7月23日，最高人民法院对外发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》），针对商品房买卖、强制执行等相关问题，做了细化的规定。

《解释》共有二十三条，保持与相关司法解释确立裁判规则的一致性和连续性，落实审执分离和审执协调，既促进规范执行，又助力解决“执行难”。

其中，涉及烂尾楼还款诉讼的部分条款，颇受外界关注。

《解释》指出，“执行法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，事由成立的，人民法院应予支持。”

此外，“商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，提起执行异议之诉，请求在建筑物及其建设用地使用权的变价款中排除相对应的强制执行并申请向其发放的，人民法院应予支持。”

有律师指出，这两项条款意味着，已经解除购房合同的“烂尾楼”业主，可在一定的情况下拿回购房款。但并不意味着烂尾楼业主可以随意不还款。

该《解释》自2025年7月24日起施行。

烂尾楼相关条款解读

预售资金监管账户相关条款​

《解释》第十二条第一款规定，执行法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，事由成立的，人民法院应予支持。这一条款具有重要意义。在房地产开发过程中，预售资金监管账户的设立旨在确保预售资金用于项目建设，保障房屋能够顺利交付。然而，当房地产开发企业出现债务问题，其预售资金监管账户被冻结时，已经交付购房款且房屋买卖合同解除的购房者权益面临严重威胁。以往，由于缺乏明确的法律规定，购房者很难从被冻结的预售资金监管账户中拿回自己的购房款。

而该条款的出台，明确了购房者在这种情况下的权利救济途径。例如，购房者 A 向某房地产开发企业购买房屋，并将购房款存入预售资金监管账户，但后来由于开发商原因导致房屋无法交付，双方解除了房屋买卖合同。此时，如果执行法院冻结了该预售资金监管账户，购房者 A 就可以依据这一条款，提起执行异议之诉，请求排除对自己所交付购房款的强制执行，并申请法院将该款项发放给自己。这一规定为购房者在面对烂尾楼问题时，提供了有力的法律保障，避免其陷入 “钱房两空” 的困境。​

房屋变价款相关条款​

《解释》第十二条第二款规定，商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，提起执行异议之诉，请求在建筑物及其建设用地使用权的变价款中排除相对应的强制执行并申请向其发放的，人民法院应予支持。这一条款进一步拓展了烂尾楼业主的权利救济范围。当烂尾楼项目进入强制执行程序，建筑物及其建设用地使用权将被变价处理。在这种情况下，已经解除房屋买卖合同的商品房消费者，有权请求在变价款中排除对自己购房款相对应部分的强制执行，并申请发放该款项。

例如，某烂尾楼项目被法院强制执行，进行拍卖等变价处理。购房者 B 之前购买了该项目中的房屋，因房屋不能交付且无实际交付可能，已经与开发商解除了合同。那么，购房者 B 就可以依据这一条款，在建筑物及其建设用地使用权变价款的分配中，主张自己的权益，要求排除对自己购房款相对应部分的强制执行，并获得相应款项。这一规定使得购房者在烂尾楼项目的后续处置中，能够更好地维护自己的合法权益，体现了法律对弱势群体的保护。​

对各方的影响​

对烂尾楼业主的积极影响​

对于烂尾楼业主而言，《解释》中的相关条款无疑是重大利好。首先，在经济层面，它为业主们提供了拿回购房款的法律依据，一定程度上缓解了业主们面临的经济压力。许多业主在购买房屋时，投入了毕生积蓄，甚至背负了沉重的债务。楼盘烂尾后，他们不仅无法获得预期的房屋，还可能面临继续偿还房贷的困境。而《解释》的出台，使得业主们在符合条件的情况下，可以通过法律途径拿回购房款，减轻了经济负担。

其次，在心理层面，增强了业主们维权的信心。以往，由于法律规定不明确，业主们在面对烂尾楼问题时往往感到无助和迷茫。现在，有了明确的法律条款作为支撑，业主们知道自己的权益受到法律保护，从而更有勇气和信心通过合法途径维护自己的权益。例如，在某烂尾楼项目中，众多业主在得知《解释》的相关规定后，积极组织起来，通过法律程序提起执行异议之诉，为自己争取合法权益。​

对房地产市场的规范作用​

从房地产市场整体来看，《解释》有助于规范市场秩序。一方面，它促使房地产开发企业更加重视自身的资金管理和项目建设。因为一旦出现楼盘烂尾等问题，企业将面临购房者依据《解释》主张权利的法律风险，这将对企业的声誉和后续发展产生严重影响。因此，开发企业会更加谨慎地使用预售资金，确保项目顺利进行。另一方面，对于其他市场参与者，如银行等金融机构，也起到了警示作用。在与房地产开发企业进行业务往来时，金融机构会更加严格地审查企业的信用状况和项目风险，从而减少因房地产项目风险带来的金融风险。例如，银行在为房地产开发项目提供贷款时，会更加关注企业的资金流向和项目进展情况，以降低自身的信贷风险。​

对司法实践的指导意义​

在司法实践中，《解释》为法院审理执行异议之诉案件提供了明确的裁判依据。以往，由于执行异议之诉裁判规则不明确，不同地区、不同法院在审理同类案件时，可能会出现不同的判决结果，影响了司法的公正性和权威性。《解释》的出台，统一了裁判尺度，使得法院在审理相关案件时有了更清晰的指引。例如，在涉及烂尾楼业主执行异议之诉案件中，法院可以依据《解释》中关于预售资金监管账户和房屋变价款的相关条款，准确判断业主的诉求是否合理合法，从而作出公正的判决。同时，《解释》也有助于提高司法效率，减少案件的上诉率和申请再审率，避免程序空转和资源浪费。​

正确理解与适用条款，避免误解​

需要明确的是，虽然《解释》中的相关条款为烂尾楼业主提供了权利救济途径，但并不意味着烂尾楼业主可以随意不还款。在房屋买卖和贷款过程中，业主与银行等金融机构签订了贷款合同，根据合同约定，业主有按时还款的义务。如果业主未经法院判决或未满足相关条件，擅自停止还款，仍然可能面临银行的追偿以及相应的法律责任。只有在符合司法解释规定的条件，并通过合法的执行异议之诉等程序后，才可能实现购房款的返还或免除相应的还款责任。例如，购房者 C 在楼盘烂尾后，未经任何法律程序，就擅自停止偿还房贷。此时，银行有权依据贷款合同的约定，对购房者 C 提起诉讼，要求其承担违约责任，并继续履行还款义务。因此，烂尾楼业主在维护自己权益的同时，也应当遵守法律规定和合同约定，通过合法、合理的途径解决问题。​

最高人民法院发布的《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》，尤其是其中涉及烂尾楼还款诉讼的相关条款，对于维护烂尾楼业主权益、规范房地产市场秩序、指导司法实践具有不可忽视的重要作用。在未来的实践中，需要各方正确理解和适用该《解释》，充分发挥其积极效应，促进社会的公平正义和经济的健康发展。