粉丝提问：

大表哥好，海淀的上地moma小区，我看各方面都挺好的，为什么价格一直都比较便宜，像145平米的三居，总价大约950万，折算单价6.5万一平米，感觉挺香。

您觉得上地moma这小区价格是被低估了吗？

大表哥回答：

先说结论，没有低估，主要是这个小区比较小众，而且有明显缺陷，所以受众群体偏小，因此价格一直起不来。

再说原因，北京楼市经过二十几年的发展，应该说现在基本不会有被明显低估的板块或者楼盘了。

特别是上地moma所在的安宁庄这样的靠近西二旗的板块，片区已经非常成熟了，更不可能长期被低估的。

一个小区价格之所以长期便宜，一定是有它的原因的，不可能无缘无故就便宜了。

上地moma这个小区最大的问题就是太小众了，单看小区外立面的话，99%的人都会以为这是个办公写字楼。

第一，它的外立面全是绿色可滑动的半透明玻璃（当然屋内窗户上还有第二道玻璃），这种外立面也不是说不好，如果你是年轻人，可能还会觉得看起来还挺时尚，挺有科技感的。

（当然这个小区本身当时的定位就是科技住宅，主打的就是科技，上了统一的恒温恒湿系统，和金茂府的类似）

但如果你是年龄大一点的人，或者思想不是很前卫的，还是会觉得设计成这样子，有点太前卫了，感觉不太像住宅。

第二，窗户比较小，当时设计的时候，不知道设计师是出于什么考虑，上地moma的房子，窗户都不大。

（猜测可能是为了减低能耗，大窗户的话屋内屋外热交换会更多，无论是夏天降温还是冬天供热，都会消耗更多能源，而这个小区主打科技恒温恒湿，空调系统24小时工作，大窗户可能成本太高了。）

小窗户带来的问题就是采光会有影响，并且视野上会受限，人在屋内往窗外看不舒服。

除了窗户小之外，上地摩玛的另一个问题，就是客厅的窗户都是由多个小窗户组成。中间户客厅是两个小窗户，边户是4个小窗户，这对客厅的采光很不友好，特别是中间户，两个独立的小窗，视觉上明显有些压抑。

除此之外，它的每个窗户外面，是建筑外立面，还有第二道玻璃窗，就是前面开头说的外立面的绿色可滑动玻璃。

所以，你真要和外面的阳光空气直接接触，得先把屋内的窗户打开，然后再把外立面上的玻璃滑动开，多了一步程序，感觉比较麻烦，一开始感觉还挺新鲜，久了估计都会嫌麻烦。

还有就是上地moma所有户型都没有阳台，内阳台外阳台都没有，晾晒衣服的话，只能在屋内，或者买烘干机了。

之所以没有设计阳台，一方面是为了实现恒温恒湿考虑，另一方面也是为了外面的统一整洁，带来的问题就是生活便利度降低了。

所以，整个小区居住体验感上，和一般的住宅相比不够便利，整体上受众群体会小很多。受众群体小，购买端少，供需决定价格，自然就会影响房价，所以一直都不算贵。

当然，如果你能接受上述缺陷的话，上地moma其实还是挺不错的一个小区，总价不到1000万，就能在西二旗附近买个2008年建成的次新145平米的大三居，性价比真还是挺不错的。

而且小区的品质其实也挺高，虽然地块是个长条形，但是采用了合围式布局，所以内部花园还挺大，里面绿化率也很高，还做了下沉式人工水系，整个小区园林还是非常漂亮的，去年还做了翻新升级，搞得像小公园。

并且十几栋楼都不高，都是十来层的小高层板楼，19栋楼一共才900多户，容积率只有1.8，居住舒适度还是挺高的。

而且配套很好，小区北面一路之隔就是雷布斯的小米产业园，以及快手所在的上地元中心，往西三公里就是中国硅谷，西二旗中关村产业园，骑车十来分钟就能到，属于背靠北京超强产业中心，高收入人群聚集之地。

当然要乘坐地铁也可以，地铁清河站就在小区西侧，走路几分钟就能到，属于正经地铁房，不过13号线和昌平线都是地面线，别选靠边的临近地铁的楼栋就行，以免噪音。

至于学区，也还可以，小学第一划片是海淀实验二小当代校区，海淀实验二小属于海淀区级重点校，在海淀算中等偏上，它在西二旗、清河这一片有四五个分校区。

其中橡树湾校区最好，其次是安宁校区，当代校区相比的话差距也不大，因为同属实验二小分校，教师都是轮岗的，教育体系都差不多。

差距其实不在学校，而是在生源上。橡树湾校区的家长整体素质更高，所以体现在孩子上就是好生源的概率要大一些。

综上，大表哥个人认为，自住的话，上地moma整体上看还是一个性价比挺高的小区的。而长期保值性，则受限于社区的小众性，会有一些影响。

（转自：地产局座）