转自：新华财经

新华财经上海7月4日电（记者 杨溢仁）近期，我国基础设施公募REITs（简称“C-REITs”）在经历了前期的持续上涨之后，终于迎来调整行情。

6月23日至6月27日，中证REITs全收益指数报收1109.13点，下跌1.38%；中证REITs（收盘）指数报收880.90点，下跌1.46%。

在业内人士看来，C-REITs连续上涨数周后迎来回调，主要受权益市场风险偏好回升影响，市场基本面并未出现恶化，甚至可以看到审批节奏的明显加快。在当前“资产荒”延续的大背景下，C-REITs依然将受到长期资金的追捧。

市场冲高后止盈压力加大

回溯本轮行情，6月伊始中证REITs全收益指数从5月底收盘的1090.07点位持续上行，至6月23日盘中最高触及1124.91（为2023年3月以来的新高），之后快速回落。

根据券商测算，6月23日至6月30日，各REITs板块（除能源）指数均有2%左右的回调，其中回调幅度最大的为今年涨幅最大的消费板块，前期涨幅相对落后的能源及产业园板块回调幅度相对较小。

“我们认为，经历过前期的大幅上涨，目前市场存在阶段性止盈的需求。”一位保险机构交易员告诉记者，“不仅如此，上周权益市场风险偏好回升带来的跷跷板效应也不容忽视。”

那么，“C-REITs”的牛市行情是否将就此终结？记者在采访中发现，目前看多C-REITs后市行情的机构依旧占据主流。

来自中金公司的研究观点亦指出，本轮调整更多是源于机构的阶段性止盈需求，市场不必过于担忧。

实际上，纵览各板块6月的整体表现，保租房、市政环保、仓储物流、消费、能源、产业园、高速公路依次上涨了4.00%、3.94%、2.82%、1.94%、1.82%、0.59%、0.15%，表现依旧可圈可点。同时，市场整体成交活跃度亦有所修复，6月市场的日均换手率为0.62%，环比上升了0.02ppt（percentage point），剔除6月的新发项目，全市场日均成交额为5.50亿元，环比上升了7.6%。

“债券收益率在6月下旬小幅上行后，于6月末7月初已有所企稳，但利率中枢实际仍低于5月末，这意味着固收类资金配置压力尚存，跨越季末，REITs市场仍有配置需求支撑。”一位券商固收部门负责人告诉记者。

调整无碍新项目陆续“上车”

多位受访的业内专家向记者表示，在政策利好频现，且管理层支持REITs发展态度坚定的大背景下，C-REITs受到长期资金追捧的趋势不会发生逆转，这从近期一级市场审批节奏明显加快中可窥一斑。

公开数据显示，截至2025年6月27日，我国C-REITs上市产品数量达68只，REITs总市值2060.74亿元。目前共有28只REITs等待上市，其中16只为首发申报，12只为扩募申报。上周共有两单产品上市交易，分别为中金中国绿发商业REIT和中金亦庄产业园REIT，另有中银中外运仓储物流REIT已完成认购，发行规模13.11亿元。

此外，记者注意到，近期政策风口利好频传，C-REITs底层资产类型仍在不断拓宽。

6月央行等六部门联合发布了《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》，明确支持符合条件的消费基础设施发行REITs。同时，点名文旅体育、赛事演艺、医疗养老、通信基站、充电装备、适老改造等为重点探索领域，创新融资模式。

更值得一提的是，2025年6月18日，首批两单数据中心公募REITs——南方万国数据中心REIT和南方润泽科技REIT正式获批，这意味着C-REITs的底层资产类型获得了进一步扩容。

不仅如此，文旅REITs近期也有新进展。近日，两家5A级景区相继启动了公募REITs筹备工作，其中丽江旅投公告称，拟以玉龙雪山作为基础资产开展文旅基础设施公募REITs申报发行工作，拟发行规模不低于25亿元。另外，青城山-都江堰景区也在筹备发行公募REITs，于近期发布了基金管理人选聘的项目投标邀请公告。

“随着新一轮利好政策的落地，个人判断，以消费基础设施项目为代表的C-REITs产品具有进一步上涨空间，市场在回调后或具备更好的投资价值。”前述投资人称。

建议把握回调后配置机会

公开数据显示，2025年7月2日，已上市68只公募REITs收盘价较前一交易日平均上涨1.05%;平均换手率为1.07%,较前一交易日上升0.13%；平均成交量为241.36万份，较前一交易日增加24.23%；总成交金额为7.58亿元，较前一交易日增加22.23%。

身处低利率、“资产荒”的大环境中，C-REITs作为优质的配置型资产仍将受到各机构的持续青睐。

聚焦后续布局，“优质的消费基础设施REITs是不动产当中最有可能抵御新增供给影响、保持租金和出租率稳定的标的，也是需求受经济周期影响相对较小的标的，且受益于提振内需的政策。”中信证券基础设施与现代服务产业首席分析师陈聪表示，“2024 年消费整体承压，消费基础设施已经通过了严苛的压力测试，2025年或能进一步实现业绩预测。未来，我们继续看好头部核心资产，也建议投资者关注资产规模对相关标的流动性的进一步优化。”

中金公司方面则建议，后续可继续关注保租房REITs产品。需指出，自首批保租房REITs上市以来，因其具备租金回报稳定、长久期等类债券特征，因此逐渐成为了机构投资者资产配置的“压舱石”。

“保租房是一项后期运营性开支较低、微观运营风险不大、享受政策性价差（即保租房租金和市场化租金之间价差）的优质资产。” 陈聪称，“我们继续看好保租房REITs的租金稳定性，并建议投资者结合市场估值，聚焦核心城市展开配置。”

编辑：谈瑞