红土创新深圳安居REIT季报解读：税金及附加激增2612.32%，其他成本/费用大增339.21%
2025年第2季度，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“红土创新深圳安居REIT”）在多项财务指标、运营指标等方面呈现出一定变化。本文将基于该基金2025年第2季度报告，对其进行深度解读，为投资者揭示关键信息。
主要财务指标：收入与净利润可观，现金流分派率稳定
本期收入1376.19万元，净利润562.51万元
报告期内（2025年4月1日 - 2025年6月30日），基金本期收入为13,761,869.40元，本期净利润为5,625,078.69元 ，显示出基金在该季度具备一定盈利能力。
| 主要财务指标 | 报告期（2025年4月1日 - 2025年6月30日） |
|---|---|
| 本期收入 | 13,761,869.40元 |
| 本期净利润 | 5,625,078.69元 |
经营活动现金流量净额1053.77万元，现金流分派率稳定
本期经营活动产生的现金流量净额为10,537,703.73元，表明基金经营活动现金流入情况良好。本期现金流分派率为0.61%，年化现金流分派率为2.40%，现金流分派率相对稳定，但需注意其不等同于基金收益率。
| 主要财务指标 | 报告期（2025年4月1日 - 2025年6月30日） |
|---|---|
| 本期经营活动产生的现金流量净额 | 10,537,703.73元 |
| 本期现金流分派率（%） | 0.61 |
| 年化现金流分派率（%） | 2.40 |
基金收益分配：可供分配金额与实际分配情况
本期可供分配金额1200.20万元
本报告期可供分配金额为12,001,994.99元，单位可供分配金额为0.0240元。本年累计可供分配金额为23,533,893.41元，单位可供分配金额为0.0471元 。
| 期间 | 可供分配金额（元） | 单位可供分配金额（元） | 备注 |
|---|---|---|---|
| 本期 | 12,001,994.99 | 0.0240 | - |
| 本年累计 | 23,533,893.41 | 0.0471 | - |
实际分配金额1203.99万元
本期实际分配金额为12,039,908.06元，单位实际分配金额为0.0241元，对应所属期间为2024年10月1日至2024年12月31日。本年累计实际分配金额与本期相同。
| 期间 | 实际分配金额（元） | 单位实际分配金额（元） | 备注 |
|---|---|---|---|
| 本期 | 12,039,908.06 | 0.0241 | 对应所属期间为2024年10月1日至2024年12月31日 |
| 本年累计 | 12,039,908.06 | 0.0241 | - |
资产项目运营：出租率与租金收缴率有波动，部分指标变化显著
整体运营情况
基金持有4个保障性租赁住房项目，基础设施资产项目建筑面积合计13.47万平方米，共计1,830套保障性租赁住房、9间商铺以及510个停车位。本报告期完成总收入13,614,370.76元，其中保障性租赁住房租金收入12,975,538.51元，配套商业租金收入386,171.71元，配套停车场租金收入252,660.54元。
| 收入类型 | 金额（元） |
|---|---|
| 保障性租赁住房租金收入 | 12,975,538.51 |
| 配套商业租金收入 | 386,171.71 |
| 配套停车场租金收入 | 252,660.54 |
| 总收入 | 13,614,370.76 |
出租率与租金收缴率
截至2025年6月30日，保障性租赁住房整体出租率为97.17%，较上年同期下降1.07个百分点；租金收缴率为99.53%，较上年同期下降0.08个百分点。商铺出租率为87.68%，较上年同期下降12.32个百分点；停车场出租率保持100% 。
| 指标名称 | 本期（2025年6月30日） | 上年同期（2024年6月30日） | 同比（%） |
|---|---|---|---|
| 保障性租赁住房整体出租率（%） | 97.17 | 98.22 | -1.07 |
| 保障性租赁住房租金收缴率（%） | 99.53 | 99.61 | -0.08 |
| 商铺出租率（%） | 87.68 | 100 | -12.32 |
| 停车场出租率（%） | 100 | 100 | 0 |
部分项目指标变化显著
以安居百泉阁项目为例，住宅加权平均剩余租期较上年同期末增加731天，主要源于住宅租赁合同集中到期续签，续签租期为3年。而商铺实际出租面积下降12.32%，平均租金单价下降7.22% 。
| 项目名称 | 指标名称 | 本期（2025年6月30日） | 上年同期（2024年6月30日） | 同比（%） |
|---|---|---|---|---|
| 安居百泉阁项目 | 住宅加权平均剩余租期（天） | 975 | 244 | 299.59 |
| 安居百泉阁项目 | 商铺实际出租面积（平方米） | 363.11 | 414.11 | -12.32 |
| 安居百泉阁项目 | 商铺平均租金单价（元/平方米/月） | 339.99 | 366.45 | -7.22 |
资产项目财务：税金及附加与其他成本/费用大幅增长
资产负债情况
报告期末总资产为996,698,618.34元，较上年末增长0.32%；总负债为717,560,387.02元，较上年末增长1.85% 。
| 科目名称 | 报告期末金额（元） | 上年末金额（元） | 变动比例（%） |
|---|---|---|---|
| 总资产 | 996,698,618.34 | 993,477,654.97 | 0.32 |
| 总负债 | 717,560,387.02 | 704,547,317.44 | 1.85 |
营业收入分析
部分项目公司营业收入有增有减，如安居锦园项目营业收入同比增长0.81%，而安居鼎吉管理有限公司营业收入同比下降1.24% 。
| 公司名称 | 本期营业收入（元） | 上年同期营业收入（元） | 金额同比（%） |
|---|---|---|---|
| 深圳市安居锦园管理有限公司 | 3,454,269.72 | 3,426,675.36 | 0.81 |
| 深圳市安居鼎吉管理有限公司 | 3,184,364.30 | 3,145,250.14 | -1.24 |
营业成本及主要费用：税金及附加与其他成本/费用激增
安居百泉阁项目税金及附加较上年同期增长2612.32%，主要是由于房产税三年免税期已结束，本期房产税增加。其他成本/费用增长339.21%，源于空置房物管费、专项维修金以及日常维修费的增加。安居锦园项目税金及附加增长2502.18%，其他成本/费用增长1128.82%，原因类似 。
| 公司名称 | 构成 | 本期金额（元） | 上年同期金额（元） | 金额同比（%） |
|---|---|---|---|---|
| 深圳市安居百泉阁管理有限公司 | 税金及附加 | 375,680.57 | 13,850.91 | 2612.32 |
| 深圳市安居百泉阁管理有限公司 | 其他成本/费用 | 40,464.00 | 9,212.99 | 339.21 |
| 深圳市安居锦园管理有限公司 | 税金及附加 | 246,577.98 | 9,475.83 | 2502.18 |
| 深圳市安居锦园管理有限公司 | 其他成本/费用 | 33,476.84 | 2,724.31 | 1128.82 |
财务业绩衡量指标
各项目公司毛利率和息税折旧摊销前净利率略有波动，如安居百泉阁项目毛利率从上年同期的70.09%降至69.44%，息税折旧摊销前净利率从96.26%降至90.57% 。
| 公司名称 | 指标名称 | 本期指标数值 | 上年同期指标数值 |
|---|---|---|---|
| 深圳市安居百泉阁管理有限公司 | 毛利率（%） | 69.44 | 70.09 |
| 深圳市安居百泉阁管理有限公司 | 息税折旧摊销前净利率（%） | 90.57 | 96.26 |
投资组合与基金份额：投资组合稳定，基金份额无变动
报告期末基金资产组合
除基础设施资产支持证券外，货币资金和结算备付金合计886,054.86元，占比100%，投资组合相对稳定。
| 项目 | 金额（元） | 占基础设施资产支持证券之外的投资组合的比例（%） |
|---|---|---|
| 固定收益投资 | - | - |
| 买入返售金融资产 | - | - |
| 货币资金和结算备付金合计 | 886,054.86 | 100.00 |
| 其他资产 | - | - |
| 合计 | 886,054.86 | 100.00 |
基金份额变动
报告期期初和期末基金份额总额均为500,000,000.00份，期间无变动。基金管理人持有的基金份额也保持1,250,000.00份不变，占基金总份额比例为0.25% 。
| 项目 | 单位：份 |
|---|---|
| 报告期期初基金份额总额 | 500,000,000.00 |
| 报告期期间基金份额变动情况 | - |
| 报告期期末基金份额总额 | 500,000,000.00 |
| 报告期期初管理人持有的本基金份额 | 1,250,000.00 |
| 报告期期末管理人持有的本基金份额 | 1,250,000.00 |
| 报告期期末持有的本基金份额占基金总份额比例（%） | 0.25 |
综合来看，红土创新深圳安居REIT在2025年第2季度虽有一定盈利，但部分项目出租率、租金单价等指标出现波动，且税金及附加、其他成本/费用大幅增长，投资者需密切关注这些变化对基金未来业绩的影响。
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