文本/达纳 　　

　　2021年，昆明城市转型的第14个年头，最热门的话题依然是“拆迁”。 　　

　　2020年9月发布的《昆明城市更新改造行动计划》也立下了一个Flag:“三年拆完，五年装修完”。 　　

　　时隔五个多月，昆明主城区五个区的城市改革方案陆续出炉。根据项目的数量和规模，许多项目同时开始招标，有些项目进入了“业主所有”的发展阶段。 　　

　　从“轰轰烈烈”的开局到“大拆大建”，再到“踩刹车”，昆明的城市发展又回到了“拆”的原点！继续拆！ 　　

　　不同的是，这一次一方面是有任务、有计划、有规定的“拆迁”，另一方面是有组织、有过程、有提升的“复活”。 　　

　　城改十余年，完成率不及三成！ 　　

　　昆明的城市转型始于2008年。今年初步确定了全市382个村(此后数量有所增加)的重建改造决策。 　　

　　这一时期也是昆明楼市加速发展的第一阶段。在稳步有序的工作中，云南本土房地产企业和全国一线品牌房地产企业的发展版图各占一半。 　　

　　之后很长一段时间，“拆建”成为城市改造的主流。一方面，城市里的村庄不断被推，另一方面，房地产基础设施如火如荼。老罗寺湾中心、马街片区改造项目、润城所在的双塔片区、呈贡新城等众多大型项目是本期的市场焦点。 　　

　　换句话说，现阶段昆明城中村改造工作与地域、轻重缓急无关，只有出价最高者胜出，有能力者优先发展，市场很好。 　　

　　当时间在2012-2015年左右时，这种无组织、过激的行为也为40多个烂尾楼埋下了隐患。在“大拆大建”下，五华、盘龙、西山、官渡的情况并不那么令人满意。 　　

　　截至2015年底，据统计，昆明市三环沿线及以内近200个城中村中，仅有30多个城中村得到改造，完成率不到20%，超过80%的城中村在建或尚未开始拆迁，其中42%甚至还未开始拆迁，不理想。 　　

　　与此同时，各种弊端逐渐显现，资金成为压垮楼市的最后一根稻草。资金链断裂、开发商跑路等问题频发，大量在建房地产项目陷入没钱开发、业务未完成的窘境。 　　

　　随后，昆明城市转型“大拆大建”的节奏终于踩下刹车，进入平缓发展期。因此，市内很多村庄的拆迁工作被搁置，未完成的停工项目正在等待复活。 　　

　　2017年以来，昆明楼市开始回暖，但城市转型进展较为平稳。特别是近两年楼市发展热点基本集中在三环附近的新兴区域，如西城西北、山水新城北部、双塔区、草海区、吴家坝、会展区、呈贡新区、晋宁区、经济开发区等。 　　

　　而且，这些区域都有一个共同的特点：可以开发成一块地，面积大，很少涉及城中村的改造和搬迁，其中不乏没有搬迁改造成本的处女地，这似乎和旧城改造拆迁关系不大。 　　

　　在此期间，一大批被圈定的位置好、设施好、区域好的城中村改造项目似乎消失了。要么是拆迁工作被搁置没有进展，要么是搁置多年等待重生的未完成项目。 　　

　　经过2-3年，这些“优质处女地”的开发逐渐变得激烈，可开发土地越来越少，开发的项目也逐渐进入交付和兑现阶段。 　　

　　新政策来了：一百多个城中村，5年内拆完！ 　　

　　因此，昆明主城区剩余的可开发土地再次 　　

　　在该计划中，整理了395个城市更新项目。其中108个已完成，50个已拆除，50个未建成，14个未拆除重建。此外，其余223个正在拆除中，尚未开始拆除，其中69个尚未完成规划和方案编制，具体如下。 　　

　　(不完全统计，仅盘龙、官渡、西山区数据) 　　

　　2021年这些城中村都要拆，房价再创新高！ 　　

　　据媒体报道，2021年，除呈贡区外，昆明主城区将实施40个项目，面积近2.1万亩。 　　

　　根据3-5年规划，盘龙区城中村改造项目63个，拆迁面积约306万平方米。其中，近30个项目计划在今年内完成土地交易。2021年涉及10个改造项目，确定6个征地开发商，开工4个项目。 　　

（不完全统计，以目前公开资料信息为参考，欢迎补充）

具体来说，根据计划，盘龙区今年内启动大东新村、云山村、小窑村等27个项目征地拆迁和东华北区等5个旧城改建项目，计划完成苏家村、瓦窑村等25个项目306万㎡城市更新改造拆迁任务，力争实现黄土坡、伍家村等23个项目土地交易。

启动白龙寺村、麦溪村等14个项目安置房建设，确保波罗村二期G1地块、羊肠小村3号地块安置房实现交付。

启动蒋家营城中村改造项目住宅地块开发，推动汇都国际三期复工建设，开展博欣盛世、溪畔丽景等8个项目已交付房屋的不动产权证办理。

（不完全统计，欢迎补充）

值得一提的是，盘龙区今年即将入市的几个项目，地段优势比较优越，备受关注，其房价也令人上头。

据悉，由美的操盘的北京路9号项目，预计将达到2.8万/㎡的高价，几乎与一环内的城市豪宅项目俊发·逸天峰持平；同样位置优越的俊发·俊尚峰和蓝光雍锦园2个项目，已确定将打造高端TOP系产品，可以预见，其价格也不会低于2.5万/㎡。

（不完全统计，欢迎补充）

五华区约有32个项目纳入5年改造计划，含8个微改造项目，计划至2023年土地交易面积达3988亩。2021年涉及改造项目11个，已开工项目6个，区域主要集中在西北新城及周边。

在官渡区2020年-2022年拆迁计划中，涉及87个城中村、2442万㎡用地，项目开工时间2021年3月1日，计划竣工时间2026年3月1日。

（不完全统计，欢迎补充）

其中，2021年，官渡区城改项目10个，约9317亩，已确定开发商5个，开工项目3个。从区域分布来看，城改面积较大的是凉亭、巫家坝、日新路以南等片区。

（不完全统计，欢迎补充）

西山区共有74个城中村被列入5年城改计划，55个已完成规划报批，9个已完成安置房交付。其重点城改项目主要集中在春雨路沿线及滇池路沿线，包含昆明最大城中村——船房村、春雨路沿线1号地块、马街片区及西客站等。

（不完全统计，欢迎补充）

（不完全统计，欢迎补充）

值得注意的是，进展最快的春城玖號、龙湖西南海项目、金茂府三个项目，由于其地段和产品属性，其入市价格也是居高不下，均在20000+元/㎡以上。

呈贡区城改项目主要位于斗南片区及经开区，涉及倪家营、黄土坡、大/小新册、大/小洛羊等片区100多万㎡的拆迁改造。

（不完全统计，欢迎补充）

值得一提的是，经开区不仅仅是置业热区，同时也是未来的供地大区之一。其城改计划划分为普照海子片区、倪家营大冲片区、黄土坡片区、大小新册片区、大小洛羊片区、航天石坝片区6个片区，未来3年计划交易土地面积约8026亩。

“城改王”俊发已手握15个未开发项目 重仓城中村改造

5年内，如此大体量的城中村拆迁改造即将入场，同时也意味着仅完成三分之一的左右的昆明旧改再次迎来新一轮的拆迁和发展高峰。

不同的是，随着绝大多数全国前50强房企的重仓进入，当下的昆明楼市本土房企却日渐式微，开发项目和市场占有率颇低。

仔细盘点后，也会发现作为昆明本土的“城改王”，早已抢占先机。据公开资料数据统计，目前俊发已悄然拿下15个未开发的城中村改造项目，包括了巫家坝晓东雨龙片区、马街沙地村、船房村、马家营等多个备受瞩目的项目，覆盖范围囊括了北市区、巫家坝片区、会展片区、经开区、西市区各大热门开发区域，以及晋宁、安宁等较远的区域。土地储备相当雄厚，高达约2.79万亩。

（不完全统计，欢迎补充）

作为另一本土房企大佬，云南城投也已确定参与白龙寺村、云山村、西山区7号片区二三期三个城改项目。

（不完全统计，欢迎补充）

而其他入滇外来房企，则各有侧重，土地储备则是遵循了稳扎稳打的原则，基本上属于一个萝卜一个坑的战略走法，对所揽获的土地更看重费效比，涉及城改的比重都偏少，更青睐无回迁安置的“优势土地”。

另一方面，也有不少外来房企选择接盘原烂尾项目，如龙湖西南海项目、众安白马御府、春城玖號等，也于去年底陆续传来好消息。此外，还有不少烂尾项目，如马街摩尔城、莲花池畔、汇都国际三期等，也搭上了“城市更新”的列车，陆续被盘活。

可以预见，随着昆明城市改造重新回归“城中村”，在“拆”与“复活”之间，房企该如何选择，更令人期待。