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01

企业业绩分化持续，门槛值继续下跌

2025年过半，企业间业绩分化持续。从门槛值的数据来看，各梯队房企的门槛值降幅继续收窄。2025年1-6月，TOP10房企门槛值为528亿元，同比增长3%，TOP30/50房企门槛值分别为132/65亿元，同比分别为0%/-17%，TOP100房企门槛值为21亿元。

图表：2017.6-2025.6各梯队房企门槛值走势（亿元）

02

国常会定调升级，政策端或有大动作

6月13日，国常会召开，对于房地产，会议指出：

构建房地产发展新模式，对于促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义，要着眼长远，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建相关基础性制度。

要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。

要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。

此番表述内容丰富，尤其是最后一句，不仅重申“止跌回稳”，而且在措辞上，未沿用政治局会议的“持续巩固房地产市场稳定态势”的说法，而是使用了“更大力度”，定调升级。

会有如此变化，或是因为近期市场的降温，止跌回稳压力的增大。

根据国家统计局公布的房地产市场数据：4月和5月，销售承压，库存去化速度逐月放缓；一、二手房价格指数环比下跌城市增多，整体降幅增大；开发投资额同比降幅逐月增大。

在这样的背景下，市场需要靠政策来托一把，而且要“更大力度”。

根据各省市的反映来看，可以从中看出一些主流方向：

一是取消限购、限售、限价。

6月13日，广州已经率先在新发布的《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》中提到“有序减少消费限制，优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价、降低贷款首付比例和利率”。即将成为全国首个取消“三限”的一线城市。广州限购政策的全面放开，预示着一线城市政策进一步宽松的可能性增强。后续北、上、深是否会有大动作，让我们拭目以待。

二是加速开展商品住宅收储。

6月10日，上海闵房集团下属国有企业发布公告，明确将收购新建住宅商品房项目，用作保障性租赁住房使用。这也是2025年一线城市首次实质性收储操作。

此举一方面能有效缓解房企的资金压力，另一方面也有助于增加保障性住房供给。对于上海乃至全国各省市而言，都具有示范意义。

若能在全国更大范围开展收储工作，或将对当前7.7亿平米、处在历史高位的库存形成一定程度的缓解。

三是现房销售试点。

5月13日，河南信阳发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）的批前公示》，提到“文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售”，信阳也成为2025年首个明确全面推行现房销售的城市。

自2022年以来，全国已经有超30个省市发布了推进现房销售试点的相关文件。包括北京、深圳、上海等一二线城市。北京规定2025年后30%新出让地块需现房销售；深圳在土地出让中明确部分地块“竞现房销售”；山东，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点……

预计将会有更多城市开展现房销售试点工作，形成预售与现售制度的有机结合。

四是城市更新扩围。

6月4日，财政部公示2025年城市更新行动评审结果，北京、广州、天津等20个城市入围。再加上2024年入围的上海、南京、杭州等15城，已共计35座城市被纳入到城市更新示范行动中来。

据财政部公示，未来几年，中央财政计划补助超过200亿元，支持这20个城市实施城市更新行动。其中，东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市不超过10亿元，西部地区每个城市不超过12亿元，直辖市每个城市不超过12亿元，资金根据工作推进情况分年拨付到位。与第一批次15个城市获得的中央补助基本持平。

但资金的使用范围扩大了。在2024年涉及的4项，包括如老旧片区更新改造等重点工作基础上，新增了盘活存量用地、规划指标调整等重点工作项目。

至此，中国大陆范围内，西藏、云南、贵州、广西、宁夏和吉林尚未有城市纳入城市更新示范城市，或有机会在2026年的下一轮城市更新中，将这些省级行政区都纳入其中。

五是加速推进“好房子”建设。

3月9日，在十四届全国人大三次会议举行的民生主题记者会上，住建部部长倪虹就明确提出，在“好房子”建设方面，住建部将重点从3个方面抓好落实——立标准、强科技、抓项目。

立标准方面，5月1日，国家标准《住宅项目规范》正式实施。重庆、成都、苏州、唐山、杭州、宁波、福建等多地已出台有关“好房子”建设的相关地方标准。

强科技方面，5月22日，住建部发布通知，开展“好房子”建设惠民实用技术产品征集工作。

抓项目方面，5月杭州推出“好房子”试点地块。6月19日，西安出台通知，提出优先推动基础设施、商业、教育等配套齐全的地块供应，优化容积率、建筑密度、建筑高度、单宗用地面积等条件，建设群众满意的高品质住宅。

预计更多城市将制定适配当地的“好房子”建设标准，在土地端提高优质土地供应占比。

03

上海供地加速，企业积极竞争

6月19、20日，上海完成了2025年第五批次土拍，也是上半年上海最大规模的土拍。企业也积极竞拍，6宗地块共成交212.57亿元，其中5宗形成溢价成交。

图表：上海2025年前五批次土拍情况

具体来看：

中建八局以81.95亿元总价竞得了2025年上半年上海供应体量最大、成交总价最高的地块——宝山南大组合地块。该地块建设要求也较为复杂，需建设一座250米高写字楼，作为宝山区的新地标建筑，商业部分需要企业自持，办公部分也需要企业自持一定比例。十分考验企业的开发能力、运营能力和资金实力。

保利发展在这次土拍中梅开二度，一方面在已有茉莉公馆、锦上等7个项目的基础上，继续加仓闵行。最终历经40轮竞价，以31.4亿元、溢价率12.95%竞得闵行颛桥地块。

另一方面，经过95轮竞价，从6组竞买人中脱颖而出，以35亿元、溢价率30.79%竞得杨浦滨江地块，楼面价9.55万元/平米，超过了2024年也是由保利自己保持的8.8万元/平米的纪录，登顶杨浦区单价地王。这也是保利在杨浦滨江，继三座外滩序之后，布局的第四个项目。

来自厦门“建发系”旗下的建发房产和联发集团再次开始在上海布局。

建发房产继6月上旬通过“协议拿地”的方式，以123.5亿元拿下位于虹口北外滩的3幅和位于杨浦新江湾社区的1幅地块之后。在本批次土拍，以12.68亿元竞得金山新城地块。截至拿地之时，建发房产已在金山打造了建发·观唐府和建发·朗玥两个低密项目。此次竞得的地块容积率仅1.25，预计也将延续其在金山的低密布局。

联发集团则以21亿元竞得浦东曹路地块，41.7%的溢价率创下了上海集中供地5年以来新高。本地块共吸引了3“闽系”房企（联发、象屿、国贸）和1家“徽系”房企（安高）。经过72轮竞拍，触发地块中止价后，竞高品质建设指标，公共配套5520平米，装修标准4500元/平米，均达到了上限，还配有2%的高端人才住房配建。2024年及以前，联发集团多以联合体的形式拿地，本项目旁边就是联发与象屿联合拿地开发的金海汀云台项目，最终实现五开五罄。而进入2025年，联发都是独立拿地，本宗地块就是联发在上海独立获取的第一个项目，能否延续此前市场的热度，我们拭目以待。

继近几个月广州、成都、长沙等地的土拍中，均出现了民企参拍之后，上海本轮土拍也再现本土民企补仓。青浦区地块，由本土民企大华集团以底价30.53亿元摘得，这也是大华2025年在上海拿下的第二宗地。加上3月竞得的静安大宁地王，今年大华在上海的拿地金额已达到55.39亿元。

图表：上海2025年前五批次土拍情况

6月20日，五批次土拍刚结束，六批次土拍就紧跟着公布名单。共出让8宗地块，将在7月24日开拍。起总拍价高达236.7亿元，若无流拍情况出现，将会是2025年1-7月上海供地数量最多、成交金额最高的一场土拍。

这8宗地来自不同的行政区。

其中，位于徐汇衡复的纯宅地，容积率1.3，起始楼面价高达16.36万元/平米，在开拍前就提前预定了上海及全国涉宅用地的单价“地王”。

同属内环内的还有虹口北外滩地块，起始楼面价8.65万元/平米；静安东斯文里首宗涉宅用地，起始楼面价8.21万元/平米，还设有7000元/平米的装修标准，创下上海历史新高。这2宗地预计也将会是土拍热门，成交楼面价都有希望超过10万元/平米。

另外，浦东唐镇地块，西面是华发·半岛华庭、西南面是安高·申宸院，这两个项目均三开三罄。6月18日，同板块的保利天奕项目首批房源认购结束，在售楼处只开放了半个月的情况下，收获454组认购，认购率197%；断供5年的普陀真如也再次供地，新增超21万平米体量的住宅。这2宗地块也有很大可能成为房企争抢的对象。

此外，闵行莘庄、青浦新城、奉贤新城也各有一宗地出让。

图表：上海2025年前六批次土拍供地情况

根据统计局发布的2025年5月新建商品住宅销售价格指数，上海环比增长0.7%，是唯一一个实现增长的一线城市，且近12个月持续环比上涨。通过近期的土地供应可以看出，相较其他一线城市，上海正在以更大力度、尽量多地供应“好地”，通过优质地块的供应，带动地价的上涨，为“好房子”建设提供先决条件，促进新房销售，达成稳房价的最终目的。

不过，对于企业来说，仅在上海这样的核心城市拿到“好地”是不够的。当下的市场中，“好房子”已是主流。未来这些项目若想实现顺利去化，产品力将会是其中最关键的一环。