房地产开发企业差额计税会计处理?

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其计税方法与项目的开工日期有关，《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，可以选用简易计税方法计税；《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目，只能适用一般计税方法计税。

房开企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。 

此外，取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

房开企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

从以上税收政策可以看出，房开企业的简易计税是全额口径，一般计税是差额口径，与前文提到的建筑服务正好相反。 

从会计处理的角度看，一般计税方法且允许差额的业务，应通过「销项税额抵减」这个专栏进行核算。

从核算的流程看，笔者主张，取得土地以及支付拆迁补偿费时，仍以价税合计数计入相关成本费用，不进行价税分离，发生纳税义务时，再按照18号公告第五条的规定，以当期销售面积占可供销售面积的比例，计算抵减销项税额。

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