转自：新华财经

新华财经上海3月17日电（记者 杨溢仁）今年以来，商业不动产REITs市场热度持续攀升，2026年2月，上交所、深交所合计受理了6只新申报项目，与1月的8只申报项目形成接力，推动存量商业不动产资产证券化进程全面提速。

在这场资产盘活的扩容热潮中，新申报项目呈现出了业态多元、能级分化的鲜明特征，原始权益人踊跃入场背后受到了多重价值驱动。不过，对于投资者来说，未来布局仍需在机遇中警惕风险，长期锚定底层资产稀缺性，从城市能级、区位禀赋、人口基础、交通条件等六大维度评估资产持续增长的潜力。

项目扩容：业态多元 能级分化

记者发现，2月申报的6只商业不动产REITs各具特色，覆盖了不同资产类型与城市能级，管理人阵营也汇聚了行业内的头部力量。具体包括广发新城吾悦REIT、嘉实首开REIT、国泰海通崇邦REIT、光大保德信光大安石REIT、中信建投首农食品集团REIT及华泰紫金华住REIT，项目状态多为已受理或已反馈，推进节奏高效。

纵览已申报项目的关键特点，募资规模呈现出“头部集中、均值回落”的态势。具体而言，2月已申报的6只产品预计总募资金额为130.02亿元，单只均值21.67亿元，较1月的39.34亿元明显下降。其中，光大保德信光大安石REIT以61.05亿元领跑，国泰海通崇邦REIT则以募资12.6亿元垫底；资产业态方面，申报项目多以购物中心为主导，有3只产品的底层资产为纯购物中心；另外，嘉实首开REIT聚焦社区商业，华泰紫金华住REIT主打酒店项目，形成了“主流+特色”的业态布局。

“新申报的商业REITs项目呈现出了‘资产下沉、业态细分’的新趋势，三四线城市优质商业资产加速证券化，社区商业与特色酒店类资产陆续入场，丰富了REITs市场的资产供给结构，也反映出行业从核心城市核心资产向多元化布局的转变，这是市场迈向成熟的重要信号。”一位原始权益人称。

踊跃入场：多重优势 价值释放

原始权益人缘何纷纷布局商业不动产REITs？其重要原因，在于该产品本身的多重优势、政策红利的持续释放以及市场发展的广阔前景——商业不动产REITs的推出，对行业与企业发展具有多重战略意义。

首先，从企业层面考虑，商业不动产REITs有助于打通“投融管退”闭环。来自戴德梁行的研究观点指出，2026年公募REITs试点扩展至酒店及商业办公板块，有效破解了商业地产长期面临的退出难题，为存量资产盘活提供了标准化路径；企业可通过资产证券化实现现金回笼，将资金重新投入科技创新、产业升级等领域。

其次，商业不动产REITs能助力原始权益人优化财务结构，降低杠杆率，在行业从增量扩张向存量运营转型的关键节点，为企业提供轻量化发展的可能。

再者，是实现资产价值的重估。来自中信证券的研究观点指出，商业不动产REITs能为同类非上市商业资产提供估值基准，打破此前依赖“土地位置”的单一估值逻辑，转向基于“运营现金流”的市场化估值模式，挖掘资产长期价值。

此外，在行业与市场层面，商业不动产REITs的发行推动了行业从“重开发”向“重运营”转型，公开交易与信息披露的要求还将倒逼企业提升资产运营效率，同时也丰富了资本市场产品体系，为社会资本提供了分享优质商业资产收益的渠道。

仲量联行中国区首席执行官张静表示，商业地产正从“空间供给”转向“价值创造”。REITs不仅是融资工具，更是资产价值提升的催化剂。

根据券商机构测算，商业不动产REITs的落地将撬动超40万亿元的存量商业资产，巨大的市场空间也让各类市场主体看到了发展机遇。

戴德梁行REITs研究中心负责人张恺玲判断，2026年仍将是公募REITs发行的高增长年。除现有购物中心、社区商业、酒店外，养老地产、特色商业街区、商办综合体等，更多细分业态有望纳入REITs范畴，同时资产布局将进一步下沉，三四线城市优质资产与一线城市非核心区资产形成互补；且原始权益人将涵盖国企、民企、外企等各类市场主体，体现政策支持存量资产盘活的普惠导向。

投资决策：风险规避 优中选优

面对商业不动产REITs项目的大规模申报，业内专家提醒，市场热度升温背后，风险也在同步提升，投资者需保持理性，在把握机遇的同时建立完善的风险研判体系，通过科学决策筛选优质标的。

就潜在风险而言，来自华泰证券的研究观点指出，首批商业不动产REITs中部分项目的估值预测较为乐观，后续需重点关注交易所审核反馈及估值调整情况。

其次，部分项目的运营风险亦不容忽视。传统购物中心面临供应过剩与同质化竞争，社区商业存在收益天花板限制，酒店资产则受经济周期、消费波动影响较大；且商业不动产REITs的现金流受租户结构、租约期限影响更直接，这对运营管理机构的经营能力提出了更高的要求。

再者，来自政策与市场的风险同样需要审慎面对。宏观经济波动、利率调整都可能影响产品收益的稳定性，而监管新规趋严也会让部分资产质量不达标的项目面临淘汰，即市场的“优胜劣汰”节奏会加快。

针对未来的投资决策，多位业内专家提出了三段式分析框架：即短期聚焦分派率，优先选择净现金分派率高于4%、且无短期租约集中到期风险的项目；中期关注运营数据，重点跟踪租金与出租率组合趋势、NOI Margin（60%至70%为良好区间）及租售比（12%至15%为宜）；长期锚定底层资产稀缺性，从城市能级、区位禀赋、人口基础、交通条件等六大维度评估资产的持续增长潜力。

就现阶段而言，投资者可优先关注三类项目。一是位于一线城市或产业基础雄厚的三四线城市核心地段的资产；二是运营效率突出、租户结构合理、租约期限均衡，具备稳定现金流的项目；三是业态契合消费趋势，如体验型购物中心、高标酒店等资产。

业内专家提醒，当前商业REITs市场尚未形成充分的差异化风险定价机制，投资者需穿透财务数据，关注现金流的真实性与韧性，避免盲目追逐高收益率，同时可通过分散配置降低单一资产风险。

编辑：王菁