1.BT项目与一般项目,在合同制定上,有哪些不同

BT项目合同范本本合同由XXXXXXXXXX （下称甲方）与XXXXXXXXXX集团有限公司（下称乙方）签署。

本合同甲方是XXXXXXXXXX人民政府委托授权指定对XXXXXXXXXX体育馆工程项目的投资建设方按照BT方式进行公开招标的招标人及合同签订人。授权委托书详见附件（4）。

本工程项目是甲方通过公开招标方式确定乙方为XXXXXXXXXX体育馆项目的投资建设方，按照“企业投资建设，政府回购”的BT方式的运作模式进行实施。甲方于 发出的《项目招商中标通知书》详见附件（3）。

有鉴于此，甲乙双方根据双方就本工程项目投资建设所签订框架协议及依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、行政法规、遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，就本项目投资建设事宜协商一致，订立本合同。第1条 项目名称、位置1.1名称：XXXXXXXXXX项目。

1.2位置：XXXXXXXXXX 。第2条 项目规模及内容2.1规模： XXXXXXXXXXXXXXX。

2.2内容：地基与基础工程、主体工程（含钢结构）、屋面工程、装饰装修工程、给水排水工程、电气工程、通风与空调工程、门窗工程、电梯工程、智能化工程以及室外附属工程（例如市政道路、园林景观工程、太阳能工程、燃气工程、高低压配电及发电设备安装工程、白蚁防治工程、停车场管理系统工程（含地下室车道划线）、扶手、栏杆制作安装工程）等甲方提供的工程施工图纸所包含的全部范围及内容，但不包括室内器材、家具和可移动设备等。最终的工程内容以甲方提供的设计文件（施工图等）、施工过程中发生的设计变更文件、监理机构的签证文件为准。

2.3 签证：因设计更改及其他原因引致的工程量变更签证由监理公司报乙方后7个日历天内，乙方予以答复，不做回复的视为对该签证的认可，乙方将此签证再报甲方后7个日历天内予以核定，不做回复或核定的，视为同意该签证。第3条 建设周期本合同工程项目建设周期为18个月，从2008年 月 日开始计算。

其中 项目应当在 前竣工验收合格后交付甲方使用， 项目则应在开工后18个月内竣工验收合格交付甲方使用，但非乙方或不可抗力原因致乙方无法开工或停工的，上述建设周期及工程交付使用节点均作相应顺延。第4条 总投资额本合同工程项目总投资额约￥ 元人民币，实际投资额以决算价为准。

决算办法按照本合同其他条款约定执行。第5条 质量标准达到质量评定标准的合格等级。

第6条 投资合作原则6.1甲方提供施工图纸，乙方按照施工图纸组织施工。监理单位由甲方委托。

6.2甲方负责用地、拆迁、勘察、设计（规划方案及施工图设计），乙方负责融资投资建设、施工及施工管理。甲方应当就本合同工程项目成立专门机构负责与乙方就本合同工程项目建设的有关事宜进行联络及协调处理有关事项。

6.3本合同工程项目建设资金由以下内容组成：6.3.1工程建造费用：整个工程项目分部分项工程费；措施项目费；措施其它项目费（工程保险费、工程保修费、预算包干费）；规费（含社会保险费、住房公积积金、工程定额测定费）；人工调差；安全、文明施工措施及临时设施费；利润；税金；各种试验检验检测费；周边完善及成品保护费；安全防护文明施工单列费；散装水泥专项基金；新材料押金；施工及生活用水电费；工人工伤、工程保险费；国家及当地政府规定的应当由乙方（或乙方所委托的承建单位）缴纳支出的其它各项费用。6.3.2列支费用及设备购置费：固定设备和仪器费用、办理施工报建及其他各类报建、组织竣工验收、提供项目备案及竣工决算资料（聘用造价咨询公司）所发生的全部费用、各种行政事业性收费、建设期乙方实际投入的资金按中国人民银行同期固定资产投资贷款利率计算的贷款利息（计入建设成本）、本协议约定的甲方应承担的经济补偿及罚款。

6.3.3因项目回购导致的产权转移，从而发生的各种税费（如营业税、教育附加费、土地增值税、契税、印花税、鉴证费、评估费、登记费等）均由甲方负责承担，能申请减免的，也由甲方负责申请办理和享有。6.3.4经双方认可的用于本项目的其他费用。

6.3.5上述列举的费用明细不全的，按照国家有关规定执行。6.4 工程竣工决算6.4.1工程竣工决算在本合同工程项目完工后28日内由乙方提出竣工决算报告。

甲方收到竣工决算报告后14日内，甲方委托XXXXXXXXXX财政局和甲方督促双方协商指定的有资质的造价咨询机构在60日内完成决算报告的审核并提出审核意见，否则视为乙方提交的决算报告及决算总价得到甲方的认可同意。由于甲方原因造成竣工决算延误时，自应乙方提交竣工决算报告之日起，每延误一天应向乙方支付投资总额（按 亿计）0.5‰的违约金。

6.4.2 决算编制依据及计价规则（1）采用定额计价办法办理结算；适用定额：建筑工程适用《2006年XXXXX省建筑工程综合定额》，装饰装修工程适用《2006年XXXXX省装饰装修工程综合定额》，安装工程适用《2006年XXXXX省安装工程综合定额》、园林绿化工程适用《2006年XXXXX省园林绿化工程综合定额》及以上定额的计价规范和计价办法。（2）计价程序按XXXXX建价字（2006）02号文定。

2.在以BT模式的投资建设合同中,可否直接约定固定的投资回报

我完全不同意楼上的观点。

首先BT模式的投资意思是由政府特许，企业投资建设，建成后由政府回购。

1、投资公司不需要有建筑资质。

2、投资公司的合同义务不仅有融资的任务，还有建设的任务。

3、投资公司在取得建设权以后，要成立专业的项目公司负责该项目的建设管理工作。

4、在项目建设成功后，按照BT合同约定的时间和方式由政府回购。可以是一次性成本加酬金回购，也可以是分期固定金额回购（楼主说的就是这种情况），也可以是逐年递增或递减方式回购。

楼主说的情况下少了一个很重要的环节，那就是项目需要建设成功，要形成有形的建筑产品。并且这一产品必须符合国家的相关行业规定和强制标准以及政府在BT合同中约定的质量标准。一句话要有合格的产品。所以楼主说的情况并不符合BT特征，只能算是一种融资合同关系。

楼主所说的公司只想负责融资任务，在没有实际建设管理经验的情况下，可以联系有成功经验的公司，以联合体（不知道这个行不行）的形式或组建股份公司去参与政府的投资活动。

风险方面（只说主要的）：

1、回购风险。这样的合同是以政府信誉为前提的，在项目建成之前，政府几乎不用付出任何的代价，甚至政府还要收取投资公司的保证金。一些社会公益性投资项目是无法营运的，比如说：城市污水收集管道系统。这类项目建成以后一旦政府不按合同约定回购，投资公司拿在自己手上就是废物，无法产生经济收益。防范风险的方法是在合同谈判期间，了解政府用于回购资金的来源是否可靠和稳定，最好在合同中注明回购资金的来源。其次是尽量争取政府的优惠条件，比如说用地方面由政府来提供，保证三通一平以及其他优惠政策等等，尽早的把政府拖下水。另外，还可以尽量争取政府承诺担保，比如说某块很有价值的土地或某项财政收入等等方式。

2、建设风险。BT合同的对象是工程建设项目，在项目建设期间会遇到很多不确定的因素，这些都会成为建设期间的风险。防范风险的方法是寻找有经验的公司合作，或者成立专业的项目管理公司，组建专业的项目管理团队。

3、融资风险。投资建设项目首先要保证资金来源可靠，及时到位。项目建设期间一旦资金断链就很可能导致项目拖延或失败。因此融资方案要准备多套备用方案。

以上几点是本人的一点点认识，不是很全面，希望对你能有所帮助。

3.BT合同应该注意哪些要点

在BT模式下地铁建设项目投资建设合同（下称BT合同）的签订阶段，应该从两个大的方面把好法律关，以确保BT合同的签约质量。

一、与招投标衔接，把握四个环节确保BT合同的签约质量 保证BT合同质量的关键在于招投标过程中的招标文件的安排和布局，所有合同中涉及的主要内容都应在招标文件中提出邀请要约的要求，同时要求投标人作实质性响应。 具体的关键问题是招投标与签订合同的互相衔接。

在开展招投标工作的同时要考虑合同如何签订，将招投标过程与合同的签订紧密衔接起来。以下是必须注意的四个具体问题： （1）BT合同招标应事先经建设主管部门批准，主管部门应以告知性备案方式进行备案 根据财政部、发改委、建设部、中国人民银行四个部委于2000年1月4日颁布的6号文件，规定在政府投资项目招投标过程中签订的合同需要提交政府主管部门备案，且政府主管部门要以告知性的备案方式进行备案。

如果地铁5号线采用BT方式建设，在采用招标的方式完成招标的所有程序，确定中标单位并签订合同，整个招投标过程和合同签订均需要经告知性备案并经过主管部门的批准。 BT项目存在较多新的状况，如投资的方式、政府的监管、用地的方式等，项目建设经过有关部门的审批是关键。

我国法律尚没有关于BT用地方面的具体、明确的规定，所以建议在操作过程中要完善审批手续，具体落实政府告知性备案的具体程序。 关于采用BT方式建设，国家的法律层面现还没有相关规定，只有建设部和发改委等行政部门的一些规章，但是这些规章并不是法律本身，其效力较低。

因此建议在操作过程中完善需要政府审批部分的手续，需要明确政府以告知性的备案方式进行备案如何完成，具备怎样的条件才可以顺利审批，发包人要以政府的批文作为明确的法律依据。前不久，重庆市人民政府已颁布《重庆市人民政府关于加强和规范政府投资项目BT融资建设管理的通知》，建议合同的设定参考该办法的具体规定使本项目规范运作。

（2）决定BT合同签约质量的关键是招标文件的质量 发包人提出的需要投标人作实质性响应的问题要在招标文件中明确提示，引导投标人作出实质性响应并相应提出要约。如果招标文件的提示不明，合同本身也会因此引起质量问题。

例如，BT项目在回购的时候需要考察运营期间是否能够保证工程的质量。作为项目承包人，负有对项目的工程质量保修的义务。

关于保修期限，招标文件应根据法律、法规的规定，要求投标人在最低保修年限以上明确保修年限。根据**的《建设工程质量管理条例》第40条规定，一般土建、装修、管道工程的保修期不少于2年；有防水要求的墙面、屋面、卫生间的保修期不少于5年；地基基础和主体结构的质量在整个设计年限即合理使用寿命内确保使用。

因此，BT合同中的工程保修年限的具体确定取决于招标文件的要求，取决于招标文件提示投标人在不少于最低保修年限以上的年限进行投标，并对此作出实质性的回应。 （3）招投标过程和合同之间的关系 建议发包人在提供招标文件的同时提供一份由发包人起草的拟签订的合同样本，拟签订的合同样本代表发包人的意见，如果由发包人或委托中介机构起草，是一个站在发包人的立场上的样本。

可以将拟签订的合同样本作为招标文件的附件，该样本为讨论稿，投标人可以在此基础上提出修改意见。 由于招投标的过程和确定未来合同是交叉进行的过程，要特别重视招投标过程中相关问题的澄清，澄清阶段主要是要澄清拟签订的合同条款的不具体、不确定的内容，加强澄清可以明确具体合同条款。

在此阶段，投标人的澄清文件要由其法定代表人签字并加盖公章，并以此作为合同的组成文件。 （4）招标文件要设定相应条款以保证合同依约签订 在招标文件中应明确缔约过失的赔偿责任条款。

所谓缔约过失，简单地说是指由于一方当事人的过错导致经招投标中标的合同无法签订，完成招标过程如中标人发出中标通知书后另一方不签约即属于缔约过失。在BT项目中，由于投标人原计划的投融资计划不能实现而导致的无法签约的情况经常发生，因此，招标文件应对此种情况下缔约过失一方应承担的赔偿责任，而且应当是严重的赔偿责任作出明示并要求投标人作实质性响应，才有利于预防出现此类缔约过失情况。

二、发包人为确保合同的签约质量必须坚持的合同内容 （1）关于确保BT合同切实履行的履约担保 落实投标人的投资资金，需要投标人提供担保措施以确保项目的顺利进行。 由于BT项目一般履约周期长，投资量巨大，因此，确保BT合同的正常履行的担保措施，不仅可以设定投标人提供抵押、质押、定金、留置等物的担保，也可以设定保证等人的担保。

为确保BT合同的正常履行，还可以考虑保证人的同业担保方式。保证人的同业担保的操作，是以代为履行的方式在招投标时便确定入围人为履约保证人。

如果在实际履约过程中出现中标人没有能力继续履行，由履约保证人按照约定方式代为履行。 其操作要点是：在评标过程中应严格按照招投标法相关规定确定两个入围人，一个入围人为中标人，另一个入围人即为履约保证人。

在招标文件中需要明确如果中标人不能继。

4.什么是BT建设投融资模式

BT建设投融资模式 一、BT模式 、房地产BT模式 BT是英文Build（建设）和Transfer（移交）缩写形式，意即“建设--移交”，是政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式。

BT模式是BOT模式的一种变换形式，指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。目前采用BT模式筹集建设资金成了项目融资的一种新模式。

产生背景 1、随着我国经济建设的高速发展及国家宏观调控政策的实施，基础设施投资的银根压缩受到前所未有的冲击，如何筹集建设资金成了制约基础设施建设的关键。 2、原有的投资融资格局存在重大的缺陷，金融资本、产业资本、建设企业及其关联市场在很大程度上被人为阻隔，资金缺乏有效的封闭管理，风险和收益分担不对称，金融机构、开发商、建设企业不能形成以项目为核心的有机循环闭合体，优势不能相补，资源没有得到合理流动与运用。

运作 1、政府根据当地社会和经济发展需要对项目进行立项，完成项目建议书、可行性研究、筹划报批等前期工作，将项目融资和建设的特许权转让给投资方（依法注册成立的国有或私有建筑企业），银行或其他金融机构根据项目未来的收益情况对投资方的经济等实力情况为项目提供融资贷款，政府与投资方签订BT投资合同，投资方组建BT项目公司，投资方在建设期间行使业主职能，对项目进行融资、建设、并承担建设期间的风险。 2、项目竣工后，按BT合同，投资方将完工验收合格的项目移交给政府，政府按约定总价（或计量总价加上合理回报）按比例分期偿还投资方的融资和建设费用。

3、政府在BT投资全过程中行使监管，保证BT投资项目的顺利融资、建设、移交。投资方是否具有与项目规模相适应的实力，是BT项目能否顺利建设和移交的关键。