（来源：亨特hunter）

其次，外围环境上周稍微有点变化。

谈判方面，虽然目前来看延期没什么问题，但上周出现了两个消息：网信办于2025年7月31日约谈了英伟达公司，要求英伟达公司就对华销售的H20算力芯片漏洞后门安全风险问题进行说明并提交相关证明材料。

美国暂停小额包裹关税豁免政策。

从消息来看，虽然谈判大的方向没有出问题，但在某种程度上双方还是有一个博弈的，市场对于博弈会有担忧，甚至可能担心博弈会进一步升级。

不过在周末，这件事可能有所缓和。

美国财政部长贝森特 8 月 1 日在社交媒体发文称：“本周在斯德哥尔摩的谈判推进了我们与中国的对话，我相信我们已具备条件达成一项惠及我们两个伟大国家的协议。”

在周五，美国的非农数据出现了非常夸张的下修。

7月美国就业数据显著走低。7月新增非农7.3万人，低于预期的10.4万人。此外，前两月数据显著下修，5月和6月数据共下修25.8万人，5月数据下修12.5万人至1.9万人，6月数据下修13.3万人至1.4万人。

在此之前美国刚披露了特别好的经济数据，数据披露后市场认为美国经济充满韧性，美元指数大涨，但非农数据还是反映了美国经济远没有看起来那么景气，市场预期再次修正。

这个波动对于AH股应该不是坏事，今年以来美元走强往往会导致AH股走弱，资金回流美股美债，而美国经济差，资金会流出，而且会增加降息的可能性，海外环境不好也有望倒逼国内促进内需，对于国内的经济和内需的改善是好事。

最后，市场调整的另一个很重要的原因在于目前依然是处于牛市的初期。当下市场上涨是流动性和情绪推动的，缺乏基本面的明确改善支持，这样的上涨相对来说比较容易出现反复。

调整出现后市场就可能有分歧，很多人很难有坚定的持股信仰。

大家可以回顾下19年那一轮牛市初期市场的上涨，同样呈现出反复震荡，震荡上扬的走势。19年初市场大幅反弹（类似于现在的924行情），进入下半年后市场持续呈现出震荡上涨的走势，涨一段，就要震荡调整一段时间。

这样的反复在这个阶段是非常常见的，熊市的记忆还没有完全消散，基本面的改善也还没有到来，场外的资金流入幅度也还不够大。

反复震荡，震荡上涨，等待真实的基本面改善，场外资金流入，可能是行情的常态。

直到经济回暖的预期出现，市场才会进入更加顺畅上涨的第二阶段。

经济回暖预期何时到来？

最近有一个新闻我看市场讨论度比较低。

香港差饷物业估价署资料显示，今年6月全港私人住宅楼价指数升至286.7，按月微升0.03%，香港楼价指数连升3个月。

私人住宅租金指数6月报195.6点，按月升约0.31%，更连升7个月，而次季租金累计升约1.29%，即第二季租金与楼价同步向上。

香港楼市在连跌四年后，终于见到企稳迹象。

在2024年2月，香港也经历了一次类似于我们924一样的政策出台，当时被称为全面“撤辣”，取消非本地买家印花税（从30%降至4.25%），2025年进一步降低低价住宅印花税至100港元；还放款了按揭政策，首套房贷款成数提至七成，压力测试标准放松，降低入市门槛。

在政策出台后香港楼市有所反弹，然后继续下跌，很快就跌破了政策出台前的位置。

直到今年4月开始，楼市才出现了明显的企稳。

为什么今年能企稳呢？

最大的原因在于租售率远高于按揭利率了。

今年4月香港1个月HIBOR（银行同业拆借利率）降至0.57%，较2024年4月的3.65%骤降，带动实际按揭利率降至1.8%-2%的历史低位。

伴随房价一直下跌，租金的回报率持续上行，2025年4月私人住宅租金回报率升至3.5%。

租金回报率比房贷利率还高了1.5%，市场的企稳快速出现。

政策没救出来的底部，在市场面前出现了。

映射到国内来看。

根据统计，目前我们百城租金回报率是2.4%左右，但我们的按揭利率在2.8-3%（不同城市不一样）。

这相比香港的倒挂还有明显的差距。

但目前我们房价每个月还在跌1%，租金却相对稳定，10个月后，伴随房价再跌10%，租售率会来到2.7%。

但假设我们还能降息0.2%，给5年期LPR降息0.3%，那这个时候按揭利率会来到2.5%一线，这个利率水平就会低于租售率了。

2.7%的租售率，对应2.5%的房贷利率意味着什么呢？

假设你现在有100万元现金，你目前有两种理财方式。

第一，用2成首付买了一套100万的房用于出租，你一年可以收取2.7万的租金，需要给银行支付2万利息（80万x2.5%），你可以赚取差价0.7万。

剩下的80万你存在银行，可以享受一个银行存款利率，1.5%左右，初期约是1.2万元。

第二，把钱存在银行，100万大概有1.5%的利息，一年1.5万元。

肉眼可见，前者的收益将会显著高于后者。

买房的潜在收益会开始高于存款。

这个时候，房地产市场就会迎来市场底，类似于去年资本市场寻找到的那个股息率底，也是当下香港楼市正在发生的事。

房地产作为中国经济最大的拖累项，房地产市场的见底在内资外资眼里基本都是经济回暖的重要标志，而经济回暖预期是

从自然寻底的角度来看，这一天其实已经离的不远了，如果有进一步的政策推动（降低房贷利率，减税，购房补贴），这一天会来的更快。