2025年的产业园区市场，正上演着一场残酷的现实剧：长三角核心城市产业园出租率跌至70%，上海、北京、深圳等城市核心区空置率突破25%，即便被视为REITs中"最优解"的产业园项目，也难逃租金与出租率双降的困局。

此外，20多家园区上市公司2024年归母净利润合计亏损40.76亿元，同比暴跌140%。当土地成交、载体空置、REITs估值、企业业绩同时拉响警报，这场行业寒冬的底层逻辑，正在被重新书写。

1.园区供求价市场：从土地到载体的全线承压

土地市场收缩加剧。全国工业用地成交量已经连续两年呈两位数下跌，开发商重资产投资热情锐减，2025年一季度拿地规模同比再跌17%。预计2025年投资并不会出现止跌迹象。五大核心城市（上海、深圳、苏州、杭州、天津）产业园新增竣备供应虽有下降，但总规模仍超1100万方。

载体租金和出租率创新低。2024年重点城市研发办公出租率跌破70%，平均租金同比下降12%，部分城市平均出租率不到50%，70%出租率已是优秀。工业厂房虽然相对抗压，但也无法阻止量价齐跌的势头，出租率亦跌至79.8%，租金同比下降10%。中心城市核心地段的产业园空置率亦连年走高，打破“核心地段必保值”的惯性认知。供需失衡倒逼园区"以价换量"，但效果并不明显。2025年，园区依然要面临严峻的供大于求矛盾，以及不断绷紧的现金流危机。

2.产园REITs市场：估值与收益的双重绞杀

2025年的REITs市场分化明显。经营类REITs整体表现良好，消费基础设施REITs以31.39%的平均涨幅领跑，保障房REITs、仓储物流类REITs分别上涨了26.02%、17.97%，而产园REITs却以11.38%的涨幅成为“吊车尾”。相较发行价虽比2024年有所好转，截至今年5月份，平均涨幅10.69%，但相比保障房REITs65.92%、消费基础设施REITs51.80%的涨幅而言，还有很大一段差距。

同时，根据2024年各产园REITs年报梳理统计，目前园区类REITs中，中关村估值缩水最为严重，且净利润为-33238.76万元，租金下跌、大额折旧和运维等成本，较大程度影响了园区公募REITs的净利润。

在国内经济最发达城市的产业高地上，资源禀赋最好的一批园区资产，在过去一年面临基金净资产普遍下跌，净利润总体为负的窘境，其所代表的行业趋势不言而喻。

3.企业业绩市场：从增收不增利到集体亏损

伴随园区各大上市公司2024年财报陆续发布，在统计的20余家上市企业中，共计实现营收2854.50亿元，同比下降了10.5%；其中10家公司连续三年营收下滑。归母净利润从2022年盈利210.94亿元到2024年亏损40.76亿元，同比大跌140%。

虽然下降的原因各有特殊性，比如东湖高新，营收下降77.05%，主要是因为剥离了原先的主营业务工程建设板块。但共性原因还是因为受到整体需求不足、市场竞争加剧和地方政府负债水平管控的影响。经济增速放缓导致企业扩张意愿低迷，企业缩减办公、生产场地需求，产业园租户续租、扩租动力不足，甚至出现退租潮，产业园区收益普遍下降。

尽管上市公司都在年报中提出积极转型，应对行业变局。但是当变局真的来临的时候，才会发现转型也并没有预想中那般顺利。这就是目前行业和企业所面临的惨淡现实，整体经济不振，地缘政治动荡，地方财政拮据，实体产能萎缩之下，产业园区市场整体需求短期内难有明显改善。

当“最好的产业园项目也扛不住”成为行业共识，这场租金与出租率的双降风暴，早已不是简单的周期波动。在经济总量趋稳却结构承压的背景下，产业园区正经历从“空间生意”到“产业生态”的底层逻辑重构。主要体现在三个方面的变化：

1.从“综合开发”到“专业运营”：垂直赛道里的逆周期突围

当核心城市产业园空置率普遍突破20%甚至30%时，专业园区正走出独立行情——2024年核心城市专业园区出租率普遍高于综合园区8-10个百分点，这种“专业致胜”的逻辑正在被市场验证。

中部某园区深耕生物医药领域，配套GMP中试车间、临床试验中心、动物房等专业设施，2024年引入FDA认证咨询团队后，一举吸引12家创新药企入驻，单位面积税收贡献提升3倍，出租率常年维持95%以上，租金较综合园区溢价40%。这印证了一个趋势：当“大而全”的开发模式遇阻，“小而精”的垂直运营正成为破局关键。

2.从“传统招商”到“资本驱动”：用投资逻辑重构政企合作

2023年8月《公平竞争审查条例》实施后，“以税招商”退潮，“以资引智”兴起，各地正探索“资本纽带+产业培育”的招商新路径。广州开发区2025年推出“种子直投”政策，允许单项目最高出现100%亏损在行业内引起广泛讨论。

头部园区开发运营商也在探索招投一体的模式。东湖高新联合硅谷天堂、华工明德等专业机构设立产业基金，以LP身份参与投资，聚焦早中期科技企业，单个项目投资不超过基金规模20%，控制风险的同时精准孵化；同时要求基金投资园区企业比例不低于50%，通过“资本纽带”吸引企业入园，形成“投资-孵化-入园-增值”循环。

3.从“硬件投资”到“生态赋能”：“盖厂房”到“造雨林”的质变

这两年以“生物医药”为主题的园区纷纷入市，一般开发主体会在传统“盖房子”的基础上花几千万投入一些生物医药专业化设备设施，而当大多数生物医药园区都如出一辙时，硬件投资的边际效益便递减了，这时候，生态赋能才是资产增值的新引擎。真正成功的生物医药园，如张江药谷、苏州BIOBAY等，不仅是专业化设备投资，还需要更多产学研资源、产业基金、临床试验的条件，甚至国际化的交流平台，这种模式才能让园区不再是物理空间的提供者，而成为创新要素的整合者。

从载体空间驱动到产业生态驱动，产业园正在经历从“空间生意”到“产业赋能”的深层跃迁。虽然当下市场环境下做得再多也抵不过一句“打五折”、“免租金”，但当张江药谷用生态厚度支撑估值，当广州开发区用资本勇气绑定未来，当专业运营成为生存基础、生态赋能构建竞争壁垒、资本运作加速产业培育，这不仅是模式的迭代，更是整个行业向“产业经济逻辑”的深层跃迁，虽然过程起伏，但相信最终能够穿越周期。