行业近况

本周（2025年7月21日至7月25日）中证REITs全收益指数下跌1.56%，价格指数下跌1.79%。C-REITs市场总市值收于2047亿元，总市值环比上升0.08%，若剔除新上市项目则为环比下降2.24%。

评论

市场放量下跌，情绪有待提振。本周产权REITs流通市值加权总回报为-1.61%，新上市的创新合信首农REIT领涨28.47%，津开产园REIT收涨8.49%，易商仓储REIT领跌6.07%。经营权REITs流通市值加权总回报-1.89%，江苏交控REIT领涨2.20%，明阳智能REIT领跌8.49%。本周各板块总回报指数涨跌幅分别为-0.71%（产业园）、-1.10%（仓储物流）、-1.44%（高速公路）、-2.00%（消费）、-2.77%（能源）、-3.00%（市政环保）、-3.23%（保租房），板块跌幅分化主要源于对长端利率变化敏感性的差异，体现为顺周期板块跌幅相对较小。本周市场整体成交活跃度指标环比有所修复，日均成交额6.70亿元（环比+35.1%）、日均换手率0.71%（环比+0.17ppt）。我们跟踪的C-REITs市场情绪指数连续16个交易日收于20以下的底部区间。

估值比价压力持续缓解，产权REITs分派率与中证红利指数股息率负息差收窄至-66bps。经营权REITs市值加权中债IRR与十年期国债到期收益率利差环比走阔32bps至285bps，产权REITs市值加权年化分派率与十年期国债到期收益率利差环比走阔6bps至216bps。此外，产权REITs市值加权年化分派率与中证红利指数股息率的负息差环比收窄15bps至-66bps。

公募FOF基金25Q2持仓规模接近2亿元。截至25Q2，公募FOF基金持仓REITs规模约为1.96亿元，环比上升81.5%，Top5持仓标的分别为中交、普洛斯、安徽交控、东久、首钢绿能，前4名不变，第5名为新晋。有REITs持仓的公募FOF产品数量48只，环比上升9只，基金公司数量上升5家至15家，Top3市占率为中欧、汇添富、招商，其中招商为新晋，25Q1的第3名华夏基金减仓跌至第6。Top3集中度由81.6%延续下降至77.3%。按6月30日市值计算，获得边际净买入超500万元的REITs主要为安徽交控、普洛斯、首钢绿能、张江产业园、物美消费，主要为高IRR或高分派率标的。边际净减仓主要为华润商业REIT，但也仅-463万元。

后续关注：二季报反馈情况；解禁交易及新发认购情况；利率变化。

风险

项目经营波动超预期；新发及解禁交易热度低于预期；利率波动超预期。

公募FOF基金REITs持仓情况25Q2更新

图表1：公募FOF基金REITs持仓市值

注：数据截至2025年6月30日

资料来源：公募FOF基金季报，Choice，中金公司研究部

图表2：有REITs持仓的公募FOF基金产品数量

注：数据截至2025年6月30日

资料来源：公募FOF基金季报，Choice，中金公司研究部

图表3：公募FOF基金REITs持仓规模与市占率-分基金公司

注：数据截至2025年6月30日

资料来源：公募FOF基金季报，Choice，中金公司研究部

图表4：公募FOF基金REITs持仓规模-分标的

注：数据截至2025年6月30日

资料来源：公募FOF基金季报，Choice，中金公司研究部

图表5：各基金公司公募FOF产品REITs持仓份额数量变化

注：数据截至2025年6月30日；仅展示图表3中市占率Top10的基金公司

资料来源：公募FOF基金季报，Choice，中金公司研究部

C-REITs一周市场回顾

图表6：近期业绩会与投资者开放日活动安排

注：数据截至2025年7月27日

 资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，中金公司研究部

图表7：在审/待发项目情况

注：数据截至2025年7月27日 资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，中金公司研究部

图表8：7月21日至7月25日C-REITs市场情况

注：1）2025年基金管理人预期可供分派率（年化）基于各REITs招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额年化计算；25Q2YTD累计可供分派率（未年化）基于各REITs2025年二季报披露的本年累计可供分配金额计算，未年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人2025年预期）的计算中，满4个历史季报的REITs基于各最近4个季度累计可供分配金额计算，未披露满4个季报的REITs按招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2024年年报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2024年年报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2024年年报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2024年年报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于不复权价格涨跌幅以及分红收益加总计算；4）数据截至2025年7月25日

 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表9：C-REITs市场走势

注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理； 2）数据截至2025年7月25日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表10：各板块REITs总回报走势

注：数据截至2025年7月25日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表11：C-REITs与股债指数走势对比

注：1）为方便对比，对各指数作起始日期标准化调整，均以2025年7月18日收盘价作为基准100；2）数据截至2025年7月25日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表12：C-REITs与股市换手率对比

注：1）数据截至2025年7月25日；2）基于自由流通份额计算 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表13：C-REITs日度成交情况

注：数据截至2025年7月25日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表14：各资产类型REITs现金分派率对比

注：1）数据截至2025年7月25日；2）按市值加权 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表15：近期部分REITs相关政策与新闻动态

注：以上动态依次来源于：http://www.wnd.gov.cn/doc/2025/07/22/4616393.shtml https://slt.jiangxi.gov.cn/jxsslt/blzdyztqk/pc/content/content_1948656101146574848.html

 资料来源：无锡市新吴区人民政府，江西省水利厅，中金公司研究部

图表16：产权REITs分派率与利差走势

注：数据截至2025年7月25日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表17：经营权REITs中债IRR与利差走势

注：数据截至2025年7月25日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表18：仓储物流REITs分派率与利差走势

注：数据截至2025年7月25日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表19：市政环保REITs中债IRR与利差走势

注：数据截至2025年7月25日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表20：产业园REITs分派率与利差走势

注：数据截至2025年7月25日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表21：高速公路REITs中债IRR与利差走势

注：数据截至2025年7月25日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表22：保租房REITs分派率与利差走势

注：数据截至2025年7月25日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表23：能源REITs中债IRR与利差走势

注：数据截至2025年7月25日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表24：消费REITs分派率与利差走势

注：数据截至2025年7月25日 资料来源：Wind，中金公司研究部

本文摘自：2025年7月28日已经发布的《公募FOF二季度REITs持仓大幅上升——公募REITs周报（7.21-7.25）》

张星星 分析员 SAC执证编号：S0080524020008

裴佳敏 分析员 SAC执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581

谭钦元 分析员 SAC执证编号：S0080524020010

孙元祺 分析员 SAC执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951

顾袁璠 分析员 SAC执证编号：S0080523080008

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杨 鑫  分析员 SAC执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref: APY553 CFA

陈健恒 分析员 SAC执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220

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