观点网 7月3日，观点指数发布2025二季度代建管理发展报告，其中绿城管理、润地管理与金地管理名列前三。

成立于2010年的绿城管理，于2020年7月在香港联交所主板上市，成为“中国代建第一股”，核心业务包括商业代建、政府代建和其他服务等。截至2024年12月31日，绿城管理代建项目已布局中国30个省、直辖市及自治区的130座主要城市。

然而，随着新进企业涌入、分食代建份额，市场竞争加剧，部分传统代建企业获取业务的难度加大。

不过，绿城管理却在7月7日这天带来了好消息，意欲用上半年“双增”的数据表现来应对代建市场里愈发躁动的心。

公告指出，截至2025年6月30日止六个月，绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积1989万平方米，较去年同期增长约13.9%；新拓代建项目代建费预估为50亿元，较去年同期增长约19.1%。

“过山车”

截至目前，绿城管理并未披露上半年年报。但就其近三年上半年同比数据来看，新拓代建项目面积呈攀升态势，新拓代建项目代建费用也逐渐企稳。

2023年上半年、2024年上半年以及2025年上半年，绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积分别为1730万平方米、1740万平方米与1989万平方米，分别较上年同期增长约30.6%、1.1%与13.9%；

新拓代建项目代建费预估分别为51.2亿元、41.9亿元与50.0亿元，分别较上年同期增长约26.3%、下降约18.1%、增长约19.1%。

值得关注的是，在2024年上半年，绿城管理在新拓代建项目面积及代建费用上都明显有些“后劲不足”。

年报显示，绿城管理收入来自于三类业务，分别是商业代建、政府代建及其他服务。其中，商业代建长期以来都是其最大的收入和利润来源。

具体来看，营收方面，绿城管理来自商业代建、政府代建及其他服务的营业收入分别为13.08亿元、3.32亿元与2960万元，占总营收比重分别为78.3%、19.9%与1.8%，增长率分别为22.9%、-16.1%与-66.7%。

毛利方面，绿城管理三个业务板块的毛利率分别为54.2%、40.4%、59.3%，对比2023年同期分别提升2.7个百分点、下降4.4个百分点以及下降31.4个百分点。

对于政府代建板块营收、毛利双降，绿城管理则表示：“下降的主要原因是政府新拓代建项目代建费下降。”

政府新拓代建项目代建费下降，归根到底是市场竞争加剧“惹的祸”。随着新进企业的涌入，各家企业纷纷下调代建费率以获取新业务。

只是，市场规律常常是牵一发而动全身，没有谁能够独善其身。

一味地下调代建费率，一方面会导致企业相应板块乃至整体利润的下滑；另一方面也会影响企业信心，导致委托方开发意愿进一步降低。

“扛把子”

好在，代建“扛把子”绿城管理还是在风浪中稳住了脚。

回看绿城管理2024年全年表现，代建行业市占率22.1%，较2023年进一步提升1.7个百分点，连续九年保持20%以上。

业绩数据显示，2024年，绿城管理实现营收34.41亿元，同比增长4.2%；毛利为17.06亿元，基本持平。

具体来看，来自商业代建的营业收入为27.53亿元，占整体收入的80.0%，与2023年同期相比增长17.3%。对此，绿城管理认为，增长的原因主要是持续推进深耕战略以及积极探索新业务类型与合作模式。

来自政府代建的营业收入为6.26亿元，占整体收入的18.2%，与2023年同期相比下降20.6%，主要是因为政府代建需求结构性萎缩；来自其他服务的收入为6290万元，占整体收入的1.8%。

毛利率方面，三个板块的毛利率分别为51.2%、40.1%及72.9%，商业代建及政府代建板块的毛利率均录得微降，同样归因于“市场竞争加剧”及“政府需求萎缩”。

从总体上看，报告期内，绿城管理净利润为7.91亿元，较2023年同期下降19.4%；归母净利润为8.01亿元，同比减少17.7%；归母净利润率23.3%，同比下降6.2个百分点。

对此，在业绩会上副总裁程敏认为，目前整个代建市场的竞争非常激烈，这也导致代建行业费率出现一定降幅，从而影响了公司的利润。

不过他表示，在商业代建方面，绿城管理费率仍旧保持稳定，虽然同比有所下降，但还是远高于行业中位数水平。

“我们全年的费率当中，下半年要比上半年高，这也是向好的趋势。”

不难发现，尽管过去到现在，企业主动下调费率以争取项目的趋势愈演愈烈，绿城管理似乎未曾卷入“低价竞争”的队列中，也许就是今年上半年能够实现新拓代建项目面积与代建费双增的支撑。

只是，在代建行业整体费率下降的现实之下，利润随之漂浮是不变的事实。

对此，绿城管理执行董事兼行政总裁王俊峰在业绩会上曾表示：“我们更关心的是数据背后公司运营发展的稳健、安全以及这个可持续性。”

据王俊峰透露，在当下的市场环境，部分委托方对于项目代建有一定的出资需求，绿城管理未来也将涉足这一方面。

“我们是轻资产公司，当然会以轻资产运营为主，但是也不排除在一些非常优质的项目上适当出资，这样一来，项目的可操作性会更强。”

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