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（来源：证券日报之声）

时隔半年，上海再出楼市新政。8月20日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（简称“沪八条”），推出涵盖住房公积金、信贷、购房补贴、房票安置、收购二手住房等五大维度的八项举措。

今年以来，上海房地产市场交易持续活跃、整体回暖，展现出较强韧性。从上海楼市实际成交结构看，总价300万元以下的刚需盘与千万元级以上的高端项目去化较快，但总价500万元至700万元区间的改善型房源成交占比有所回落。这背后有两方面原因：一是置换链条上“卖旧”环节阻滞；二是外环外新建商品住宅面临较大去化压力。

此次上海推出“沪八条”，运用更多政策工具打通换房通道，将施策重心从激活单一购房需求延伸至畅通“卖旧买新”置换链条以及盘活存量房源等一二手房联动领域。

未来，如何更好地向存量市场要活力？笔者认为，以下三个方向尤为关键。

第一个方向，公积金“活水”进一步流向购房端。

“沪八条”中，有三项是公积金优化措施。一是在此前支持购买新建预售商品住房提取公积金支付首付款的基础上，将范围扩大至新建商品住房现房。这意味着购买现房的家庭也可直接动用公积金账户资金用于首付，减轻前期筹资压力。二是购房提取频次由不动产权证发证之日起“五年内提取一次”调整为“每个自然年提取一次”，提取金额放宽至“不超过以自有资金支付的购房款”。这一调整大幅提升了公积金账户资金的使用灵活性，让缴存家庭在还贷期间可逐年支取，降低实际利息负担。三是支持提取公积金支付购房契税及购买配套车位、储藏室，进一步扩展了公积金的支付场景。三项新政紧贴新版《住房公积金管理条例》，有效减轻了刚需与改善性需求家庭的置业负担。

与此同时，在信贷方面，新政优化二套房贷首付款比例，对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。这将支持居民购买外环外住房，引导改善性需求尽快入场。

第二个方向，降低置换门槛，优化“以旧换新”补贴。

“沪八条”的另一大亮点是“以旧换新”可享阶段性补贴，涉及两项举措。

一是实施“以旧换新”购房贷款补贴。根据政策内容可知，补贴额为新房贷款总额的1%，单套最高补贴5万元，这意味着贷款500万元以上即可申请最高补贴。补贴总金额2亿元，若单套补贴5万元，可覆盖4000套住房，若单套平均补贴3万元，则可覆盖超6000套住房。政策窗口期从2026年8月21日持续至2027年3月31日，2亿元补贴资金“用完即止”。政策适用条件为“外环外购新房+网签备案前后1年内出售本市二手住房（不限区域）”。在政策引导下，预计置换需求会在窗口期内集中释放。

二是优化原有“以旧换新”补贴政策。2024年5月，上海出台“沪九条”时明确“以旧换新”补贴政策，彼时将“以旧换新”补贴限定为出售“外环内2000年前竣工、建筑面积70平方米及以下唯一住房”，分档补贴2万元/2.5万元/3万元。此次新政则将旧房范围扩展至“外环内二手住房”，不再限房龄、面积和“唯一住房”条件，放宽覆盖面，并将补贴标准统一为3万元/套。这对外环内卖旧、外环外买新的置换家庭形成直接激励。

第三个方向，推动城市更新，加大房票安置实施力度。

新政明确加大房票安置实施力度，在征收拆迁补偿安置中增设房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目。

“一张房票”可以实现多重效果。首先，为动迁居民提供更多选择，实现“以旧换新”“以小换大”等改善目标；其次，可将补偿资金定向用于本地市场，提高安置效率；最后，为新房项目直接输送购买力，通过引导房票在区域内购房使用，有助于促进存量、新房市场联动，推动城市更新与房地产市场平稳发展。

综合来看，“沪八条”以公积金“活水”激活购房端，以信贷与补贴政策撬动置换端，以房票安置盘活存量端。三端协同发力，将为上海楼市巩固“稳”的基础、打开“活”的空间。

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