文|凯风

　　预售制、公摊面积，都到了变革时刻。

　　媒体报道，有关方面正考虑在全国范围内推广现房销售制度，以重塑购房者对楼市的信心。

　　此前，全国已有20多个地市发布相关文件，提出向现房销售逐步过渡，逐步推进取消公摊面积。

　　房地产预售制，终于要动了。

０１

　　改革乃至取消预售制，已是大势所趋。

　　公摊面积、预售制、土地批租制，是房地产制度的三大基石，也是维系黄金时代楼市上涨的重要支撑。

　　如今，房地产供求关系发生重大变化，市场形势逆转，公摊面积、预售制不能再原地踏步。

　　与取消公摊面积相比，取消预售制影响更为深远、阻力更大。

　　但无论是政策还是市场，都已出现积极信号。

　　早在去年7月，重要改革决定就已提出，“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。

　　去年底召开的全国住房工作会议表示：“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”。

　　近期金融管理部门在发布会上表示，“将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度”。

　　种种信号表明，虽然不会一刀切直接取消预售制，但从预售到现房销售，越来越近了。

　　事实上，不管政策有无要求，当市场发生变化，开发商都会主动用脚投票。

　　据统计，目前我国商品房现房销售比例已从10%提高到30%以上，而高峰时期近9成房子都是预售。

　　当前，只有大型央企或国企的预售房才有一定市场。

　　缺乏信用背书或财政兜底的部分民企或小开发商，则逐步被边缘化。

　　其实，市场不是没有购房需求，而是不再信任预售房。

　　没有房价上涨作为溢价，很少有人愿意对赌期房的巨大风险。 

　　就此而言，改革预售制，推进现房销售，也是重塑信心和预期的关键一环。

０２

　　取消预售制，究竟难在哪里？ 

　　预售制核心是高周转，让开发商在建设之初就能迅速回笼资金，再投入新楼盘，形成滚动开发。

　　某房企曾提出“345”模式——3个月开盘，4个月资金回笼，5个月资金再利用——就是极端体现。

　　通过预售制带来的高周转，开发商有了快速做大的资本，地方也得以将土地财政做到极致。

　　这套模式在黄金时代无往而不利，但房地产供求关系发生重大变化，弊端不断涌现。

所见不能所得，风险成本极其不对称，轻则货不对板、偷工减料，早年的墓景房、空气房、塑胶湖并非孤例。

　　重则出现烂尾风险，部分开发商将高周转、高负债、高杠杆玩到极致，而购房者全无反制手段。

　　客观来说，住房短缺时代，预售制以高周转满足市场所需，推进城镇化，不乏积极意义。

　　但住房结构性过剩，上涨预期不复存在，甚至对开发商能否顺利交房都心存疑虑，预售制的意义越来越弱。

　　当然，一刀切取消预售，势必影响既有房企的资金流，不利于市场的企稳回升。

　　毕竟，许多房企已在资金链极其紧张的边缘。

　　退一步讲，如果预售制一时难以彻底终结，那么改革预售制不能再拖了。

　　要么辅之以严格的监管制度，要么“新老区别对待”，新楼盘一律现售，给出过渡时间。

　　信心和预期比什么都重要，对于房地产市场尤其如此。

０３

　　最早发明公摊面积、预售制的香港地区，早已转向了。

　　1950年代，香港地区百废俱兴，房地产业蒸蒸日上。

　　当时楼宇一般整栋出售，超出一般资金承受范围，有开发商率先想出“分层出售”的主意。

　　既然分层，必有公摊，公摊面积由此而来。

　　同一时期，香港还发明了“卖楼花”制度。

　　港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元，形象称之为“楼花”。在楼宇建设周期提前卖房，正是“卖楼花”，或者说预售制。

　　1990年代，随着内地房地产市场崛起，公摊面积、商品房预售制被复制而来。

　　不过，近年来，香港已经取消了公摊面积。

　　2013年，香港出台新规，要求房屋交易需以“实用面积”作为计价标准，公摊面积从此退出江湖。

　　预售制虽然被保留下来，但早已打上层层补丁。

　在香港，开发商必须全额缴纳地款、提供完整建设资金证明，方能开工；

　　预付款要纳入第三方监管账户，资金随着工程进度而分期拨付，一旦出现问题可要求全额退款……

　　这也是香港极少出现烂尾楼的原因。

　　上一次烂尾楼是在2003年非典时期，再上一次则是1960年代。

　　不管怎样，市场在变，形势在变，房地产回不到过去了，高周转、高杠杆、高负债模式早已不合时宜。

　　面对新的大环境，革除积弊，重塑全民对于楼市的信心和预期，是关键中的关键。