转自：中国信托业协会

目录

一、关于《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》公开征求意见

二、证监会发布！事关商业不动产REITs

三、证监会推商业不动产REITs将带来三重利好 试点需在四方面稳妥把控

四、30余万亿元信托资产盘活迎新机——不动产信托财产登记试点扩围

五、中国信托业协会首席经济学家蔡概还：我国人口老龄化正步入“三个前所未有”的阶段

六、信托业“去监事会”提速，两家上市信托公司走完流程

七、五矿信托携手天津市单用途预付卡协会共创预付新生态：“预付有信，津门安心”

八、粤财信托魏薇：服务信托仍是蓝海期待以细水长流的方式陪伴客户

关于《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》公开征求意见

来源：中国证券监督管理委员会 2025-11-28

为贯彻落实党中央、国务院决策部署和资本市场新“国九条”要求，推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展，丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式，持续增强多层次资本市场服务实体经济质效，中国证监会研究起草了《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（简称《公告》），现向社会公开征求意见。

《公告》共八条，主要包括以下内容：一是产品定义，商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。二是基金注册及运营管理要求，明确基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面要求，以及基金管理人的主动运营管理责任。三是发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，要求严格遵守执业规范和监管要求。四是强化监管责任，明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责。此外，商业不动产REITs其他有关事宜，参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》有关规定执行。

欢迎社会各界对《公告》提出宝贵意见，中国证监会将根据公开征求意见情况，进一步完善《公告》并履行程序后发布实施。

证监会发布！事关商业不动产REITs

来源：中国证券报 2025-11-28

证监会11月28日消息，证监会研究起草了《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见，以推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展，丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式，持续增强多层次资本市场服务实体经济质效。

公告共八条，主要包括以下内容：

一是产品定义，商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。

二是基金注册及运营管理要求，明确基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面要求，以及基金管理人的主动运营管理责任。

三是发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，要求严格遵守执业规范和监管要求。

四是强化监管责任，明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责。

强化监管责任

根据公告，商业不动产投资信托基金，是指通过投资于商业不动产资产支持证券以取得商业不动产的所有权或者经营权利，运营管理商业不动产以获取租金、收费等稳定现金流并将主要收益分配给基金份额持有人的封闭式公开募集证券投资基金。

申请募集商业不动产投资信托基金，拟任基金管理人、基金托管人应当符合《证券投资基金法》《公开募集证券投资基金运作管理办法》规定的相关条件。拟任基金管理人应当具备健全有效的商业不动产投资信托基金投资管理、资产运营、内部控制与风险管理制度和流程。

申请募集商业不动产投资信托基金前，基金管理人应当对拟持有的商业不动产进行全面的尽职调查，聘请符合规定的专业机构提供评估、法律、审计等专业服务。申请募集商业不动产投资信托基金，基金管理人应当向中国证监会提交《证券投资基金法》和中国证监会规定的注册申请材料。

商业不动产投资信托基金拟持有的商业不动产应当符合国家战略、发展规划、产业政策，权属清晰、范围明确、关键合规手续齐备，已产生持续、稳定的现金流，以及中国证监会规定的其他要求。

商业不动产投资信托基金运作过程中，基金管理人应当按照法律、行政法规规定和基金合同约定主动履行商业不动产运营管理职责。

基金管理人、基金托管人及其他专业机构应当按照相关规定和约定履职尽责，严格遵守执业规范和监管要求，为商业不动产投资信托基金市场健康发展提供专业服务。

更好发挥REITs功能作用

经过五年探索实践，REITs市场稳步发展，功能持续发挥，在盘活存量资产、提高直接融资比重、满足居民财富管理需求等方面取得一定成效。

截至11月27日，已上市77只REITs，融资金额2070亿元，总市值2201亿元。市场运行平稳有序，2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种。

从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产。我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。借鉴国际经验并结合我国实际，坚持市场化法治化方向，适时推出商业不动产REITs，可以更好发挥REITs功能作用，支持构建房地产发展新模式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。

证监会推商业不动产REITs将带来三重利好 试点需在四方面稳妥把控

来源：中国经营报 孙汝祥 夏欣 2025-11-30

11月28日，《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称“《试点公告》”）正式发布，向社会公开征求意见。

证监会指出，适时推出商业不动产REITs，可以更好发挥REITs功能作用，支持构建房地产发展新模式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。

业内专家对《中国经营报》记者表示，推出商业不动产REITs试点，将带来三重利好。

首先，试点将为房企提供退出渠道，缓解资金压力，进而助力防范化解行业系统性风险。其次，对于资本市场而言，试点将丰富REITs底层资产类型，进一步扩大REITs市场规模。同时，试点也可为公众投资者提供兼具稳定租金收益与资产增值潜力的投资工具。

支持构建房地产发展新模式

根据《试点公告》，商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。

证监会指出，从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产。我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。

“借鉴国际经验并结合我国实际，坚持市场化法治化方向，适时推出商业不动产REITs，可以更好发挥REITs功能作用，支持构建房地产发展新模式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。”证监会如是强调试点的积极意义。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者表示，在当前房地产市场调整背景下，房地产行业正从“高杠杆、高周转、高负债”的开发模式向“投—融—管—退”的资产精细化运营管理模式转变。

“商业不动产REITs的推出，将为房地产企业提供有效的退出渠道，从更大程度上缓解资金压力，对于房地产风险防范化解也具有积极的作用。”严跃进说，“当然，从房地产发展新模式的角度而言，企业资金盘活了，也将促进房地产行业的转型升级。”

锦天城律师事务所律师顾春峰也认为，试点将助力房地产行业转型与风险缓释。“我国商业不动产存量规模达40万亿元，试点能有效盘活这类沉淀资产，为房企打通‘投—融—管—退’价值链，助力其从‘重资产开发’转向‘轻资产运营’的新模式，同时优化房企现金流、降低负债，防范行业系统性风险。”顾春峰解释道。

REITs底层资产扩容 投资价值提升

专家认为，对于资本市场而言，商业不动产REITs的推出，将丰富REITs底层资产类型，进而丰富资本市场投融资工具。

“试点将丰富REITs底层资产类型，让公募REITs从之前的基础设施、保障性租赁住房等领域，拓展到商业综合体、写字楼等商业领域，进一步扩大REITs市场规模。还能吸引保险资金、养老金等长期资金入市，提升资本市场稳定性与服务实体经济的质效。”顾春峰如是说。

同时，试点还能满足投资者多元配置需求。顾春峰表示，商业不动产REITs可为公众投资者提供兼具稳定租金收益与资产增值潜力的投资工具，填补优质标的缺口。普通投资者可低门槛参与优质商业物业投资，优化个人投资组合，共享商业不动产行业发展红利。

严跃进认为，相较于先前的基础设施REITs，商业不动产REITs更加市场化、商业化。“商业地产以及酒店等都和老百姓非常挂钩，老百姓对于熟知的项目，也可以积极参与其中进行投资。”严跃进称。

证监会指出，经过5年探索实践，REITs市场稳步发展，功能持续发挥，在盘活存量资产、提高直接融资比重、满足居民财富管理需求等方面取得一定成效。截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融资金额2070亿元，总市值2201亿元。与此同时，市场运行平稳有序。2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种。

多方面把控稳妥推进试点

关于商业不动产REITs试点的具体要求，《试点公告》明确了基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面要求，以及基金管理人的主动运营管理责任。

《试点公告》载明，商业不动产投资信托基金拟持有的商业不动产应当符合国家战略、发展规划、产业政策，权属清晰、范围明确、关键合规手续齐备，已产生持续、稳定的现金流，以及中国证监会规定的其他要求。

同时，《试点公告》还指出，基金管理人、基金托管人及其他专业机构应当按照相关规定和约定履职尽责，严格遵守执业规范和监管要求，为商业不动产投资信托基金市场健康发展提供专业服务。

顾春峰认为，在推进商业不动产REITs试点时，需在资产质量、运营监管等多方面做好把控。

具体而言，一是要严格把控资产准入质量。要坚守底层资产权属清晰、合规手续齐备、现金流持续稳定的底线，重点筛选核心城市、核心区域的优质商业不动产，避免存在产权纠纷、运营惨淡的资产入市，从源头保障基金收益稳定，防范兑付风险。

二是强化基金管理人运营能力。“商业不动产运营涉及租户管理、租金调整等专业环节，要确保基金管理人具备健全的不动产投资管理和风控体系，同时督促其履行主动管理责任，通过精细化运营实现资产保值增值，避免因运营不当影响投资者收益。”顾春峰表示。

三是健全全链条监管与责任机制。顾春峰认为，一方面需完善配套规则，明确评估、法律等专业机构的责任，防止估值虚高、尽职调查不到位等问题；另一方面需构建证监会监管与交易所、行业协会自律管理的协同体系，做好风险监测处置，严厉打击违规操作，保障市场规范运转。

四是做好市场与投资者培育。“当前市场对商业不动产REITs的估值逻辑、运营模式认知尚需深化。需加强市场推广与投资者教育，引导投资者理性看待收益波动。同时积累项目运作经验，逐步形成可复制的试点模式，再稳步扩大试点范围，避免盲目扩张引发市场混乱。”顾春峰如是建议。

30余万亿元信托资产盘活迎新机——不动产信托财产登记试点扩围

来源：经济日报彭江2025-11-29

继北京、上海、天津、广州和厦门之后，不动产信托财产登记试点城市迎来扩容。日前，江苏金融监管局、江苏省委金融委员会办公室等4部门联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》，明确在南京市、苏州市开展不动产信托财产登记试点。随着不动产信托财产登记试点城市扩容，专家表示，未来信托财产管理和转让中可能出现的权属争议将得到有效化解，我国30余万亿元的信托资产有望进一步盘活。

不动产信托财产登记是指委托人将不动产（如房产、土地）作为信托财产时，由法定登记机构对财产转移及信托内容进行登记，以明确权属、实现风险隔离的法律程序。该制度的建立解决了信托财产权属不清、风险隔离功能受限等长期难题，推动信托从高净值人群专属工具向普惠型财富管理载体转型，为代际传承、养老保障等需求提供合规路径。‌‌

中国信托业协会数据显示，截至2025年6月末，全行业信托资产管理规模达32.43万亿元，同比增长20.11%，仅次于保险资管和公募基金。信托作为财产管理工具，委托人将资产托付给受托人，受托人根据委托人意愿，代为管理受益人的利益。通过设立信托，委托人能提前安排、定向分配自身财产，尤其是在家庭财产传承等场景中，信托能更有效解决婚姻财产分配、继承顺序异议、遗嘱生效风险等问题。

长期以来，信托登记制度不够完善，这既不利于规范信托产品的信息披露，也不利于信托财产权属关系的认定和信托产品的市场化流转，信托的风险隔离功能、惠民惠企等作用难以得到有效发挥。中国信托业协会特约研究员周萍认为，随着不动产信托登记制度不断扩容，将推动非交易性过户制度、信托税收政策等配套制度的统筹设计与完善，实现统一推进。这一过程将以便利信托交易环节、降低交易成本为目标，推动不动产从静态沉淀的资产转化为可高效流转的资本，释放当前30余万亿元存量不动产的流转潜力。

“信托财产登记试点加速扩围，是加速完善信托制度基础设施建设的重要体现，让广大群众更直观了解信托的财富管理功能，也促进了公众对特殊需要信托、遗嘱信托等资产服务信托的了解。”华鑫信托首席经济学家袁田说。

不动产信托登记也面临不少挑战。周萍建议，从立法层面完善信托财产登记制度，明确信托登记的具体操作规则、程序和要求，使其与现行的不动产登记制度有效衔接。适时修订信托法和不动产登记暂行条例等相关法律法规，为不动产信托财产登记提供更加明确的法律依据。针对信托财产登记环节的重复征税问题，建议出台专门的信托税收政策，明确信托财产在设立、存续和终止阶段的税收处理规则，避免重复征税。

中国信托业协会首席经济学家蔡概还：我国人口老龄化正步入“三个前所未有”的阶段

来源：每日经济新闻 潘婷 2025-11-28

《中国银发经济发展报告（2024）》显示，目前我国银发经济规模在7万亿元左右，到2035年，银发经济规模有望达到30万亿元。当前，新长者对养老生活的需求已从“老有所养”升级为“老有所享”，更注重归属感、安全感与价值感。

巨大的银发市场规模正在重塑养老金融市场格局，在此背景下，如何深耕养老服务蓝海，满足老年人对高品质养老的需求？

“我国人口老龄化正在步入‘三个前所未有’的阶段。老年人口的数量前所未有地多、老年人掌握的财富前所未有地多、老年人的养老金融需求前所未有地高。”11月27日，中国信托业协会首席经济学家蔡概还在平安信托养老服务信托生态整合升级仪式上表示，养老金融需求不断提高，老年人希望能够妥善管理自己掌握的财富，让这些财富能够保障自己的晚年生活，实现家族财富有序传承。

《每日经济新闻》记者注意到，近日，中国信托业协会发布养老信托业务发展倡议书，鼓励信托公司在资产服务信托框架下开发涵盖养老金账户管理、养老产业资金监管、养老服务费用直付等多维度服务型产品，鼓励允许装入多种非现金形式信托财产，拓展居民养老信托财产来源，更好地满足居民养老需求。

“信托服务与养老产业深度融合，是未来信托行业回归本源、服务实体经济的重要战略方向，对做好养老金融大文章具有积极意义。”蔡概表示。

面对银发经济蓝海，已有信托公司深度整合金融资源与品质养老服务。近日，平安信托创新打造“保险+信托+养老服务”的全新养老服务信托生态模式，以破解中国式养老资金管理、服务支付、财富传承等核心难题。

据了解，整合升级后的平安信托养老服务信托模式，以“信托”为枢纽，构建起覆盖资金管理、财富传承、服务直付、生态整合的四大核心功能，实现金融保障与养老服务的无缝对接。

信托业“去监事会”提速，两家上市信托公司走完流程

来源：华夏时报 刘佳 2025-11-28

信托公司改革治理正进入实质性落地阶段。

近日，H股上市的山东国信披露监管批复公告，确认自11月10日起正式取消监事会设置。而此前的11月13日，上市公司建元信托亦公告称监事会撤销事项获国家金融监督管理总局上海监管局核准生效。

随着信托公司取消监事会，审计委员会正式接棒履行监督职能。

在业内人士看来，两家机构相继完成“去监事会”流程，标志着新《公司法》框架下信托业治理优化模式正式从政策试点走向实践操作。

两公司明确裁撤监事会

作为行业首批完成调整的信托机构，建元信托与山东国信为行业提供了实操样本。

建元信托启动改革最早发生在今年7月。彼时公告显示，建元信托于7月30日通过股东大会决议后，于11月11日收到国家金融监督管理总局上海监管局的批复（沪金复〔2025〕714号），明确核准修订后公司章程生效，监事会同步撤销，原职权由风险控制与审计委员会承接，公司《监事会议事规则》同步废止。建元信托从决议通过到监管批复，用时仅3个半月的时间。

山东国信则是在11月17日集中披露关键进展。其公告显示，山东国信收到山东金融监管局的批复（鲁金监复〔2025〕508号），自11月10日起不再设立监事会，职权交由董事会审计委员会承接，9名原监事全部离任。

“两家上市信托公司的调整均遵循监管批复到章程修订再到职权交接的规范流程，这一操作确保了治理转型的平稳过渡。”信托行业分析师柏托分析称。

一位华南地区信托公司合规负责人向记者坦言，传统监事会模式存在监督滞后、职能重叠等问题，而审计委员会由独立董事主导，可更及时地介入财务审计、风险管控等核心环节，提升决策效率。

在金乐函数分析师廖鹤凯看来，监事会取消是顺应政策趋势和时代潮流。

“监事会与董事会审计委员会在职能上存在一定的重叠，取消监事会可以减少监督职能的重复，降低管理成本，提升治理效率。”廖鹤凯曾对《华夏时报》记者分析称，取消监事会后的治理模式与国际上一些大型金融机构以股东导向型的“单层制董事会”模式更相似，有助于金融业进一步与国际接轨。

值得注意的是，监管层并未降低对信托公司审计委员会监督职能的管理标准。除明确审计委员会负责人需为独立董事外，还要求关联交易控制委员会等专门委员会成员不得少于三人，董事会非关联董事对关联交易的表决需经三分之二以上通过，形成多层次的风险防控体系。

审计委员会模式渐成主流

此次治理变革的加速推进，与监管政策的最新修订直接相关。

2024年7月1日新《公司法》正式实施，明确国有独资公司可设审计委员会替代监事会，为治理结构优化提供法律基础。在此基础上，国家金融监督管理总局于2025年5月修订《信托公司管理办法》等规章，新增条款明确“信托公司按照公司章程规定，在董事会中设置由董事组成的审计委员会行使监事会职权的，不设监事会或者监事”，从监管层面为信托公司提供了明确操作路径。

“新《办法》强调信托公司需建立‘健全的公司治理结构、风险管理体系’，而审计委员会替代监事会正是这一要求的具体体现。”柏托表示。

对于中小型信托公司而言，用益信托研究员喻智认为，其或更倾向于不再单独设立监事会，此举既能实现治理机制的灵活优化，也能有效降低人员配置与管理运营成本。

谈及取消监事会后信托公司如何防范“决策与监督一体化”风险，中国城市发展研究院投资部副主任袁帅对《华夏时报》记者表示，应通过优化审计委员会的专业配置与独立性建设，明确其在财务监督、风险评估等领域的核心职责并规范工作流程，强化重大决策、财务状况等关键信息的及时完整披露，同时建立内部举报反馈机制，引入外部审计机构形成内外监督互补，全方位构建规范高效、权威公正的监督体系，筑牢内部制衡防线。

尽管目前仅两家信托公司落地取消监事会，但行业预计后续将有更多机构跟进。

“预计未来3-5年内，多数信托公司将完成治理结构调整，审计委员会模式或成为行业主流选择。”中国投资协会上市公司投资专业委员会副会长支培元认为，新《公司法》允许有限责任公司通过章程选择审计委员会替代监事会，金融监管总局同步要求信托公司治理规则与上位法衔接，为行业转型扫清障碍。

对于已完成治理调整的信托公司，支培元对《华夏时报》表示，这一架构调整需警惕“形式化”风险，避免将审计委员会沦为“花瓶机构”。“未来，信托公司需在提升效率与强化制衡之间找到平衡点，通过制度创新、技术赋能和监管协同，构建适应新《公司法》要求的治理体系。”

“治理的目的是提质增效，而非单纯作为一种手段。”柏托称，无论是“去监事会”还是保留监事会，核心都要服务于信托业从“融资中介”向“资产管理机构”的转型，通过提升监督效能保障受益人利益，这也是新监管框架下行业高质量发展的关键所在。

五矿信托携手天津市单用途预付卡协会共创预付新生态：“预付有信，津门安心”

来源：经济观察网 2025-11-28

2025年11月27日，由天津市单用途预付卡协会（以下简称：“预付卡协会”）举办的预付式消费治理发展论坛暨“预付式消费指数”项目启动会在天津隆重召开。天津市商务局、天津市卫生健康委、天津市地方金融管理局、天津市体育局、天津市教委、天津市民政局、天津市文化和旅游局等相关领导与五矿国际信托有限公司（以下简称：“五矿信托”）、南开大学经济学院以及预付卡协会各会员单位等相关负责人出席会议。

与会各方就如何推动预付式消费行业规范治理与高质量发展进行了深入的交流与探讨。与会期间，天津市预付卡协会与五矿信托共同正式发布了全国首家省级服务信托模式预付式消费监管服务平台。该平台旨在通过服务信托构建“政府主导、行业自律、专家指导、企业践行、社会监督”的预付式消费协同共治生态。

11月25日，五矿资本股份有限公司旗下五矿信托创设的“五矿信托-津预付服务信托”（以下简称：“津预付”）项目正式落地实施，该项目为行业内首家在省级范围内推广合作的预付类资金服务信托业务，标志着五矿信托在信托公司三分类业务转型、服务实体经济的商业预付领域再次实现了创新突破。

津预付项目首次创造性地引入地方预付卡协会担任服务信托监察人的角色，服务信托则充分发挥信托制度与账户管理的优势，共同防范商户挪用预付资金、破产及债务查封等风险情况下对消费者利益的侵害。一同筑牢天津市预付式消费治理体系和行业健康发展的根基，并为全国预付式消费市场治理发展提供了可以借鉴的“天津模式”实践经验。

近年来，五矿信托在服务信托领域不断创新，持续加大科技系统自主研发与升级改造的投入力度，其服务信托业务系统始终保持行业领先地位。此次津预付项目的落地以及预付式消费监管服务平台的成功搭建，是五矿信托深耕服务信托业务、回归信托本源、践行央企责任担当的生动实践。作为中国五矿集团旗下的核心金融平台，五矿信托始终将政治性与人民性贯穿业务发展全过程，坚决落实国家关于“加强消费者权益保护”“促进消费市场平稳健康发展”的政策要求，将服务实体经济与保障民生需求作为业务转型的核心方向。

未来，五矿信托预付资金服务信托的展业将立足天津、辐射全国，不断完善预付资金服务信托系统各项功能，使之具备跨区域适配、多场景兼容、全流程数字化的能力，让信托制度的保障功能惠及更多消费者。

在信托行业转型深化的关键时期，五矿信托将持续坚守本源、创新服务，以更多有温度、有力度的金融产品，为保障消费者权益、促进消费升级、服务经济高质量发展贡献央企力量。

粤财信托魏薇：服务信托仍是蓝海期待以细水长流的方式陪伴客户

来源：21世纪经济报道 林汉垚涂盛青 2025-11-28