（转自：华创地产研究）

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完整报告请参见6月30日发布的华创证券研究报告：《“好房子”有门槛吗》

单戈 15210984979

执业编号：S0360522110001

许常捷 19946003269

执业编号：S0360525030002

事项

2024年公司实现营业收入2788亿元，同比增长11%，股东应占净利润256亿元，同比下滑18.5%。

点评

经常性业务核心净利润贡献占比提升至40.7%，开发销售业务毛利率仍承压。1）2024年公司营收约2788亿元，同比增长11%，其中开发销售型业务占比85%，经常性业务占比15%。2）开发销售型业务结算收入2372亿元，结算毛利率16.8%，同比下降3.9pcts，开发销售结算毛利率持续承压。3）2024年公司经常性业务核心净利润103亿元，核心净利润贡献占比40.7%，同比提升6.3pcts。

2025年公司积极拿地补仓，投资强度回升至38%。1）2024年公司实现签约金额2611亿元，同比下降15%，签约面积1133万方，同比下降13.5%；新增土储建面393万方，拿地金额692亿元，整体投资强度26%，拿地较为谨慎。2）2025年1-5月公司签约金额868.5亿元，同比下降6.3%，签约面积322.2万方，同比下降19.1%；拿地金额331.6亿元，投资强度38%。

好产品保障公司实现较高销售利润率。据克而瑞数据，2024年10月-2025年5月，公司获取25宗地块，其中超过20%溢价率地块有11宗，但公司凭借好产品、好房子兑现，能突破板块原有限价，实现稳定利润兑现，如最早两个开盘的高溢价率项目：上海翡雲悦府、杭州华润沄璟文华轩，销售均价分别为11.1万/平（板块原限价9.9万/平）、4.5万/平（原限价3.75万/平）,综合认筹率分别为340%、366%，我们测算项目净利润率均超6%。

经常性业务中购物中心稳定增长，我们预计到2028年购物中心租金收入或将增长至289亿元。1）2024年公司购物中心实现租金收入193亿元，同比增长8.4%，经营效益提升，毛利率维持76%；购物中心零售额1953亿元，同比增长19.2%。2）根据公司公布的购物中心开业计划，到2028年公司重资产购物中心数量预计为116座，我们假设零售额坪效以过去5年均值线性外推，租售比维持12.2%，预计2025、2026、2027、2028年购物中心租金收入分别为231、252、267、289亿元。

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