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瑞银 |中国个人房产抵押贷款的风险有多大？（有节选）

RatingDog 瑞银证券研究11月23日

1. 个人房产抵押贷款风险上升但总体可控，经营性贷款风险高于按揭贷款

分析显示，法拍房数量约占相关贷款总量的1.8%，虽然风险在上升，但对银行体系而言仍处于可控范围。相比之下，经营性贷款受到的冲击大于按揭贷款，且由于法拍房和二手房市场抛售压力增加，可能对房价造成进一步的下行压力。

2. 现金流而非负资产是违约的关键驱动因素

参考香港1997-2003年的经验，即使负资产比例一度超过30%，抵押贷款拖欠率峰值仅为1.4%。瑞银调查显示，仅1.2%的按揭持有人的月供超过月收入，表明系统性风险较低。

3. 政策干预与市场调整将缓解风险

监管层预计将采取多项措施降低风险，包括个人信用修复政策、保交楼（预计2025年底交付750万套）以及进一步将存量房贷利率下调至3%以下。然而，随着2026-2027年大量经营性贷款到期（约36万亿元）及负资产房源增加，二手房市场供应将显著增加，从而继续压制房价。

4. 银行业需增加拨备，大型国有银行受影响相对较大

在压力情景下（假设按揭不良率1.6%，经营性贷款不良率4.8%），银行业未来4年的年化信贷成本可能增加7个基点。

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