粉丝提问：

大表哥，你好，石佛营板块的保利东郡小区不知道你熟悉否？家人看中了该小区一套305平米的5居，总价大概在2700万左右。

你觉得保利东郡这个小区怎么样，2700万买这套房值得吗？

大表哥回答：

先说结论，第一，保利东郡小区品质挺高，本身没啥问题。第二，小区所在板块偏弱，城市界面和配套差了点。

第三，自住的话，价格如果能谈到2400万左右，可以考虑这套五居，但论保值潜力的话，应该不是很好，可以有其他更好的选择。

再说原因。

保利东郡是保利地产开发的一个项目，2011年开盘，2013年精装交付，当时开盘均价在5万一平米，放在四环外，这个价格绝对不低，定位上属于准豪宅产品。

这一点从小区户型设计也能看出来，六七栋高层板楼，户型只有三四种，起步就是166平米的三居，往上是230多平米的四居（还有小一点的200平的四居），以及你看的这种300多一点的五居，圈层比较纯粹，都是大户型。

当然，小区交付品质也对得起准豪宅定位。保利东郡小区外立面全部是干挂米黄色大理石材，2015年之前，这种用料也基本只有高端盘才用得起。入户大厅、楼道、包括墙面都是精装修，小区还有会所，以及室内游泳池。

在北京，能有室内游泳池的小区真不多。

小区园林是保利东郡的一大特色，走的是苏州园林风格，大表哥去过两次，尤其是秋天特别漂亮，从种植的树木就可以看出，造价不低。

小区物业是保利自己的物业，管理严格，虽然十几年楼龄，但是不显旧，园林干净，楼道整洁，维护挺到位。

当然，保利项目的一大特色就是有赠送面积，得房率高。保利东郡也不例外，每一户都有赠送面积，综合得房率在90%左右（当时市面上高层得房率普遍低于80%）。

不过东郡自身虽然不错，但是板块配套上有点弱，位置在石佛营，属于一个纯居住板块，城市界面差一些，周边都是八里庄、十里堡、石佛营东里、石佛营西里等老破小。

属于是一个“被老破小包围的豪宅”。

另外一个缺点，就是小区地块不太方正，这块地左下角被东八里庄小区切走了，右上角被华业玫瑰城小区切走了。

所以保利东郡在地块上是一个Z字型，不方正，导致小区缺少一个大中庭，否则园林会更好。

大表哥经常说，选豪宅的时候，可以是豪宅包围老破小，但是尽量不要选被老破小包围的豪宅。这里面本质是一个圈层聚集的问题，具体不方便展开，你可以自己体会一下。

记住这个知识点就行。

类似的还有户型，如果一个小区都是大户型，那么就具备更纯粹的圈层，如果有太多的小户型，那么也会对小区整体调性造成影响。

典型的就是望京的臻园小区，由于夹杂了80几平米的一居室和一百多一点的两居，明显就感觉不如全是大户型的金茂府调性高。

以上就是保利东郡小区的优点和缺点。所以，自住的话，是一个挺好的项目。但从保值性看，被老破小包围的保利东郡，优势就不明显了。

居住的氛围感和它北面一公里的泛海国际相比就要差一些。泛海国际、观湖国际、泛海世家都是连片高端住宅区。

从二手房的流动性上，也能看出泛海国际要比保利东郡好一些，说明市场更认可泛海国际。

最后，聊聊价格的问题，305平米这个户型，总价2700万的话，折算单价9万一平米，有点贵。

参考北京大盘子30%的跌幅，大表哥认为保利东郡8万左右，是目前比较合理的市场价，也就是总价2400万左右。（2022年305平米这个户型最高卖到11万一平米。）

（转自：地产局座）