转自：南湖晚报

　　N晚报记者 韩瑜超

　　通 讯 员 费 祎

　　老王（化名）倾囊而出买了套安置房养老，但买卖合同签订后还没来得及办理过户，卖家小张（化名）就在交付房屋后，又将该房产抵押给了银行，这种情况下，老王的房子还能保得住吗？近日，嘉兴南湖法院审理了这样一起房屋买卖案件。

　　住了8年的房子被贴了腾退公告

　　2016年，老王向小张购买了一套拆迁安置房，转让总价为43.6万元。因当时房子还未能办理产证，因此双方约定分3次付清房款。此后，老王就一直居住在这套房屋内，并以自己的名义交纳房屋水电费、燃气费、物业费，他于2016年、2022年按照约定付清了房子购房款。

　　2022年，小张将案涉房屋抵押给某银行借款70万元，并办理了抵押登记。同时，小张签署自用声明一份，写明其是房屋的合法产权人，对该房屋享有完整的处分权，该不动产未处于出租状态。

　　去年，小张因一起追偿权纠纷被申请执行，法院依法在案涉房屋门上贴了腾退公告。这时，老王才发现自己居住了8年的房子竟被小张抵押给了银行。他认为，小张在自己不知情的情况下私自将房屋抵押给了银行，而银行作为专业金融机构，也未对房屋进行现场调查，存在重大过失，不能取得房屋的抵押权，因此他就将小张诉至法院，某银行作为第三人，被要求注销抵押登记。

　　银行未履行尽职审核义务

　　近日，嘉兴南湖法院审理了这起房屋买卖案件。在庭审中银行辩称，老王与小张签订的房屋转让协议价格过低，且老王仅提供了房款收条未提供付款凭证，因此不同意老王的诉讼请求。银行在办理抵押贷款时已尽到审查义务，进行了室内外的现场调查并进行评估，银行无重大过失。

　　法院审理认为，案件的争议焦点在于，银行能否根据案涉最高额抵押合同的约定取得抵押权。首先，老王与小张于2016年签订了房屋转让合同，老王也已付清了房款并合法占有房屋，未办理过户也并非老王的原因。其次，银行在从事贷款业务时，仅审核了房屋产权登记情况，未对抵押物进行尽职调查。银行应当有能力发现房屋实际已被老王占用，在变现方面存在瑕疵，却未履行尽职审核义务，具有明显过错。最后，虽然案涉房屋未登记在老王名下，但老王因实际占有该房屋取得了一定的对外公示效力。

　　由此可见，老王购买了案涉房屋、履行了合同义务，没有过错，应当保护其对该房屋所享有的权益，故法院支持了老王的诉求。一审判决后，银行上诉，二审维持原判。目前该案判决已生效。

　　法官提醒，在房屋可以办理初次过户登记时，买方就应督促原房屋权利人及时办理过户登记。同时，为防止原房屋权利人利用二次过户的间隙对房屋采取设置抵押、另行出售等处分行为，可在办理房屋买卖网签手续的同时办理预告登记。一旦房屋在过户过程中出现被设置抵押等阻碍过户的情况，应及时通过申请财产保全查封房屋，并提起诉讼等方式要求出卖人配合办理过户登记。

　　另外，银行作为专业金融机构和职业贷款主体，在设立抵押时，相对普通民事主体而言需承担更高标准的审慎注意义务，不能仅凭对不动产登记簿公信力的信赖就作出认定。