品牌扩张做背书，便于后续项目的快速获取。

企业协同发展可能存在的潜在矛盾

首先是对于跨主体的企业间管理标准的兼容问题。

国企与民企之间的管理流程截然不同。国企通常有着更为标准且对合规、风险控制等要求较高的标准化流程，流程时间相对更长且更加复杂繁琐，而民企的管理流程则相对灵活，能够根据具体项目的轻重程度灵活变通。因此，不同的管理流程标准可能会造成两种类型企业在合作推进过程中的沟通和时间成本的浪费。

并且，国企背景的租赁住房企业更多是以履行社会责任为主，通常执行严格的规范和管理流程，如消防验收标准、装修材料环保要求等，这些标准虽然保障了住房质量和租户安全，但也可能导致运营效率降低。而市场化运营机构为追求效率，可能存在简化流程、降低标准的倾向，引发安全隐患。如何在安全规范与市场效率之间找到平衡点，建立统一的行业服务标准，成为协同发展的首要挑战。

其次，是如何在短期收益与长期价值中达到平衡。

不同主体的利益诉求存在差异，金融机构追求短期投资回报，希望尽快通过资产证券化、REITs 等方式退出；而运营机构需要长期投入打造品牌，房企则关注项目开发利润。

这种长短期诉求的矛盾可能导致合作冲突，如金融机构要求提高租金水平以提升收益率，而运营机构为维持租户粘性需要控制租金涨幅。建立科学合理的利益分配机制，明确各主体的权利义务和收益分配比例，是保障协同关系稳定的关键。

结语

租赁住房行业的协同共建，本质上是一场打破 "资源孤岛" 的行业变革。

当政府、资本、开发、运营、技术等多元主体形成 "共振效应"，行业将实现从规模扩张到价值创造的质变跃迁。

尽管当前面临管理标准兼容、利益诉求平衡、制度环境完善等挑战，但随着政策体系的健全、市场机制的成熟和技术应用的深化，协同生态的优势将进一步显现。

未来，租赁住房行业有望构建起 "政府引导、市场主导、多元参与、共建共享" 的发展新格局，为城镇化进程中的新市民提供更优质、更可持续的居住解决方案，同时实现行业的高质量发展与社会价值的双重提升。

不如租房研究所将联合亿翰智库，将于5月29日在上海虹桥康得思举办2025中国租赁住房运营商百强峰会，届时将发布《2025中国租赁住房运营商综合实力》研究成果，希望为每一个租房人提供一份选择依据，为行业提供一份真实的租赁市场研究成果，助推租赁住房市场的健康发展