中信建投发布研报称，2025年C-REITs市场延续牛市行情，中证REITs指数年内涨幅达12.8%。近期市场迎来预期内回撤，主因市场风险偏好走低及解禁等因素影响。但中期REITs作为红利配置资产的核心逻辑不变，二级市场也有望在调整后迎来更好的配置机会，建议聚焦两条主线：(1)推荐优先布局优质内需赛道。包括政策性保租房、消费、市政环保等稳健运营的赛道;(2)推荐关注景气度修复下的相对估值洼地资产。包括运营管理能力较强的厂房项目、出租率持续提升的仓储物流项目、车流量持续向好的高速项目。

中信建投主要观点如下：

66只REITs披露了2025年二季报

31只拥有达成率数据的REITs，三大核心指标(收入、EBITDA和可供分配金额)的平均达成率均分别为94.1%、101.5%、91.5%。66只存量REITs总体业绩压力仍存，三大指标同比增速分别为-3.5%、-4.7%、-7.0%。各板块分化加剧，消费、保租房等业态总体运营稳健，仓储、产业园区、交通、能源等业态内部分化。近期市场有所回撤，主因市场风险偏好走低及解禁等因素影响。但中期REITs作为红利配置资产的核心逻辑不变，二级市场也有望在调整后迎来更好的配置机会，建议聚焦优质内需赛道和景气度修复两条主线。

综述

次新REITsQ2达成率承压，存量项目业绩延续下行。66只REITs披露了2025年二季报，31只拥有达成率数据的REITs，三大指标(收入、EBITDA和可供分配金额)的平均达成率均分别为94.1%、101.5%、91.5%。66只存量REITs总体业绩压力仍存，三大指标同比增速分别为-3.5%、-4.7%、-7.0%。

业态

板块分化加剧，消费、保租房等业态总体运营稳健。(1)产业园：整体业绩及经营分化，厂房REITs延续稳健态势，研发办公REITs持续承压;(2)仓储物流：以价换量策略延续，供给收缩叠加需求增长支撑出租率回升;(3)保租房：经营总体保持高位平稳，政策类保租房业绩及经营优势突出;(4)消费：业绩普遍达成，出租率保持高位、租金环比季节性波动。具体来看，购物中心REITs项目出租率保持稳定，多项目经营指标稳健增长。奥特莱斯REIT出租率、租金高位承压。社区商超REIT出租率高位略降，长租期优势仍存。农贸市场REIT出租率明显提升。(5)交通：整体承压，部分项目受路网分流影响较大。(6)市政：垃圾处理项目业绩承压，水务、水利类项目运营稳健。(7)能源：业绩持续分化，电价压力与发电量波动主导表现。

风险分析

1、审批及发行进展不及预期的风险;2、政策出台不及预期的风险;3、二级市场波动的风险。