读者来信

编辑您好！

今年1月，为了方便孩子读书，我在某临湖小区购置了精装住宅，并和家人一起入住。乔迁新居后，我们一家人都对新生活充满期待。

但入住后隔壁常常传来阵阵噪音，比如凌晨的关门声、半夜的行李箱拖动声、楼道里的喧哗声等，导致我和家人时常难以入眠，工作和学习都因此受到影响。更让人担心的是，自家门铃时常被陌生人按响，家中老人和孩子因此压力倍增。

后来我才得知，邻居钱某购房后并未自住而是改变房屋格局，装修成民宿，供有住宿需求的消费者下单入住，因此常有陌生人深夜来往，进而产生噪音。

为此，我联系了其他同被噪音影响的邻居，共同向小区物业提交了该民宿的照片、业主意见汇总表等材料，证明该栋楼30户业主均不同意钱某改装房屋私自开办民宿。但是，民宿噪音扰民问题至今没有得到有效解决。

请问，住宅小区的业主能随意将房屋改为民宿吗？被噪音困扰的其他业主又该如何维权？

北京 沈先生

为您释疑

沈先生您好！

随着社会经济不断发展，部分小区出现了业主私自将民用住宅转为经营性场所的现象。比如，一些业主将自有住宅改造为民宿、便利店、美容院等经营场所，这些行为都属于“住改商”。合法的“住改商”能够降低创业者的租金成本，增加居民收入，同时增添周边居民的便利性，但现实中存在大量违法的“住改商”行为，这种行为往往会带来安全隐患和噪音妨害，严重影响住宅小区的安定和谐。

民法典第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

如您所述，同栋业主钱某将自住房屋改为民宿，该行为属于典型的“住改商”行为，与常规的住宅整体出租存在本质差异。具体来看，开办民宿属于开展宾馆式商业经营，具备客源较为分散、人员流动性强、房屋使用时段碎片化等特征。这种擅自将住宅房屋从事经营活动的行为，将会带来诸多问题。例如，外来住户频繁进出小区，致使小区安全风险升级；水电、车位、电梯等公共资源运转负荷加大，影响其他业主的居住体验。此外，民宿消费者产生的噪音呈现种类多样、时间不定的特点，极易影响邻居生活，引发邻里矛盾。

您和其他业主与钱某居于同一建筑，属于民法典规定的“有利害关系的业主”，钱某的“住改商”行为无论是否向有关部门的报备，在行为前，都应当得到您和其他相关业主的一致同意，且业主享有一票否决权。如未取得同意，则不能进行“住改商”行为，您和其他业主亦有权利要求钱某停止侵害、排除妨碍、消除危险。如果上述问题仍未得到解决，您可搜集相关证据，采取司法途径维护自身权益。

北京市平谷区人民法院法官助理 张立蕊