（来源：地产局座）

粉丝提问：

大表哥好，老北苑的山水蓝维小区你熟悉吗？

看了小区里一套96㎡两居的房子，总价720万，你觉得这个价格可以买吗？

另外，对这个小区能点评点评吗？谢谢。

大表哥回答：

这么冷门小众的小区都被你发现了，不容易啊。

先说答案吧，如果是大表哥自己的话，7.5万的单价和700万的总价，我不会去选山水蓝维的这套两居，我会去它旁边的望京或者新北苑选，因为这两板块现在有很多价格相近，但是综合素质比山水蓝维好的小区。

至于不买山水蓝维原因，最主要的在于大表哥经常说的产品错配问题。

更直白点说，就是老北苑这个板块，它支撑不了山水蓝维这个价位段的房子。

先说说这个小区的优点吧。

山水蓝维是老北苑板块比较少的，六层并且带电梯的低密度商品洋房。它的建筑外观，园林绿化，小雕塑等的设计也都是偏欧式的，秋天的时候小区景色还是很漂亮的。

而且得房率比较高，普遍在85%以上，最高的能够达到90%，户型上也是南北通透为主。

通勤上，有地铁17号线红军营站，步行15分钟内能到。

接下来，重点说一说这个小区的缺点。也是大表哥个人不太推荐在这个价位段买山水蓝维的原因。

山水蓝维虽然产证性质是商品房，但是它的底子，它的先天基因，其实是一个回迁房。

原来这块地，是来广营乡拆迁之后的安置回迁房。后来，开发商把房子盖了一半，资金链断裂，干不下去了。

于是就把这块地卖给了山水文园集团，山水集团拿来之后，把性质转成了商品房。至于为啥还内改变土地性质，只能说在那个草莽时代，一切皆有可能。

但由于这个小区本身是回迁房的底子，所以它保留了很多回迁房的基因在里面，缺点也很明显。

第一个缺点，就是它的建筑结构是砖混的。这一点，懂建筑的人都知道，商品房小区很多应该都是钢混的（钢筋混凝土结构的简称）。

砖混结构在质量上是要比钢混差很多的，而且在贷款年限上也有体现，一般情况下砖混结构的房子，贷款年限短，过了三十年就很难贷款了，有些银行甚至可能就不批贷款了。而钢混就要好很多，三十年房龄影响不大。

第二个缺点，就是这个小区的电梯有点的奇葩，弄了外挂式的电梯，类似很多老房子后期家装电梯那种。

至于原因，就是前面说的，本来这个小区是按照回迁房的标准来建的。当时开发商在设计的时候，采用的就是砖混结构，砖混是没法直接在内部装电梯的，当然，为了省钱本来也没想过要装电梯。

但是盖了一半，没钱了，盖不下去了，卖给山水集团。山水集团接过来之后，转成了商品房性子，看着盖了一半的房子，又不想推倒重建，当然也是为了节省成本。

于是，它就通过变通的手法，用外挂的形式安装了电梯。所以才呈现了背书包一样的外挂电梯。

当然，这变相也带来一个好处，就是因为电梯没有占用内部公摊面积，所以小区的得房率普遍比较高，最高能够达到90%。

第三个问题，就是车库，这也是回迁房的底子留下的后遗症。

因为是回迁房的底子，当初开发商就没有设计车库。所以山水蓝维整个都没有车库。要想买车库，只能到它的二期地库去。

二期的名字叫山水雷欧，就是山水蓝维外圈那一圈小高层。

因此，山水蓝维的业主，必须把车停在二期下面，然后走出地库，再穿过小区地面回家。

夏天还行，冬天就特别不方便，因为北京冬天外面是真的很冷。

以上，就是山水蓝维这个小区能够看得见的，比较明显的几个缺点。

其实，山水蓝纬小区还有一个最大的问题，就是前面大表哥说的，板块和价格错配。

整个老北苑板块都属于一个很刚需的板块，具体到山水蓝维这里，它的周边基本都是被乡产房、回迁房包围着。

从这些小区名字其实你也能看出来，它的西边是蕴实园，南边是赢秋苑，广华居，来春园。这几个小区都是乡产房，回迁社区，居住的人群，基本都是当初拆迁的来广营乡村民。

而能够买山水蓝维这种价格比较贵的商品房小区的业主，基本上都属于新北京人，而且是对住宅品质有一定要求的新北京人。

说的更直白一点，他们至少都是城市的白领，都是上过大学的人，对孩子的教育要求整体还是比较高的。

这就带来了一个问题，那就是山水蓝维小区业主的孩子，要和蕴实园，赢秋苑，广华居，来春园等回迁乡产房业主的孩子，在同一个小学和初中上学。

（对口小学是花家地实验小学朝来校区，初中是和平街一中朝来校区，都是很一般的学校，甚至可以说是菜校，当然了，本来老北苑整体也没啥学区）。

这一点，其实很多家长是挺在意的。当然，我们不深究里面的深层次心理因素。毕竟孟母三迁，千金买邻的典故，大家都懂。

换位思考，很多人虽然嘴上不说，但心里怎么想的，相信大部分人都清楚。毕竟物以类聚，人以群分，也是人之常情。我们不从道德上去批判谁。

因为上述种种原因，所以山水蔚蓝这个小区，每年的成交量其实很低，就那么几套。

如果你买了，今后想要考虑出手的话，流动性可能会是一个大问题。