中新网哈尔滨7月22日电 (记者 刘锡菊)22日，记者从哈尔滨市住建局获悉，为规范物业服务市场秩序，破解物业“退出难”问题，该局近日制订下发了《住宅项目物业服务退出工作规则》(以下简称《规则》)，对物业服务人退出住宅项目的程序、监督机制及应急保障作出系统性规定，切实维护业主和物业服务人合法权益。

《规则》将退出分为“一般退出”与“监督退出”两类。在一般退出解聘物业服务人时，业主委员会应当依法组织住宅项目业主共同决定。物业服务人所服务住宅项目出现下列情形之一的，将被列为拟监督退出对象：将全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人的；采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，经区、县(市)物业行政主管部门责令限期改正，逾期不改正，产生严重影响的；未经法定程序，擅自接管物业服务项目的；违反法律、法规规定或者物业服务合同约定，停止物业服务的；被解聘或者物业服务合同终止后，拒不退出物业管理区域的；未按照规定办理交接手续，经区、县(市)物业行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的；拒不移交有关资料、财物、资产，经区、县(市)物业行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的；挪用、侵占属于业主共有的经营收益，经区、县(市)物业行政主管部门责令退还，未退还的；经区、县(市)物业行政主管部门认定，由物业服务人负主要责任或全部责任引发的重大群体上访或越级上访事件、重大安全生产责任事故，或其他性质恶劣、危害严重、社会影响大等违法违规行为的。

根据《规则》，业主依法共同决定终止物业服务或解除物业服务合同的，业主委员会应当提前60日书面通知物业服务人，并书面报告所在地街道办事处；物业服务人决定终止物业服务或解除物业服务合同的，应当提前90日书面通知业主委员会，并书面报告所在地街道办事处。同时，业主委员会应当自业主依法作出共同决定、物业服务人应当自书面通知终止物业服务或者解除物业服务合同之日起三日内，将解约原因、解约时间等具体事宜，以书面形式(盖章)在住宅项目区域内显著位置进行公示，公示时间应不少于七日。

此外，业主委员会应当在物业服务合同到期、解约或终止物业服务时间前，依法选聘新的物业服务人并签订物业服务合同，接受所在地街道办事处和区、县(市)物业行政主管部门的指导和监督。业主委员会应当与原物业服务人、新聘物业服务人协商确定交接时间，并通知所在地街道办事处。街道办事处现场指导监督各方依法做好预收的物业服务费用、物业档案资料、物业管理用房、共用设施设备和其他属于业主共有财物的交接和登记工作。

对于原物业服务人仍拒不退出住宅项目或拒不办理移交的，由业主委员会书面报告所在地街道办事处，按照相应程序处理。此外，在监督退出过程中，对于原物业服务人存在的违法违规行为，由区、县(市)相关行政执法部门依据相应法律法规规定予以查处。监督退出过程中，对于原物业服务人存在的不良信用信息，由区、县(市)物业行政主管部门按照物业服务企业信用信息管理有关规定予以采集认定，记入电子信用档案，向社会公开。

根据《规则》，区、县(市)物业行政主管部门应当结合本地实际，组建应急物业服务人库。同时，在住宅项目物业服务退出中，业主委员会未能在规定时限内选聘新物业服务人的，为防止物业服务出现中断，由街道办事处组织在应急物业服务人库中确定应急物业服务单位，提供维持业主基本生活服务事项的应急服务，并公示应急服务的内容、期限和费用等相关情况。也可由业主委员会组织业主依法共同决定应急服务内容、标准和费用等事宜。应急服务期限不得超过12个月，费用由全体业主承担。

在应急服务期间，业主委员会应当在街道办事处和区、县(市)物业行政主管部门的指导下，继续依法选聘新的物业服务人。应急服务期限结束后，业主委员会应当与应急物业服务人、新物业服务人依法做好交接工作。《规则》提出，业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，由街道办事处责令限期召开；业主委员会逾期仍未召开业主大会会议的，可以由所在地居(村)民委员会，在街道办事处指导和监督下组织召开。(完)