（来源：地产局座）

粉丝提问：

大表哥，目前我家唯一一套住房是2023年在西三旗育新花园购入的一套102平米的三居室，当时购入价是905万，各种税费中介费加在一起约950万。

当时买这套房子的目的主要是为了小孩上学，所以买了个学区房。目前这套房子跌到600万出头的样子。

想问问大表哥，育新花园这种老房子还会继续跌吗？我有必要置换一下吗，如果置换，西二旗西三旗这一片，总价800万有合适的小区吗？

如果置换一下，卖掉育新花园，买入一套新的，房价跌的300万，加上两次交易的中介费，税费等，总的损失在400万，又觉得心有不干，现在非常焦虑，想听听您的意见。

大表哥回答：

享受楼市红利最大的人，是70后，其次是80后，最惨的是90后。这一轮房价普跌，北京99.9%的人账面财富都缩水了，平均亏损在25%左右。

不过他们中很多人是70后和80后，曾经买房早很多都是在2015年之前购入，因此也享受到了房价上涨最丰厚的那一段红利。

这一轮下跌，他们只是把曾经涨上去的吐回来一些，属于虽然现在挨打，但曾经也吃过肉。而你就比较悲催，属于肉没吃到一口，却挨了最毒的打，买房买在北京房价近20年的最高点。

这属于个人的命，和你努力与否没关系，所以你要把心态调整过来。你的出生年龄就决定了，你和70年代的人，80年代的人不一样，命中有此一难。

你手里的这套房子，从面积段和现在的市值来看，是高层塔楼的，一个卫生间那种吧？

说句不好听的话，你手里的这套房子，老，破，而且还是塔楼。如果不是因为在海淀，占了二流学区的话，那基本就属于最差的一类资产了。

这样品质的房子，放在朝阳区，就类似于潘家园和劲松的老房子，也就值400万出头的样子。

关于你问的育新花园接下来还会不会跌的问题，大表哥的观点是这样的，短期可能暂时稳住，但是长期并不看好。

去年930政策之后，海淀和朝阳一些优质次新房，成交价基本稳住，有的甚至还有5-10%不等的涨幅，但是老破小、老破大，没有任何涨幅，成交价还在继续下跌，只是跌速没有去年七八月恐慌时期那么快而已。

所以，你手里这套房子，能够卖的话，建议尽早脱手。越往后可能越难出手。

如果能顺利卖掉，建议主要考虑次新房，西三旗的话，可以看看富力桃园B区、华鸿家园。西二旗的话可以看看当代城市家园。