行业近况

本周（2025年5月19日至5月23日）中证REITs全收益指数上涨1.20%，价格指数上涨1.19%。C-REITs市场总市值收于1984亿元，环比上升2.68%，剔除新上市项目则为环比上升1.60%。

评论

权重板块领涨，中证REITs指数创23年4月以来新高后回落。本周产权REITs流通市值加权总回报为+0.92%，新上市的华泰苏州恒泰租赁住房REIT领涨52.82%。经营权REITs流通市值加权总回报为+1.83%，5月22日发布分红公告的招商高速公路REIT领涨11.54%。板块层面，本周各板块总回报指数涨跌幅分别为+2.24%（高速公路）、+1.43%（保租房）、+1.27%（仓储物流）、+1.25%（能源）、+1.06%（消费）、+0.35%（市政环保）、+0.29%（产业园），权重板块高速公路罕见领涨。本周市场整体成交活跃度指标环比改善、幅度有所扩大，日均成交额6.24亿元、日均换手率0.70%，环比分别上升27.9%、0.12ppt。

估值比价压力有所增加。经营权REITs市值加权中债IRR与十年期国债到期收益率利差环比大幅收窄40bps至261bps，主要受到权重板块高速公路REITs中债IRR大幅下行53bps影响。产权REITs市值加权年化分派率与十年期国债到期收益率利差环比收窄8bps至211bps，与中证红利指数股息率的负利差环比走阔6bps至-254bps，主要受到产权REITs价格上涨、分派率下行影响。

分红交易及业绩修复支撑近期高速公路板块上行。分红方面，近期华夏南京交通高速公路REIT、招商高速公路REIT、华夏中国交建REIT分别于5月14日、5月22日、5月23日公告分红，公告当周分别收涨9.13%、11.54%、3.1扩募项目推进情况；利率市场变化；项目调研反馈情况4%。业绩方面，13单高速公路REITs中10单已发布4月主要运营数据，其中6单本年累计通行费收入同比正增长（江苏交控、安徽交控、招商公路、宁波交投、南京交通、中国交建）、4单月度通行费收入同比正增长（江苏交控、安徽交控、南京交通、招商公路）。

后续关注：扩募项目推进情况；利率市场变化；项目调研反馈情况。

扩募推进进度不及预期；利率波动超预期；项目经营波动超预期。

C-REITs一周市场回顾

图表1：在审/待发项目情况

注：数据截至2025年5月25日资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，中金公司研究部

图表2：5月19日至5月23日C-REITs市场情况

注：1）2025年基金管理人预期可供分派率（年化）基于各REITs招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额年化计算；25Q1YTD累计可供分派率（未年化）基于各REITs2025年一季报披露的本年累计可供分配金额计算，未年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人2025年预期）的计算中，满4个历史季报的REITs基于各最近4个季度累计可供分配金额计算，未披露满4个季报的REITs按招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2024年年报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2024年年报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2024年年报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2024年年报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于不复权价格涨跌幅以及分红收益加总计算；4）数据截至2025年5月23日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表3：C-REITs市场走势

注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理； 2）数据截至2025年5月23日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表4：各板块REITs总回报走势

注：数据截至2025年5月23日资料来源：Wind，中金公司研究部

图表5：C-REITs与股债指数走势对比

注：1）为方便对比，对各指数作起始日期标准化调整，均以2025年5月16日收盘价作为基准100；2）数据截至2025年5月23日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表6：C-REITs与股市换手率对比

注：1）数据截至2025年5月23日；2）基于自由流通份额计算

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表7：C-REITs日度成交情况

注：1）数据截至2025年5月23日资料来源：Wind，中金公司研究部

图表8：各资产类型REITs现金分派率对比

注：1）数据截至2025年5月23日；2）按市值加权资料来源：Wind，中金公司研究部

图表9：近期部分REITs相关政策与新闻动态

注：以上动态依次来源于：https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/jsyw/art/2025/art_1cfb5540249447f1bb0a4f604be26649.html； https://www.shanghai.gov.cn/nw12344/20250521/8fe1297560be41b9b0395f6f2cd0b463.html

 资料来源：中国住建部官网，上海市人民政府官网，中金公司研究部

图表10：产权REITs分派率与利差走势

注：数据截至2025年5月23日

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表11：经营权REITs中债IRR与利差走势

注：数据截至2025年5月23日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表12：仓储物流REITs分派率与利差走势 

注：数据截至2025年5月23日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表13：市政环保REITs中债IRR与利差走势

注：数据截至2025年5月23日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表14：产业园REITs分派率与利差走势

注：数据截至2025年5月23日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表15：高速公路REITs中债IRR与利差走势

注：数据截至2025年5月23日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表16：保租房REITs分派率与利差走势

注：数据截至2025年5月23日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表17：能源REITs中债IRR与利差走势

注：数据截至2025年5月23日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表18：消费REITs分派率与利差走势

注：数据截至2025年5月23日 资料来源：Wind，中金公司研究部

本文摘自：2025年5月26日已经发布的《公募REITs周报（5.19-5.23）：高速公路领涨，指数阶段性新高》

张星星 分析员 SAC执证编号：S0080524020008

裴佳敏 分析员 SAC执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581

谭钦元 分析员 SAC执证编号：S0080524020010

孙元祺 分析员 SAC执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951

顾袁璠 分析员 SAC执证编号：S0080523080008

张文杰 分析员 SAC执证编号：S0080520120003 SFC CE Ref：BRC259

张宇 分析员 SAC执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713  

杨 鑫  分析员 SAC执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref: APY553 CFA

陈健恒 分析员 SAC执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220

法律声明

本公众号不是中国国际金融股份有限公司（下称“中金公司”）研究报告的发布平台。本公众号只是转发中金公司已发布研究报告的部分观点，订阅者若使用本公众号所载资料，有可能会因缺乏对完整报告的了解或缺乏相关的解读而对资料中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义。订阅者如使用本资料，须寻求专业投资顾问的指导及解读。

本公众号仅面向中金公司中国内地客户，任何不符合前述条件的订阅者，敬请订阅前自行评估接收订阅内容的适当性。订阅本公众号不构成任何合同或承诺的基础，中金公司不因任何单纯订阅本公众号的行为而将订阅人视为中金公司的客户。

一般声明

本公众号仅是转发中金公司已发布报告的部分观点，所载盈利预测、目标价格、评级、估值等观点的给予是基于一系列的假设和前提条件，订阅者只有在了解相关报告中的全部信息基础上，才可能对相关观点形成比较全面的认识。如欲了解完整观点，应参见中金研究网站（http://research.cicc.com）所载完整报告。

在法律许可的情况下，中金公司可能与本资料中提及公司正在建立或争取建立业务关系或服务关系。因此，订阅者应当考虑到中金公司及/或其相关人员可能存在影响本资料观点客观性的潜在利益冲突。与本资料相关的披露信息请访http://research.cicc.com/disclosure_cn，亦可参见近期已发布的关于相关公司的具体研究报告。