【申万固收】黄伟平 杨雪芳 曹璇

摘要

• 本周年报出炉，REITs市场连续第六周收跌但跌幅收窄。本周REITs年报集中发布，经营权REITs IRR数据更新，可比的22个项目中，14只REITs IRR下降，降幅在4~423BP，南京交通高速REIT降幅最大（-423BP），越秀高速REIT增幅最大（+255BP）。本周三隧道REIT发行，网下/公众有效认购倍数173.7/195.6倍，约合资金2564亿元，昌保REIT定价结果2.317元/份，溢价率13%，网下报价倍数达435倍、创历史新高，一级持续火热但二级市场流动性仍在历史低点。本周第17单商业不动产REITs——北京国资REITs申报到深交所，拟募资27.03亿元，2026年预测分派率4.42%，底层为北京市海淀区集智未来（剩余年限26-27年）、东城区隆福寺一期项目（剩余年限28.48年）。复星REIT已受理，拟募资139.28亿元，2026年预测分派率4.12%，底层为三亚亚特兰蒂斯项目（酒店板块剩余年限约28.41年、水上乐园板块约38.41年）。当前商业不动产REITs拟募资规模已达627亿元。

• 一级市场：截至2026/4/3，2025年以来已成功发行21单（25Q1发行6单、25Q2发行4单、25Q3发行6单、25Q4发行4单、26/4发行1单）；发行规模450亿元。本周共6单首发公募REITs取得新进展：创金合信北京国资商业不动产REITs已申报并受理、东方红隧道高速REIT募集结束，华夏交投楚天高速REIT已反馈，国联安复星商业不动产REIT已受理，国金嘉泽新能源REIT已问询，建信天津临港港口REIT已问询。当前审批流程中REITs：（1）首发：已申报34只，已问询并反馈4只，通过审核1只，注册生效待上市1只。（2）扩募：已申报4只，已问询并反馈1只，通过审核1只。

• 行情回顾：本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于1013.29点，跌幅0.01%，跑赢沪深300 1.37个百分点、跑赢中证红利1.61个百分点。中证REITs全收益年初至今涨幅0.34%，跑赢沪深300 4.43个百分点、跑输中证红利2.30个百分点。分项目属性来看，本周产权类REITs上涨0.07%，特许经营权类REITs下跌0.37%。分资产类型来看，环保水务（+1.42%）、数据中心（+0.49%）、消费（+0.36%）、园区（+0.15%）板块表现占优。分个券来看，本周共38只上涨、40只下跌，其中，嘉实京东仓储基础设施REIT（+5.38%）、招商科创REIT（+4.16%）、华安百联消费REIT（+3.70%）位列前三，中金重庆两江REIT（-5.54%）、招商高速公路REIT（-3.04%）、易方达华威农贸市场REIT（-2.62%）位列末三。

• 流动性：产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.29%/0.34%，较上周-0.12/+1.24BP，周内成交量3.22/1.18亿份，周环比+0.27%/+8.48%。数据中心板块活跃度最高。

• 估值：从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.07%/5.13%，交通（6.32%）、仓储物流（5.84%）、园区（4.94%）板块位列前三。

• 风险提示：底层资产基本面不及预期，公募REITs相关政策变动风险，市场价格波动风险。

正文

1. 一级市场：共6单首发公募REITs取得新进展

2. 二级市场：本周流动性上升

2.1 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅0.01%

2.2 流动性：产权类换手率下降

2.3 估值：消费板块估值较高

3. 本周要闻和重要公告

4. 风险提示

（1）底层资产基本面不及预期；

（2）公募REITs相关支持政策变动风险；

（3）市场价格波动风险。