行业近况

本周（2025年2月17日至2月21日）中证REITs全收益指数和价格指数均上涨1.23%，为连续第5周收涨。C-REITs市场总市值收于1806亿元，环比上升2.73%。

评论

高速板块领涨，保租房板块连续两周收跌。本周产权REITs流通市值加权总回报为+0.25%，重庆两江REIT领涨6.11%。经营权REITs流通市值加权总回报为+2.40%，新上市的济南能源供热REIT领涨52.29%，山东高速REIT收涨7.95%。各板块总回报指数涨跌幅分别为+3.42%（高速公路）、+1.67%（消费）、+0.53%（能源）、+0.47%（产业园）、+0.02%（市政环保）、-0.35%（仓储物流）、-0.65%（保租房），高速公路板块受部分项目1月运营数据提振影响全线收涨，5单项目涨幅超5%，保租房板块受长端利率上行影响连续第二周回调。我们提示高速公路板块近期披露的1月运营数据中，一方面存在仍然同比下降的项目（与普涨行情背离），另一方面由于春节假期错位影响，或应关注1-2月合并数据情况。

利差持续压缩。经营权REITs市值加权中债IRR与十年期国债到期收益率利差环比收窄49bps至324bps，主要受到经营权REITs价格上涨、中债IRR下行影响。产权REITs市值加权年化分派率与十年期国债到期收益率利差环比收窄10bps至236bps，主要系十债利率上行8bps。此外，产权REITs市值加权年化分派率与中证红利指数股息率之间的负利差环比走阔11bps至-225bps，主因中证红利指数股息率环比有所上升。

长期资金入市获得进展。2月17日，中国人寿拟出资设立合伙企业聚焦基础设施公募REITs投资[1]，认缴出资总额为52.37亿元，其中国寿认缴出资额为35亿元，国寿资本为管理人。主要投资方式为战配和非公开交易（大宗交易、协议转让等），不得参与面向公众投资者的发售和竞价交易。短期市场策略方面，鉴于年初至今市场换手活跃，我们认为对于补涨板块，投资者可利用市场流动性较佳时期，依循基本面分化情况优化持仓结构，同时关注止盈回调到位的板块中，基本面稳定性较佳的项目的配置价值。

[1]https://staticpacific.blob.core.windows.net/press-releases-attachments/3530269/601628_20250218_98KQ.pdf

后续关注：市场情绪变化；利率波动情况；红利/高股息市场情况。 

项目经营波动超预期；利率波动超预期；市场情绪波动超预期。

C-REITs一周市场回顾

图表1：近期交易所挂网项目情况

注：数据截至2025年2月21日 资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，中金公司研究部

图表2：2月17日至2月21日C-REITs市场情况

注：1）2025年基金管理人预期可供分派率（年化）基于各REITs招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额年化计算；24Q4YTD实际可供分派率（未年化）基于各REITs2024年四季报披露的本年累计可供分配金额计算，未年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人2024年预期）的计算中，有历史季报的REITs基于各REITs24Q1至24Q4累计可供分配金额（为缓解期初现金影响，第一次季报报告期之前产生的可供分配金额未纳入计算）计算，没有历史季报的REITs按招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2024年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2024年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2024年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2024年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于不复权价格涨跌幅以及分红收益加总计算；4）数据截至2025年2月21日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表3：C-REITs市场走势

注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理；2）数据截至2025年2月21日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表4：各板块REITs总回报走势

图表5：C-REITs与股债指数走势对比

注：1）为方便对比，对各指数作起始日期标准化调整，均以2025年2月14日收盘价作为基准100；2）数据截至2025年2月21日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表6：C-REITs与股市换手率对比

注：1）数据截至2025年2月21日；2）基于自由流通份额计算 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表7：C-REITs日度成交情况

注：1）数据截至2025年2月21日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表8：各资产类型REITs现金分派率对比

图表9：产权REITs分派率与利差走势

注：数据截至2025年2月21日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表10：经营权REITs中债IRR与利差走势

注：数据截至2025年2月21日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表11：仓储物流REITs分派率与利差走势 

注：数据截至2025年2月21日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表12：市政环保REITs中债IRR与利差走势

注：数据截至2025年2月21日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表13：产业园REITs分派率与利差走势

注：数据截至2025年2月21日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表14：高速公路REITs中债IRR与利差走势

注：数据截至2025年2月21日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表15：保租房REITs分派率与利差走势

注：数据截至2025年2月21日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表16：能源REITs中债IRR与利差走势

图表17：消费REITs分派率与利差走势

本文摘自：2025年2月24日已经发布的《公募REITs周报（2.17-2.21）：市场涨势延续，关注板块轮动》

张星星 分析员 SAC执证编号：S0080524020008

裴佳敏 分析员 SAC执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581

谭钦元 分析员 SAC执证编号：S0080524020010

孙元祺 分析员 SAC执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951

顾袁璠 分析员 SAC执证编号：S0080523080008

张文杰 分析员 SAC执证编号：S0080520120003 SFC CE Ref：BRC259

张宇 分析员 SAC执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713  

杨 鑫  分析员 SAC执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref: APY553 CFA

陈健恒 分析员 SAC执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220

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