7月新房成交绝对量或将延续低位波动，不过基于去年基数较低，同比降幅仍有进一步收窄的可能，延续弱复苏走势。

6月整体楼市延续止跌企稳的弱复苏走势，楼市新房成交微降，而项目去化率环比持增：6月平均开盘去化率为41%，环比上升3pcts，同比上升11pcts，与2023年高峰基本持平。究竟当前热销楼盘有什么共性特征？7月又能否延续市场热度稳步回升的态势呢？

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6月30城平均去化率41%

优质项目入市托举去化率同环比正增

6月年中业绩冲刺，整体市场热度延续高位震荡，同环比皆增：据CRIC调研数据，30个重点城市6月平均开盘去化率为41%，环比上升3pcts，同比上升11pcts，与2023年高峰基本持平，延续稳中向好。

分城市来看，南宁、长春、东莞、珠海、徐州等5城无项目开盘或加推，惨淡的成交行情抑制了房企推盘积极性。去化率超6成城市有成都、杭州、天津、重庆、合肥、长沙等，主要得益于适销对路网红盘入市带动作用。

而从变化趋势来看，同环比均呈现涨多跌少，典型城市大体可分为以下几类：一是北京、上海、深圳、成都、杭州等热点城市本月去化率同环比齐增，热度延续；二是武汉、南京等弱复苏城市，本月去化率同环比齐增，市场延续止跌企稳；三是宁波、嘉兴、常州等弱二三线城市6月去化率均不足2成，市场仍延续低迷走势。

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穗渝等多地新规项目入市去化优于传统项目

“好房子”领涨全国

目前来看，各地高得房率四代宅、新规项目入市对于短期市场热度起到了很好的“托举”作用，特别是在中央推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”的号召下，产品力较强的优质改善盘成为各地楼市“宠儿”，同片区内去化率往往优于传统项目。

以广州为例，6月全市共有11个新规项目入市，推货量占全市六成，认购量则占全市约九成，新规项目整体去化率比旧规项目高30个百分点，首开新规项目去化率多在4成以上。

下表我们罗列了广州2025年6月首开新规项目去化情况，可以看出多数项目去化率大于广州6月项目平均去化率28%。其中越秀云萃项目首开去化率高达87%位列榜首，究其热销原因，一方面基于红盘效应，项目毗邻红盘越秀云悦，越秀云悦自2024年年底首开入市，成为首日去化八成、5个月清盘热销红盘，云萃为云悦二期，借势营销；另一方面，项目产品设计居住理念较越秀云悦均有所升级，产品力相对稀缺，项目推售产品全南向，交付实现无边感飘窗，为130%超高使用率，套内空间体验感十足，随着官方收紧新规，0飘窗设计产品将逐步退出舞台。

再如重庆，6月四代宅与普宅去化率极度分化，下表我们罗列了重庆2025年6月开盘加推项目去化情况，可以看出四代宅普遍去化率均在75%以上， 而普宅去化率基本在2成左右。 

高产品力与性价比成为其热销卖点，以龙湖御湖境项目为例，周边无竞品，且加赠送后实得价仅16555元/平方米，高产品力的同时突出性价比，本月加推两次，均实现热销。联发观音桥项目本月推出四代宅新组团，均价23009元/平方米，加赠后实得均价仅为16960元/平方米，与板块内其他竞品相比约8000多元/平方米价格优势，精准吸收区域刚改和中改客户实现高去化。

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沪蓉等供给稀缺核心区高改盘热销

镐长等“学区房”仍是销量王者

除了四代宅等新规项目领涨之外，6月以上海、成都、南京等为代表，核心区域高改楼盘也加强了推盘频次，短期内也刺激了一波高端需求入市。

以上海为例，6月项目首日开盘去化率超7成项目中半数项目均价均超10万元/平方米，且高端盘整体呈现出“越涨越买”的特征，以黄浦豫园板块的上海壹号院项目为例，项目定位为黄浦核心地段顶流豪宅，本月推售124套当天即罄且均价逐期上涨。

再如成都，6月销售金额排名TOP10项目中，麓湖生态城、麓湖丽世缦华、华发统建锦宸院等三盘均为核心区高改项目持续热销，主要源于项目地处核心地段，叠加产品力优势，此外年中冲刺房企也加强了推售频次，使得楼盘热度延续。麓湖生态城以13.78亿元位列榜首。

南京如是，高改盘扎堆入市也支撑了短期市场热度，以招商金陵序为例，项目地处河西北板块，片区发展较早，配套成熟度高，项目地段优势明显；长年新房资源稀缺，周边置换改善需求旺盛。本月加推洋房、高层共110套收官房源，主力户型150、175、225平方米，洋房成交价73539元/平方米、高层成交价62595元/平方米，此收回部分优惠且捆绑车位销售，去化较前期下降，开盘去化仅为50%，不过仍显著高于南京平均去化率水平。

还有部分城市诸如长沙、西安等，学区房仍是撬动购房需求的“利器”，其中长沙本月业绩TOP10项目中，学区盘占6席，其中绿城锦海棠、建发观云、招商蛇口江山境集中在教育高地——市政府板块，凸显教育资源驱动的市场特征。而西安强教育属性楼盘仍是“跑量王者”，以中国铁建西派澜廷项目为例，本月认购84套，位列西安6月销量TOP7，项目周边创新港交通大学附中、附小双名校，首届高考一本上线率100%。不仅有西交大附属创新港幼儿园、小学、中学，2公里左右还有西交大创新港校区。

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苏郑等回购、房票等助力去库存

京榕等部分楼盘延续“以价换量”

对于苏州、郑州等当前地产行情相对一般的城市而言，由政府主导的存量房收购和房票安置也对城市非核心区域部分楼盘去化起到了良好的提振作用。下表我们罗列了一些重点项目，

以郑州为例，房票持续输出，据CRIC监测数据，6月销售套数排名TOP20项目中因房票驱动占比1/4；典型代表为招商时代项目、万科云河锦上、万科翠湾中城等单月销量均超40套。

再如苏州。本月主要以政策性回购为主导，6月销售套数排名TOP3项目均为拆迁安置或政府性回购，四季健康花园、中铁建花语澜苑等项目均为城投独资或城投合作的老库存项目为主，依托于政策性驱动，带动了苏州网签量回升。

还有部分城市，诸如北京、厦门、福州等部分项目或加强折扣力度或开启分销渠道提升佣金等，均取得了不错的营销效果。

譬如北京，6月销量居前的均为特价+佣金的刚需刚改盘，在优惠价格和高利益的刺激下整体销量持续冲高，其中龙湖观萃特价房+降价“双管齐下”，当前价格对比开盘入市价下降5000元/平方米左右；中海寰宇天下天境项目在特价房基础上，来访达标送贝壳币等方式提高渠道带看积极性。

福州中海晋安湖叁号院、名城悦郡等项目是“以价换量”典型代表，其中中海晋安湖叁号院本月143平方米产品价格下滑1500元/平方米，且整体产品较优，客户认可度高；名城悦郡相较于开盘价格下降近7000元/平方米，目前仅1.5万元/平方米左右，加之周边竞品少，认购量有所上涨。

总体来看，当前楼市延续止跌企稳的弱复苏走势，6月30城市项目开盘去化率为41%，延续高位。而从热销项目来看，更为聚焦到产品力较强的四代宅和新规项目，“好房子”领涨全国，；上海、成都等热点片区核心区高改豪宅集中入市也撑起热销半边天；西安、长沙等学区房热度不退。还有部分城市诸如苏州、郑州等由政府主导的存量房收购和房票安置也对城市非核心区域部分楼盘去化起到了良好的提振作用。而对于多数弱二三线城市而言，刚需客群消费降级严重，部分楼盘仅能依托大折扣，高佣金、强渠道等策略实现销量提升。

预判7月，我们认为新房成交绝对量或将延续低位波动，不过基于去年基数较低，同比降幅仍有进一步收窄的可能，延续弱复苏走势。城市间、项目间分化还将持续加剧：核心一二线城市热点恒热是大概率事件，尤其是对于购买力基础相对雄厚的京沪深杭蓉等热点城市而言，短期内得益于高得房率的新规住宅、四代宅产品集中入市，开盘去化率基本延续高位震荡，短期内这样的趋势还将延续；而三四线城市成交规模将延续筑底行情，经历了近两年的调整，多数城市已下挫至成交底部，市场热度处于跌无可跌有价无市停滞状态，整体楼市回暖仍有待核心一二线城市热度传导。值得关注的是，单城市区域、项目间冷热分化还在持续加剧，核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高热，而对于城市外围多数项目而言，整体去化难言乐观。

排版：土木

（转自：克而瑞地产研究）