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解读

从2025年1-6月房企交付数据看，企业交付量普遍下滑，交付套数的降幅在50%以上。位列行业前三甲的企业分别是碧桂园、保利发展、中海地产，交付套数分别是75000套、65000套、42155套，企业间交付量差异明显。前10房企的交付总套数是38.08万套，占50家房企总交付套数的56.46%。

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交付大年过去，10亿㎡竣工量或已是峰值

从国家统计局公布的房屋竣工数据来看，2021年数据重回10亿㎡后，并没有维持下去，2022年又直接以14%的降幅回到8.7亿㎡，这都是跟着行业大势而来的。2021年下半年行情急转，企业债务违约潮开启，2022年新房销售额陡降，企业在资金端，运营端承受巨大压力。

2023年，行情并没有明显改善，在“白名单”等政策的支持下，企业将重心放在“保交房”上，推动停工的项目复工，这一年“保交房”取得成效，全国层面的房屋竣工面积反弹，重回10亿㎡的量级，达到了这几年的高峰。

按照房地产结转周期来推算，到2024年，交付的高峰期已经过去，相对而言，企业在款项支付上的压力减轻，一些企业开始重启，把一些精力放在投资拿地，或者是产品打磨上。经过这4年的调整，新房的体量已经下来，原则上，交付的量也得跟着下来，所以，从数据走势上看，房屋竣工的量还是延续负增长，但下降的幅度在收窄，房屋竣工10亿㎡的时代大概率已经过去了。

图表：房屋竣工面积累计值走势

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交付量降低，企业重启在即

行业进入阵痛周期后，各方信心都受到明显冲击，企业资金压力沉重，经营端挑战巨大，项目停工、烂尾、延迟交房的事件时有发生，购房者深受其害，对企业的信心明显不足，对交付的关注上升，对产品的要求提高，所以我们看到很多项目出现交付舆情，比如货不对板、偷工减料、水帘洞等等。一方面，消费者者对企业的不信任反馈到新房端，项目去化难题严峻，企业业绩纷纷下台阶；另一方面，企业也变得更谨慎，一是拿地时就认准高能级城市的核心地块，二是，推盘和项目宣传上更谨慎，说辞更严谨，担心被当作承诺，等到项目交付时，要是实现不了，又会引起不必要的麻烦。无论从哪个方面来说，都不利于行业的平稳健康发展。

经过四年的调整，很多企业已经想清楚未来的归属问题，交付大年过去，这也意味着，开发商所要支付的各种款项会降低，资金端的压力会降低，这样能腾出更多精力聚焦核心业务。

当然，排在首位的还是要把交付工作做好，让每一个买了房的业主都能安心的收到房，交付是个持久性的重任。交付的仪式感，情绪价值提供都是附加值。

当下，企业的选择已经比较清楚，战略取舍也已经很明确：

第一是，坚持产品主义，不断迭代产品体系。这样的案例很多，一些国央企在高能级城市卷豪宅（中高端），保利、中海、华润、建发、招商、金茂、绿城、越秀等，在一二线打的火热，抢占中高端的话语权，连一些地方型的国企都已经开始入局三四线的豪宅市场。所以，我们看到头部的企业在各地积极抢地，上海、北京，杭州、成都、合肥、苏州这些城市，核心的地块热度高企，不断诞生地王。

从拿地开始，整个交付的过程就已经开始了，而非最后的那一道流程。产品与交付是一体的，本质上无异，产品做不好，交付谈不上能有多好，产品做的好，按时交，交付的仪式感，情绪价值提供都是锦上添花。为了在激烈的竞争掌握先发优势，“定制化精装，成品房交付”的模式已经出现了，“好房子”这一 赛道的竞争可真是越来越精彩了。

第二是、重心放在轻资产上，特别是债务违约的企业，代建成为重要方向之一。一来，轻资产对企业的资金要求低，风险相对可控；二是，轻资产可以利用起来企业原有的一些资源、团队以及供应链端的优势，还能让团队有活干，可谓是一举多得。

第三是，聚焦资产运营，这里面比较典型的有华润、龙湖、新城这几家企业，在商业运营这块，这几家企业都算是起步比较早的，经验积累也相对丰富，华润置地的万象城、万象汇家喻户晓，北京的首座万象城落地朝阳，总投资预计110亿，2027年或能入市；龙湖天街同样深耕一二线城市，在重庆、北京、上海，武汉、苏州等地落地开发；新城的吾悦广场主要聚焦在三四线城市，不少城市的吾悦广场也成了人流聚集地，每年能给企业贡献百亿以上的收入……

行业不可能再回到过往高歌猛进的时代，卷规模不再是出路，卷产品、卷交付、卷运营才是王道。