（来源：地产局座）

粉丝提问：

大表哥，四环边，红庙板块的东区国际小区，172平米的三居，中高楼层，总价850万，单价4.9万一平米，值得买吗?

另外，东区国际价格为什么这么便宜？我看小区外立面，环境也不算差啊。

大表哥回答：

先回答你的第一个问题：这个价格，属于当前的市场价，马马虎虎吧，上个月大表哥在这个小区还看过一套房，同户型，中楼层，业主表示全款的话830万就能卖。

再回答你的第二个问题：东区国际房价为什么这么便宜诱人。

北京，四环内，2006年左右的次新电梯房，4.9万一平米，小区打眼一看也还比较高端，这几个因素叠加到一个楼盘身上，看着确实比较诱人。

不过大表哥一直有个观点，那就是经过20几年的发展和充分的市场竞争，北京的二手房市场（新房不算），基本是不存在板块洼地和给普通人捡漏的机会的。

如果一个小区的价格很便宜，便宜到一个普通人都觉得是不是被低估了，那么背后一定有比较深层次的原因，只是你没有深入了解他，所以不知道而已。

东区国际这个小区就是这种楼盘的典型。

东区国际有三个主要问题，导致小区房价长期处于低位，虽然在四环内，但是价格长期以来都比四环外的东恒时代、爱这城等同时期的小区价格便宜。

第一个原因是东区国际属于高层塔楼，这是致命硬伤，梯户比基本在三梯八户，层高26到32层，容积率3.5，在北京这已经属于高层中很高的了，居住密度大。

第二个原因是定位问题，小区最初的定位是想走豪宅路线的，户型面积都比较大，一居户型在80平米左右，两居主流户型是140平米左右，三居是170平米左右。

（当初开盘的时候，不少山西煤老板被忽悠了买在这里。毕竟2006年那会，大家都都没怎么见过世面，外地煤老板也是，觉得北京的就是好，至少比山西好。开发商说是豪宅，PPT也做的不错，还离国贸这么近，很多就上头了，买了。）

但这个面积段，80平米的一居，140平米两居，放在现在就比较尴尬了。放眼全国，140平米都是三居或者四居，做成两居的功能性就差很多。

刚需和刚改，肯定不会买个140平米的两居室，而豪宅业主现在也看不上这个小区，虽然其宣传定位是豪宅，但实际建成和豪宅还是有不小差距的。

第三个原因是小区位置比较尴尬，东边紧邻四环路，1、2、3、5号楼都有噪音问题，噪音还不小。而且由于四环路属于城市绝对主干道，噪音是24小时不间断，睡眠不好的人非常难受

小区西面和北面都是老破小，周边环境破旧，加上四环路，基本算是把东区国际包围在里面，所以看似东区国际就在四环边上，但其交通便利性并不好，高峰时期从小区开车去国贸，没个三十分钟可能都到不了。

第四个原因是风水问题，东区国际东北角紧挨着的是一个商业项目，叫做中弘大厦，老板已经破产跑路，这个项目lan wei已经十来年了。

有些人可能不信这些，但是如果你说你是豪宅，那么能买得起豪宅的人，要么是做生意的，要么是体制内有一定地位的人。

这两类人，无论是哪一类，其实很多人都特别相信这些东西，他们是不太愿意花个1000万，还要住在一个lan wei楼旁边的。

所以，以上四个因素，导致了东区国际有钱人看不上，刚需又不怎么够得着，自身定位和市场需求错位，结果就是价格自开盘进入二手房市场之后，一直低位徘徊。