来源：郁言债市

摘要

本周（2026年3月9-13日）中证REITs全收益指数收于1023点，周度环比下跌0.43%，较1月末下跌2.78%，日均换手率仍在0.36%左右徘徊，成交仍然较为冷清。截至3月13日，79只REITs总市值收于2241亿元。

►“公保简并”，持续关注对保租房REITs供给的影响

我国住房保障体系分为配租型（公共租赁住房、保障性租赁住房）和配售型保障性住房（按保本微利原则配售）两大类。公租房申请条件相对严格，租金一般低于保租房项目。根据部分保障房管理平台公告，2026年来上海市多批公共租赁住房将统一按照保障性租赁住房相关政策实施供应管理，即进行“公保简并”。

公告显示，上海“公保简并”不涉及现有租户权益调整，合同期内租金与租期维持不变。新租户将按保障性租赁住房标准审核，不再设置户籍、收入等限制。租赁合同到期后，经重新审核仍符合保障性租赁住房准入条件的，可以续租。

由于公租房申请群体本身就符合保租房申请要求，此次上海市“公保简并”改革，原公租房项目正式并入保租房序列，公租房租金优势弱化，后续所有项目的租金将按照保障性租赁住房备案租金价格执行，可能将吸引部分公租房申请群体直接选择更合适的保租房项目，但也有可能分流原保租房项目的申请群体，需要关注租赁住房REITs项目周边的竞品情况。

整体来看，租赁住房REITs基本面优秀，高出租率和租金优势保障了分子端较好的现金流稳定性，板块可能更受分母端折现率的影响。目前板块分派率约3.12%，可关注后续利率调整的板块交易机会，尤其是政策属性更强的保租房个券，如华夏北京保障房、中金厦门安居。

► 二级市场：数据中心领涨、园区领跌，成交情绪不高

本周除数据中心（+0.73%）外其他板块全部下跌，跌幅介于0.01%~1.06%较上周有所收窄，跌幅最大的是产业园区（-1.06%），仓储物流、租赁住房板块下跌0.6%左右，跌幅较小的是能源设施（-0.01%）和市政环保（-0.11%）。

数据中心为本周唯一收涨板块，但板块内2只个券表现分化，润泽科技上涨、万国下跌，目前分派率分别为3.40%、3.49%，略高于租赁型REITs项目分派率参考值3.31%，可能还有10-20BP的上涨空间。但本周权益市场的中证算力指数回撤了1.07%，可结合润泽扩募进程择机配置。

产业园区本周跌幅最大。目前园区板块分派率上升5BP至4.72%，基本面承压状态下，建议谨慎关注基本面稳定、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区REITs，目前有金隅智造工场、创金合信首农。

能源设施本周跌幅最小。2026年政府工作报告首次提出“算电协同”，要实施超大规模智算集群、算电协同等新基建工程。在此背景下，关注能源板块后续区域消纳、上网电量、上网电价的稳定性和需求端的变化。

仓储板块本周跌幅较大。嘉实京东仓储基础设施近期表现不佳，可能与廊坊项目租约即将到期有关。廊坊项目承租人现有租约将于2026年4月30日到期， 2025年中期报告披露廊坊市经开区子市场租金水平约为19.6-24.5元/平/月，周边市场较2022年降幅约40%。预计廊坊项目租金下调幅度将和重庆项目类似，可能在16%至40%之间，可关注后续续约情况。

风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。

本周（2026年3月9-13日）中证REITs全收益指数收于1023.2点，周度环比下跌0.43%，较1月末下跌2.78%，日均换手率仍在0.36%左右徘徊，低于60日平均值0.45%，成交仍然较为冷清。截至3月13日，我国已上市交易的79只REITs总市值收于2241亿元，周度环比-0.41%，其中流通市值1239亿元。

01

“公保简并”，持续关注对保租房REITs供给的影响

我国住房体系大致体现为“保障房+商品房”双轨运行机制。根据《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号），目前我国保障性住房体系重新划分为配租型（公共租赁住房、保障性租赁住房）和配售型保障性住房（按保本微利原则配售）两大类。公租房申请条件相对严格，租金一般低于保租房项目。

根据上海市金山区租房租赁服务平台微信公众号，2026年3月15日起，上海市又一批公共租赁住房将统一按照保障性租赁住房相关政策实施供应管理，即进行“公保简并”。此前上海普陀保障性住房也已发布《关于公保简并的告知函》，明确其旗下运营管理的多个房源，将统一按照保租房相关政策实施供应管理。

根据相关公告，上海“公保简并”不涉及现有租户权益调整，合同期内租金与租期维持不变。新租户将按保障性租赁住房标准审核，不再设置户籍、收入等限制。租赁合同到期后，入住人员经重新审核仍符合保障性租赁住房准入条件的，可以续租；不再符合准入条件的，应当退出。此外，所有项目关闭原公共租赁住房轮候通道，已登记轮候的客户轮候次序不变，可以直接沿用，避免申请租户“重新排队”。

由于公租房申请群体本身就符合保租房申请要求，此次上海市“公保简并”改革，原公租房项目正式并入保租房序列，公租房租金优势弱化，后续所有项目的租金将按照保障性租赁住房备案租金价格执行，可能将吸引部分公租房申请群体直接选择更合适的保租房项目，但也有可能分流原保租房项目的申请群体，需要关注租赁住房REITs项目周边的竞品情况。

租赁住房板块本周下跌0.62%，跌幅靠前的是华泰苏州恒泰租赁住房（-2.08%）和汇添富上海地产租赁住房（-1.73%），仅招商基金蛇口租赁住房（+0.58%）和红土创新深圳安居（+0.39%）上涨。汇添富上海地产租赁住房将于2026年3月31日解禁36%。租赁住房板块基本面优秀，高出租率和租金优势保障了分子端较好的现金流稳定性，板块可能更受分母端折现率的影响。

目前租赁住房板块分派率约3.12%，可关注后续利率调整的板块交易机会，尤其是政策属性更强的保租房个券，如华夏北京保障房（目前分派率已升至3.01%）、中金厦门安居（目前分派率已升至2.91%，关注后续扩募安排）。配置上优先关注分派率约在3.4%的国泰海通城投宽庭保租房和华夏基金华润有巢。

02

二级市场：数据中心领涨、园区领跌，成交情绪不高

本周各资产板块除了数据中心（+0.73%）外全部下跌，但跌幅介于0.01%~1.06%较上周有所收窄，跌幅最大的是产业园区（-1.06%），仓储物流、租赁住房板块下跌0.6%左右，跌幅较小的是能源设施（-0.01%）和市政环保（-0.11%）。

全市场有31只个券收涨，47只个券收跌，1只收平，各板块涨跌互现。涨幅靠前的是汇添富九州通医药（+1.86%）、国泰海通济南能源供热（+1.45%）和南方润泽科技数据中心（+1.43%），跌幅靠前的是嘉实京东仓储基础设施（-5.60%）、中银中外运仓储物流（-5.39%）和博时津开产园（-5.17%）。

数据中心（IDC）板块为本周唯一收涨板块，但板块内2只个券表现分化，润泽科技上涨、万国下跌，本周涨跌幅分别为+1.43%、-0.60%，但日均换手率分别为0.77%、1.24%，板块交易仍然活跃。目前润泽、万国分派率分别为3.40%、3.49%，略高于租赁型REITs项目分派率参考值3.31%（10Y国债收益率1.81%+150BP），可能还有10-20BP的上涨空间。但本周权益市场的中证算力指数回撤了1.07%，可视权益市场AI算力行情波动情况，结合润泽扩募进程（本次扩募对润泽资产体量有较明显的扩张）择机配置。

产业园区本周跌幅最大，仅7只个券上涨且最大涨幅仅1.18%，13只个券下跌，跌幅靠前的是博时津开产园（-5.17%）和博时蛇口产园（-3.89%）。博时蛇口产园发布2025年年度报告，首扩资产光明项目区域内新增竞争性项目3个，项目周边市场竞争加剧。目前园区板块分派率上升5BP至4.72%，基本面承压状态下，对于基本面较差、前期跌幅较大、分派率已高达5%以上的个券留意边际改善的修复机会。

建议谨慎关注基本面稳定（出租率最好在80%以上）、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区REITs，目前有金隅智造工场（北京+出租率90%+分派率4.85%+收益调节）、创金合信首农（北京+出租率96%+分派率5.1%+收益调节）。

招商科创REIT本周止跌收涨0.31%，分派率仍有5.18%，项目位于上海杨浦区五角场区域（复旦大学附近），2025年末时点出租率75.13%，项目所在区域租赁市场竞争加剧，租金竞争激烈，湾谷园B5号楼期末时点出租率仅67.02%。但项目新增注册地址使用服务费，2025年为749.76万元，2026年预计有600万元，对项目可供分配金额有较大弥补，另外项目设有收益分配调节机制，可以关注。

能源设施本周跌幅最小，涨幅靠前的是嘉实中国电建清洁能源（+0.47%）和华夏中核清洁能源（+0.38%），二者均为水电资产，中信建投明阳智能新能源跌幅较大达1.15%。中航京能国际能源REIT在2025年12月按照9.712元/份价格扩募，新购入云南苏家河口水电站和松山河口水电站项目，显著提升了项目内部收益率，拥有光伏和水电两种能源类型，可以继续关注。此外，中信建投国家电投新能源、中航京能国际能源将于2026年3月29日分别解禁25%、17%。

中东战争背景下，权益市场有石油涨价的替代逻辑、算电协同的两条主线，这两条主线的共同特征是均符合HALO策略的配置逻辑，都是重资产且不易被技术迭代淘汰的行业。石油涨价的替代逻辑，涉及大能源概念。“算电协同”则是在2026年政府工作报告被首次提出，要实施超大规模智算集群、算电协同等新基建工程。在此背景下，关注能源板块后续区域消纳、上网电量、上网电价的稳定性和需求端的变化。

仓储板块本周跌幅较大，跌幅靠前的是嘉实京东仓储（-5.60%）和中银中外运仓储（-5.39%），涨幅靠前的是九州通医药（+1.86%）和华安外高桥（+1.21%）。

嘉实京东仓储基础设施近期表现不佳，可能与廊坊项目租约即将到期有关。嘉实京东仓储基础设施持有3个仓储物流不动产项目，分别位于重庆、武汉、廊坊三个物流节点城市，合计建筑面积35万方，3个项目租户均为京东物流子公司，出租率100%。此前，重庆项目租约于2024年12月31日到期，续约时起始净有效租金从23.98下调至20.16元/平/月，下调幅度约16%，导致整只REIT的平均净有效租金单价下降0.99%，2025年运营收入较2023年度评估报告预测值预计下降2.03%。

廊坊项目承租人现有租约将于2026年4月30日到期，其可租赁面积占全部可租赁面积约31%，2025年四季度收入占比约40%，租金单价为1.30元/平/天（约39元/平/月），收入占比与重庆项目接近。若参考2022年招募说明书及2025年中期报告披露的参考数据，廊坊项目2022年同区域内市场化租金水平约33-42元/平/月，2024年年度报告披露的廊坊地区平均租金为23.3元/平/月，2025年中期报告披露廊坊市经开区子市场租金水平约为19.6-24.5元/平/月，周边市场降幅约40%。预计廊坊项目租金下调幅度将和重庆项目类似，可能在16%至40%之间，可关注后续续约情况。

同时值得注意的是，截至2025年末，项目扩新购入西安、合肥两个不动产项目，其中西安项目已获得陕西省发改委推荐函，合肥项目尚在安徽省发改委审核中。

本周REITs成交活跃度仍然较低，日均成交额4.44亿元、日均成交量1.01亿份、日均换手率0.36%，环比分别下降9.81%、4.12%、0.02pct。

分板块来看，本周数据中心板块换手率降至1%以下，产业园区、消费设施、交通设施板块日均换手率靠后在0.31%以下，交易较为冷清。

03

一级市场：深交所迎第二单商业不动产REITs

2026年3月10日，在华泰紫金华住安住商业不动产REIT之后，深交所迎来第二单商业不动产REIT——红土创新星河集团封闭式商业不动产证券投资基金，原始权益人为星河实业（深圳）有限公司。星河控股集团，1988年成立于深圳，旗下现有产业、地产、商业、资本、物业各大板块。业务涉及产业运营、地产开发、商业管理、酒店服务、股权投资、物业服务等多元领域，旗下拥有COCO PARK、COCO City等多个商业品牌。

基础设施REITs方面，截至2026年3月13日已申报至交易所项目进度如下：已问询反馈11单（东方红隧道股份智能运维高速2026-2-25、中航北京昌保租赁住房2026-2-13、华泰三峡清洁能源2026-2-9、博时山东铁投路桥2026-2-3、中金厦门火炬产业园2026-1-28、山证晋中公投瑞阳供热2026-1-15、平安西安高科产业园2026-1-8、中航中核集团能源2026-1-7、易方达广西北投高速2025-12-16、华夏湖北交投楚天高速2025-10-10、中航天虹消费2025-9-3），已受理2单（国金嘉泽新能源2026-3-2、建信天津临港发展集团港口2026-3-2）。

风险提示：

公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。

基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。

资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。

分析师：姜丹分析师执业编号：S1120524030002

分析师：郑日诚

分析师执业编号：S1120524040003

证券研究报告：《关注“公租房与包租房并轨”——公募REITs周速览（2026年3月9-13日）》

报告发布日期：2026年3月14日