新城控股集团股份有限公司（以下简称“新城控股”）近日就上海证券交易所关于其2025年年度报告的信息披露监管问询函进行了回复，对投资性房地产、在建工程、存货以及其他应收款等市场关注的问题作出详细说明。致同会计师事务所（特殊普通合伙）作为审计机构，对新城控股的回复表示无重大不一致。

投资性房地产公允价值变动1.41亿元 前十大项目合计减值0.38亿元

公告显示，截至2025年12月31日，新城控股投资性房地产账面价值为1210.69亿元，占总资产的45.58%，采用公允价值模式计量。报告期内，投资性房地产公允价值变动收益为1.41亿元，上年同期为0.71亿元。公司投资性房地产主要为持有运营的“吾悦广场”综合性购物中心。

公司披露了投资性房地产前十大项目及确认公允价值变动收益金额前十大项目的基本情况。其中，前十大项目期末余额合计154.78亿元，公允价值变动损失合计0.38亿元，占期末余额的0.25%，租金收入合计13.95亿元，较去年增长0.53%。这些项目主要集中在江苏省，出租率普遍较高，多数在95%以上。

而确认公允价值变动收益金额前十大项目期末余额合计91.23亿元，公允价值变动收益合计9.63亿元，占期末余额的10.56%，租金收入合计10.80亿元，较去年增长11.22%。这些项目分布在陕西、内蒙古、浙江、辽宁等多个省份，出租率同样保持在较高水平，部分项目出租率达到100%。

新城控股表示，投资性房地产公允价值系根据独立评估师评估结果确定，评估方法和关键参数的选取符合公司实际情况、市场环境及行业惯例。与同行业可比公司相比，其公允价值变动比例和租金管理收入占完工物业估值比例（收入回报率）不存在重大差异。

在建酒店项目预计2027年完工 不存在长期未转固情形

截至2025年12月31日，新城控股主要在建工程为“在建酒店”，期末余额11.81亿元，工程累计投入占预算比例和工程进度均为86%，上年同期对应比例为83%-90%。在建酒店项目包括苏州酒店和昆明安宁酒店。

公司称，2023年至2025年期间，公司全力保障各年度交付目标及吾悦广场开业计划的顺利实施，累计竣工开业42座吾悦广场，完成保交付任务。基于整体经营安排及资金资源统筹考虑，公司阶段性优先保障交付项目及商业运营项目投入，在建酒店的建设节奏相对谨慎。目前，苏州酒店项目土建、外立面幕墙工程已完成，剩余主要为酒店内部装修和景观工程；昆明安宁酒店主体工程已通过验收，内部装修硬装工程接近完工。

公司表示，上述酒店项目未转固系因为其尚未达到预定可使用状态，不存在长期未转固的情形，预计完工及开业时间为2027年。

存货跌价准备余额85.94亿元 计提比例10.79%

报告期末，新城控股存货账面价值为710.50亿元，存货跌价准备85.94亿元，占存货余额的10.79%；报告期内新增计提存货跌价损失及合同履约成本减值损失11.51亿元。公司存货主要为房地产开发成本及开发产品。

公司列示了期末余额前十大项目、存货跌价计提前十大项目及销售进度后十大项目的基本情况。期末余额前十大项目合计账面余额186.67亿元，存货跌价准备余额8.19亿元，计提比例4.39%。存货跌价新增计提前十大项目合计账面余额68.38亿元，存货跌价准备余额14.44亿元，计提比例21.11%，新增计提金额9.51亿元。销售进度后十大项目合计账面余额85.72亿元，存货跌价准备余额2.79亿元，计提比例3.25%。

新城控股表示，公司在测算存货跌价准备时，预计售价结合自身定位综合考虑项目近期售价及周边可比项目市场价格确定，预计销售费用及税金参考公司已售部分的实际费率进行合理估计，预计完工成本使用经审批的预算进行预估，关键参数依据合理。与A股房地产行业2025年营业收入前十的可比公司相比，公司存货跌价准备计提比例与同行业平均水平不存在重大差异。

其他应收款期末余额289.13亿元 坏账准备计提30.52亿元

截至2025年12月31日，新城控股其他应收款期末账面余额为289.13亿元，其中，按单项计提坏账准备的其他应收款余额为62.99亿元，坏账准备为24.17亿元，计提比例为38.38%；按照组合计提坏账准备的其他应收款余额为226.14亿元，坏账准备为6.34亿元，计提比例为2.80%。

公司前十大欠款方期末余额合计79.02亿元，坏账准备余额8.57亿元，计提比例10.84%。主要为应收少数股东款项和应收合联营企业款项，形成于合作项目开发建设工程中。公司表示，相关往来款项回收周期与项目开发周期高度关联，鉴于房地产行业开发周期较长，款项回收周期也较长，截至2026年4月30日，上述款项暂未形成大额回款，不存在明显异常情况。

此外，报告期内，公司收回和支付关联方资金往来分别为10.20亿元和5.73亿元，收到和偿还关联方计息资金往来分别为38.93亿元和32.45亿元。公司称，与关联方的无息资金拆借往来主要是与合联营企业及其子公司发生的往来，具有行业普遍性及商业合理性；计息资金拆借主要是为筹措资金向母公司、间接控股股东和受同一最终控制方控制的关联方借入，用于项目建设及补充流动资金。

致同会计师事务所表示，基于已执行的审计程序，没有发现公司关于投资性房地产与在建工程、存货、其他应收款坏账准备计提以及与关联方资金拆借的说明与审计过程中所了解的情况在所有重大方面存在不一致。

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