主要财务指标：季度净利润961万元 年化现金流分派率4.52%

2025年第四季度，博时招商蛇口产业园REIT（以下简称“博时蛇口产园REIT”）实现收入4561.74万元，净利润961.38万元。截至报告期末，基金年化现金流分派率为4.52%，该指标按“截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至今实际天数*本年总天数”公式计算。

可供分配金额同比降18.05% 租金收入下滑为主因

报告期内，基金本期可供分配金额3528.71万元，较上年同期下降777.27万元，降幅18.05%。主要原因是各不动产项目平均出租率及租金单价双降：平均出租率从上年同期91.60%降至86.94%，下降5.09个百分点；平均月租金从87.37元/平方米降至77.86元/平方米，降幅10.88%，导致项目公司收入同比减少766.60万元，降幅14.78%。

本期实际分配金额2842.26万元，单位实际分配金额0.02元，为2025年度第二次分红；本年累计实际分配1.25亿元，单位分配0.0882元，包含2024年第三次及2025年两次分红。

不动产项目运营：万海大厦出租率降10.41% 光明加速器二期租金下滑15.36%

整体运营指标：出租率、租金双降 剩余租期延长20.68%

报告期末，基金管理的万海大厦、万融大厦、光明加速器二期项目总可出租面积20.48万平方米，与上年同期持平；实际出租面积17.98万平方米，同比减少3.48%；期末出租率87.83%，同比下降3.48个百分点。平均出租率86.94%，同比下降5.09个百分点；平均月租金77.86元/平方米，同比下降10.88%。

值得注意的是，报告期末加权平均剩余租期651天，同比增加20.68%，主要因光明加速器二期与部分客户签署4-5年期续租合同。

分项目表现：万海大厦出租率下滑最显著 光明加速器二期租金降幅最大

万海大厦：期末出租率83.91%，同比下降10.41个百分点；平均出租率83.57%，同比下降9.76个百分点；平均月租金122.59元/平方米，同比下降5.06%。主要因部分整层租户退租后，新客户去化周期较长。

万融大厦：期末出租率86.18%，同比下降3.13个百分点；平均月租金108.70元/平方米，同比下降6.98%；加权平均剩余租期596天，同比减少11.44%。

光明加速器二期：平均月租金46.88元/平方米，同比大幅下降15.36%，主要因市场竞争激烈下租金市场化调整及新客户免租期影响；但期末出租率仍维持90.32%高位，仅同比微降0.20个百分点，且加权平均剩余租期714天，同比大幅增长45.42%。

收入与成本：租金收入普遍下滑 租赁成本显著上升

收入端：三大项目租金收入均降12%以上

报告期内，三大项目租金收入普遍下滑。万海大厦租金收入1484.38万元，同比降16.78%；万融大厦租金收入1057.58万元，同比降12.02%；光明加速器二期租金收入1272.98万元，同比降16.50%。物业收入同步下滑，万海、万融、光明加速器二期物业收入同比分别降7.79%、7.06%、14.73%。

成本端：租赁成本激增 物业成本优化

租赁成本同比显著上升，万海大厦租赁成本182.22万元，同比增29.47%；万融大厦175.71万元，同比增75.76%；光明加速器二期85.16万元，同比增117.48%。物业成本则通过优化整合下降，万海、万融物业成本同比分别降9.68%、47.45%。

资产与负债：总资产降3.53% 长期借款微降

报告期末，基金总资产36.36亿元，较上年末下降3.53%；总负债27.74亿元，较上年末下降1.54%。三大项目公司投资性房地产均维持原值（万海13.83亿元、万融10.08亿元、光明加速器二期11.12亿元），长期应付款无变化，万海大厦长期借款2.94亿元，同比微降1.01%。

份额变动与现金流：份额总额稳定 经营性现金流降14.51%

报告期内，基金份额总额保持14.21亿份不变。不动产项目公司经营性现金流入6025.70万元，同比降14.51%，主要受收入下滑影响；经营性现金流出3713.57万元，同比增3.21%，因运营管理费结算方式从季度调整为月度。

风险提示与展望：出租率回升压力犹存 灵活招商策略待检验

基金管理人指出，当前项目经营承受压力，主要源于宏观经济下行及区域市场竞争加剧。尽管光明加速器二期2025年下半年市场活跃度有所改善，但万海大厦整层客户去化周期较长，租金下行压力仍需关注。基金管理人已联合运营机构采取灵活招商策略，包括拓展渠道、深化客户服务、优化租户结构等，力争提升出租率及租金水平。投资者需警惕出租率持续低迷及租金下滑对基金分派能力的进一步影响。

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