转自：中国信托业协会

目录

一、多地持续发力信托财产登记试点加速扩围

二、不动产信托登记试点扩围！啥是信托？和理财有何不同

三、上海试点开展不动产信托登记——探索“以房养老”新模式

四、52家信托公司上半年业绩展现转型方向与机遇：产融结合、投资增厚收益

多地持续发力信托财产登记试点加速扩围

来源：北青网 2025-7-23

继北京、上海相继打开信托财产登记闸门之后，近日又有多地启动信托登记试点。记者获悉，日前杭州市民政局、杭州市市场监管局与国家金融监管总局浙江监管局联合发布的《关于做好股权慈善信托登记试点工作的通知》，首次将股权类资产纳入慈善信托的规范化管理框架。厦门市四部门近日联合印发《厦门市不动产信托财产登记试点方案》，对未来为期一年内该市不动产信托财产登记类型、办理流程、反馈登记结果等进行了明确。另外，珠海市也已就“不动产信托财产登记”展开专题研讨。

全国信托财产登记试点正加速扩围，覆盖资产类型也在不断增加。业内专家表示，未来信托财产管理和转让中可能出现的权属争议将得到有效化解，我国近30万亿元的信托资产有望进一步盘活。

股权慈善信托登记“破冰”

从“捐钱”到“捐股权”，慈善正从短期救济转向可持续的价值创造。7月8日，昆仑信托完成全国首单股权慈善信托财产登记——“昆仑信托·德润恩吉欧社会组织会计能力教育慈善信托”。

记者获悉，该项目初始委托人为陕西恩吉欧财务咨询有限公司，交付其所持有的“杭州财域高质控股合伙企业（有限合伙）”81810元有限合伙份额，该慈善信托将联合中国慈善联合会等机构，共同开展《民间非营利组织会计制度》新制度培训，支持社会组织的会计能力提升。同时，该项目采用“双受托人”模式，由杭州市慈善总会（杭州市慈善联合会）和昆仑信托共同担任受托人，北京德恒（杭州）律师事务所担任监察人，中国银行宁波分行担任保管人。

6月17日，杭州市民政局、杭州市市场监督管理局、国家金融监督管理总局浙江监管局印发《关于做好股权慈善信托登记试点工作的通知》，首次以专项文件形式明确了股权慈善信托财产的登记路径和办理流程，解决了潜在权属纠纷，保护了社会公众财产的独立性，为股权慈善信托业务落地提供了制度保障。这是继北京、上海在不动产与股权信托登记试点开展先行探索后，全国首个针对股权慈善信托推出系统性登记规则的制度文件，标志着信托财产登记制度在细分领域的突破又向前迈进了一步。

“过去企业想以股权、股份或财产份额设立慈善信托，但常面临登记无据、管理无规的难题。”杭州市民政局慈善事业促进处工作人员表示。此次，杭州进一步创新信息标识方式。工商登记时，股东名称需完整标识为“受托人全称（慈善信托名称+备案编号）”，既界定了信托财产属性，确保其与受托人自有财产隔离，也让交易第三方能够清晰识别这部分股权的公益属性。

信托财产登记制度扩围提速

7月17日，国家金融监督管理总局厦门监管局联合厦门自然资源和规划局、国家税务总局厦门市税务局、中共厦门市委金融委员会办公室印发《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》，经研究，决定在厦门市开展不动产信托财产登记试点，夯实信托财产独立性，推动辖内信托机构规范开展相关业务，保护信托当事人合法权益。

记者了解到，《厦门市不动产信托财产登记试点方案》对未来为期一年内该市不动产信托财产登记的定义及适用范围、类型、办理流程、反馈登记结果等进行了明确。其中，方案所称的不动产信托财产登记是指不动产登记机构依据信托当事人申请，将不动产权利归属、其他法定事项和信托相关事项记载于不动产登记簿，以完成权属登记、信托公示登记的行为。该方案还明确登记类型分为转移登记和变更登记。

近年来，有关部门大力推动信托财产登记制度的健全与完善。2023年底，国务院发布关于《支持北京深化国家服务业扩大开放综合示范区建设工作方案》的批复，原则同意《支持北京深化国家服务业扩大开放综合示范区建设工作方案》。其中，金融服务领域提出，在风险可控的前提下，探索建立不动产、股权等作为信托财产的信托财产登记机制。这为股权、房产及其他不动产纳入信托计划提供了有利的政策支持。

2024年12月，北京金融监管局会同市规划自然资源委联合印发《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》，在全国率先打通不动产信托财产登记路径。2025年5月，上海发布不动产信托登记试点通知，构建“多场景覆盖+全流程闭环+多部门协同”创新体系。通过“双重登记”模式实现财产隔离，形成全周期管理流程，鼓励围绕民生领域开展试点，税务部门全程参与，为信托税制改革预留空间。

另外，珠海市不动产登记中心与国家金融监督管理总局广东监管局近日召开“不动产信托财产登记”专题研讨会明确，珠海市不动产登记部门将在立法先行、技术赋能、流程规范、宣传引导、试点推行等方面主动担当作为，推动不动产信托财产登记制度在珠海落地。

有业内专家表示，近年来我国信托财产登记试点“遍地开花”，未来在地域和试点类型等方面必将呈现多元化特点。以杭州为例，相较于北京等地侧重于商业信托的试点，杭州新政专为慈善信托“量身定制”。随着杭州经验的推广，股权慈善信托或将成为中国式现代化进程中“善经济”的重要载体，让财富的增长与社会的进步真正实现同频共振。

信托资产有望进一步激活

中国信托业协会6月发布的数据显示，截至2024年末，全行业信托资产规模达29.56万亿元，较2023年末增加5.64万亿元，同比增长23.58%。信托行业已成为我国重要的金融子行业之一，但目前信托业尚未建立完善的信托登记制度，这既不利于规范信托产品的信息披露，也不利于信托财产权属关系的认定和信托产品的市场化流转。

在业内专家看来，信托财产登记制度的接续试行，是进一步盘活我国近30万亿元信托资产迈出的重要一步。“由于过去信托财产登记机制缺失，信托财产纳入信托存在制度障碍，京沪杭等地出台不动产信托财产登记办法是非常重要的探索。”资管研究员袁吉伟表示，这有利于促进以家族信托为代表的财富管理服务信托的发展，推动信托行业回归本源。

但不动产信托登记也面临不少挑战。用益信托分析师喻智表示，税收优惠问题备受关注。比如，在北京，财产登记的文件包括契税完税证明，但目前尚不清楚需要提供的是委托人的完税证明，还是信托公司作为受托人出具的完税证明，所以在登记环节和税收优惠政策方面的相关规定尚不清晰。

“建议从立法层面完善信托财产登记制度，明确信托登记的具体操作规则、程序和要求，使其与现行的不动产登记制度有效衔接。同时，修订信托法和不动产登记暂行条例等相关法律法规，为不动产信托财产登记提供更加明确的法律依据。针对信托财产登记环节的重复征税问题，建议出台专门的信托税收政策，明确信托财产在设立、存续和终止阶段的税收处理规则，避免重复征税。”中信信托风险管理部周萍博士表示。

不动产信托登记试点扩围！啥是信托？和理财有何不同

来源：经济日报 2025-7-23

近日，上海试点开展的不动产信托登记落地两单业务，标志着我国不动产信托运用场景进一步拓展到家庭财富定向传承、银发老人特殊需求等普惠金融领域。继北京、上海之后，广州、厦门两地也相继开展不动产信托财产登记试点。什么是信托？和银行理财有何不同？信托行业还存在哪些问题？一起来看本期快问快答

问：什么是信托？

答：信托是一种财产管理制度，委托人将资产托付给受托人，受托人根据委托人意愿，代为管理受益人的利益。这里的受托资产，可以是现金，也可以是房产。

信托可能包括设立费用、管理费用等，收费规则根据信托类型、资产规模、信托复杂程度以及所在司法管辖区的不同而有所差异，有些特殊情况也会不收取费用。

问：信托机制有哪些优势？

答：信托的核心优势在于其财产独立性和他益功能。

委托人将不动产等设立信托后，信托财产具有独立性，能够对抗第三者债权。而在家庭财富传承等场景中，与法定继承、遗嘱、赠予等方式相比，它也能够更有效解决婚姻财产分配纠纷、继承顺序异议、遗嘱生效风险等问题。

通过设立信托，委托人能够提前安排、定向分配自身财产；受益人可以按照约定兑现权益，也能防止挥霍、纠纷等因素阻碍其获得相应保障。

上海市两单不动产信托登记试点案例中，委托人涵盖中青年群体与高龄老人，体现了信托机制适应不同年龄层差异化需求的灵活性；委托房产类型包含商办物业与居住房屋，展现了试点工作对“多场景覆盖”的探索；信托目的则拓展至独居养老、房产定向传承、财产隔离等多个维度，凸显了不动产信托服务民生需求的广阔空间与潜力。

问：和银行理财有何不同？

答：信托建立后，基于信托财产独立性，当委托人和受托人遭遇债务或破产清算，信托财产都不会受到影响，受益人的权益都能得到保障。

另外，信托相当于一个超级账户，房屋和现金可以装在一起打理，委托人利用一个工具即可便利化地管理所有资产，实现综合财富管理。

问：还存在哪些问题？

答：中国信托业协会6月发布的数据显示，截至2024年末，全行业信托资产规模达29.56万亿元，信托行业已成为我国重要的金融子行业之一，但目前信托业尚未建立完善的信托登记制度，这既不利于规范信托产品的信息披露，也不利于信托财产权属关系的认定和信托产品的市场化流转。

具体到不动产信托登记上，税收优惠问题备受关注。比如，在北京，财产登记的文件包括契税完税证明，但目前尚不清楚需要提供的是委托人的完税证明，还是信托公司作为受托人出具的完税证明，所以在登记环节和税收优惠政策方面的相关规定尚不清晰。

专家建议，从立法层面完善信托财产登记制度，明确信托登记的具体操作规则、程序和要求，使其与现行的不动产登记制度有效衔接。同时，修订信托法和不动产登记暂行条例等相关法律法规，为不动产信托财产登记提供更加明确的法律依据。针对信托财产登记环节的重复征税问题，建议出台专门的信托税收政策，明确信托财产在设立、存续和终止阶段的税收处理规则，避免重复征税。

上海试点开展不动产信托登记——探索“以房养老”新模式

来源：经济日报 2025-7-23

上海试点开展的不动产信托登记落地两单业务，标志着我国不动产信托运用场景进一步拓展到家庭财富定向传承、银发老人特殊需求等普惠金融领域。

信托机制在解决家庭综合性需求方面具有独特优势，特别是在财产隔离、财富传承、养老保障、子女照护等方面相较其他金融工具更加有效。

近日，上海试点开展的不动产信托登记落地两单业务，标志着我国不动产信托运用场景进一步拓展到家庭财富定向传承、银发老人特殊需求等普惠金融领域。

记者了解到，在上海市委金融办、上海金融监管局、上海市规划资源局、中国信托登记有限公司等相关部门的指导和支持下，6部门日前印发《关于开展不动产信托登记试点的通知》。《通知》印发后，上海信托、爱建信托积极响应，成功落地相关案例。

其中，上海信托的案例聚焦都市大众家庭服务场景，满足了普通家庭财富传承和品质养老需求。委托人是一位中年白领女性，将名下的一套商办房屋作为信托财产，并追加现金资产，通过出租该房屋获取稳定的现金流，用于补充其母亲养老金，保障晚年生活；待其子女成年后，该房屋不动产定向传承给子女，作为子女个人财产。该案例通过信托机制资产隔离和他益分配的独特功能，实现委托人家庭提升养老品质、不动产定向传承和婚前财产独立等综合需求，为全国首单“不动产+现金”混合财产形式的家庭服务信托。

爱建信托的案例则是服务于独居老人综合需求场景。委托人是一位年近八旬的离异独居老人，日常生活主要由侄子照料。老人将名下唯一住房托付给信托公司，以其租金作为退休金补充，助其安心养老；信托的他益功能也确保其身后房产能定向传承给侄子。该案例中，老人生前保有房屋的使用、处置及收益权，身后意愿得以精准执行，实现了对其资产价值和情感价值的双重守护，是上海辖内首单以不动产为信托财产的特殊需求服务信托。

两位委托人均认为，信托机制在解决家庭综合性需求方面具有独特优势，特别是在财产隔离、财富传承、养老保障、子女照护等方面相较其他金融工具更加有效。

上海市两单不动产信托登记试点案例的同步落地，是政府部门、监管机构和金融机构紧密围绕人民群众实际需求、推动信托业高质量转型的新实践与新成果。两个案例中，委托人涵盖中青年群体与高龄老人，体现了信托机制适应不同年龄层差异化需求的灵活性；委托房产类型包含商办物业与居住房屋，展现了试点工作对“多场景覆盖”的探索；信托目的则拓展至独居养老、房产定向传承、财产隔离等多个维度，凸显了不动产信托服务民生需求的广阔空间与潜力。

信托是一种财产管理制度，委托人将资产托付给受托人，受托人根据委托人意愿，对受益人利益进行管理。“在践行金融人民性方面，上海信托密集落地市场首批家庭服务信托、全国首单不动产家庭服务信托等系列首单业务，在养老信托、特殊需要信托等领域形成信托特色社会服务模式。”上海信托党委书记、总经理陈兵说。

上海浦东发展银行零售业务部（消费者权益保护部）总经理陈雷表示，上海信托将消保贯穿业务全流程，其财富管理信托账户、“以房养老”不动产信托等创新业务紧扣民生需求。未来浦发银行将深化与上海信托的资源协同，支持其推出更多消保创新服务，共同守护客户财富安全。

据悉，下一步，上海将持续深化不动产信托登记试点工作，丰富不动产信托运用场景，充分利用浦东新区先行先试优势，加快完善相关法律法规体系，切实推动不动产信托和其他非资金类资产信托财产登记在上海扩围增效，更好发挥信托在服务实体经济、优化资产配置和保障财富传承中的作用，积极推动信托业高质量发展。

52家信托公司上半年业绩展现转型方向与机遇：产融结合、投资增厚收益

来源：界面新闻 邹文榕 2025-7-23

信托公司上半年业绩表现如何？

据中粮信托研究院统计，当前，业内已有52家公司披露了2025年上半年度未经审计财务报表。

上半年，52家信托公司营业收入均值为5.82亿元，同比降低3.87%。其中，28家信托公司实现营业收入正增长，占比53.85%；净利润均值为3.01亿元，同比下滑4.69%。

有10家信托公司营业收入过10亿元，13家营收在5到10亿元之间；3家信托公司净利润超10亿元，8家净利润在5到10亿元之间。

中信信托上半年实现营业收入29.16亿元，同比增长4.31%，为唯一营收过20亿元的信托公司；紧随其后的英大信托、华鑫信托以及江苏信托上半年营业收入均超15亿元。

以52家机构营业收入为统计口径，界面新闻记者发现，营收排名前10机构名单变化不大。上海信托上半年营收11.15亿元，同比增长39.77%，排名冲到第八。

相比之下，中游公司竞争格局出现变化，不同信托公司营业收入波动较大。其中，营收排名上升幅最大的三家为财信信托、中海信托和昆仑信托，分别上升了22名、14名和9名，2025年年中排名分别升至第22名、26名和37名。

百瑞信托、五矿信托营收排名下滑明显，其中，百瑞信托从2024年年中第36下滑至本期第45，上半年录得净亏损0.25亿元；五矿信托由第15名下滑至第50，上半年营收不足5000万元，净亏损2.68亿元。

针对本期业绩，五矿信托向界面新闻表示，一是信托业务转型，业务结构的改变导致手续费及佣金收入有所减少；二是公司持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产本期内公允价值出现下降。

企业预警通显示，百瑞信托手续费佣金收入水平较为稳定，但公允价值变动损益在2022-2024连续三个完整年度告负。

一位信托业内人士向界面新闻记者解释，尽管公允价值也视作信托固有业务的一个会计科目，但相比于利息收入和投资收益，公允价值变动科目较难反映一家信托机构对的长期核心固有业务价值。“科目能够装的内容比较杂，无法反映金融机构真实的金融资产投资水平。往往该科目项下不少亏损都是因为接了一些信托项目的不良资产所导致。”

界面新闻记者关注到，从披露数据看，2025年上半年，52家机构中营收正增长的有27家，手续费佣金收入录得正增长的仅18家。这也意味着，不少信托公司的营业收入增长并非靠信托业务收入所带动。

“近年来，信托业务转型程度有限的情况下，信托报酬走低已经成为多年的事实，不少信托公司业绩提升较依赖固有业务投资情况。”前述受访人士表示。

中粮信托研究院分析，今年上半年国内经济在产业升级、消费复苏与创新驱动等层面展现出的强劲韧性，为资本市场提供了坚实支撑，各板块结构性机会在宏观经济动能转换中持续释放，呈现结构性投资行情。

行业固有业务收入整体上行，但不同信托公司之间固有业务收入表现相差较大，部分信托公司抓住了上半年资本市场投资机会。例如华能信托、中信信托固有业务收入位居前列，表现优异。分析两家公司固有收入增长原因，主要为投资收益与公允价值变动的上升。

信托业务收入层面，据中粮信托统计，降幅前三名分别下降77.91%、51.70%和51.52%。但整体来看，相较于去年上半年，今年信托业务收入下跌幅度与去年基本持平。

界面新闻记者关注到，营收前十机构中，中信信托和上海信托为唯二营收、净利润以及信托业务收入同比均录得增长的信托公司。其中，上海信托上半年手续费佣金收入同比增长52.21%，营收同比增长39.77%至11.15亿元；净利润同比增长27.64%至4.88亿元。

资产服务信托有着风险隔离、财产确权、财产规划传承等信托本源功能。界面新闻记者从上海信托处获悉，围绕信托服务体系，三年前，公司便开始积极探索不动产服务信托、特殊需要信托、预付类资金服务信托、慈善信托等。“我们的家族信托客户三年前有1200户，到今天，家族信托、家庭信托客户已突破12000户。”上海信托相关负责人向界面新闻记者介绍。

此外，在资产管理信托领域，上海信托向界面新闻记者表示，公司标品资管信托的资产早在2021年已实现全部标品化；截至2025年中，公司主动管理的标品资管信托从200亿元增长到约2500亿元。

净利润层面，中粮信托分析，当前，信托行业仍处于转型深水期，信托业务收入持续下降，导致上半年行业净利润总体处于承压状态。

2025年上半年，30家信托公司实现净利润同比增长，20家净利润同比下滑（重庆信托和吉林信托去年未公布净利润）。

增速来看，部分中小型信托净利润同比增速较快，昆仑信托、杭州工商信托、陆家嘴信托、渤海信托等公司净利润均实现翻倍，分别达到421.10%、291.15%、247.79%和102.10%。

例如，过去几年，昆仑信托经历了艰难转型，2022年和2023年净利润连续告负，直到2024年才重回增长。

近期，昆仑信托发布的经营活动分析会曾总结到，2025年上半年，公司各项经营指标完成情况良好，能源信托差异化发展道路越走越宽广，并计划下半年继续提高产融业务规模和收入占比，加大“油品融”“化销融”两个模型的深化应用。

界面新闻记者关注到，近年，在行业开启高质量转型以来，产融结合逐渐成为一些信托机构赖以实现业绩增长的关键推力。例如，同为能源系信托，英大信托背靠股东国家电网，在能源领域的产融结合方面便走出独特的差异化路径。

而背靠中信集团，中信信托在产融结合领域也频频出手，联手集团旗下中信金融资产入局上海董家渡纾困项目、苏宁易购纾困项目以及广西五象航洋城纾困项目，目前已打造了多个“AMC+信托”企业纾困范本。

一位信托公司战略研究员向界面新闻记者分析，想要走好产融结合路径的信托公司往往要更加依靠股东的资源实力。“股东有资源也愿意支持，信托机构在当下才能扛得住监管和行业转型的压力。”

“未来，在监管政策的引导与市场竞争加剧的双重背景下，信托公司的战略选择将更加注重价值创造与可持续发展。”中信信托风险管理部专家周萍认为。

在其看来，信托公司需从多个维度应对转型压力：一是拓展产融边界，赋能新兴产业；二是联动财富管理服务信托与资产管理信托，提升服务效能。“信托公司应加强与其他金融机构的合作，打造一站式财富管理服务平台，通过整合资源、降低成本，提升服务信托的盈利能力。”

周萍指出，信托机构还可结合自身禀赋，打造既符合细分业务市场专业能力要求又具有信托特色的商业模式。同时，优化风险处置，平衡效率与效益。