来源：住房大数据

郑州作为中原第一城，由于城中村集中改造的后遗症，市场较早开始持续调整，也可能会率先见底。本报告以成都近两年纬房指数为依据，分析研判市场走势，为促进市场止跌企稳提供参考。

郑州房地产市场深度分析报告（2023年4月-2025年4月）

数据来源：纬房指数大数据监测系统

一、市场回顾：房价持续下行，市场信心低迷

房价持续下跌

定基指数：截至2025年4月15日，郑州房价定基指数为72.54，较2023年4月（91.55）下跌20.8%。

租金同步走弱

租金定基指数：2025年1月31日租金指数为92.19（基准2023年1月），较房价更具韧性，但2025年3月快速回落至86.45，显示租赁需求疲软。

市场信心不足

景气指数低位震荡：2023年4月至2025年4月，景气指数均值仅为5.1%，2025年3月降至3.22%，反映超96%的调价房东选择降价，市场预期悲观。

二、动态特征分析

阶段性加速下跌

2024年7月为关键节点：当月环比跌幅达-1.22%，创监测期内最大单月跌幅，房价定基指数跌破80（77.91），此后市场进入“阴跌”模式。季节性波动减弱：传统“金九银十”期间（2024年9-10月）环比跌幅收窄至-0.2%左右，但未能扭转趋势，2025年春节后跌幅再度扩大。

房价与租金分化

房价跌幅显著大于租金：2025年3月房价同比-11.11%，租金同比-8.45%（推算值），反映住房资产价值缩水速度高于使用价值。

三、未来展望与建议

短期预测

房价或延续阴跌：基于景气指数持续低于5%、环比跌幅未现收窄趋势，预计2025年二季度房价环比跌幅维持在0.4%-0.7%，同比跌幅或突破12%。租金企稳可能性较高：2025年3月后租金环比跌幅收窄，若经济复苏带动就业改善，租金可能率先触底。

中长期风险提示

库存压力：房价定基指数较基准期下跌近30%，但未现企稳信号，需警惕开发商降价抛售加剧市场压力。政策依赖度：作为二线城市，郑州需更强力的需求端支持才能打破下跌惯性。

策略建议

刚需购房者：可关注2025年二度潜在政策窗口期，优先选择核心区抗跌资产。投资者：建议转向租金回报率高于3%的优质租赁项目，规避房价下行风险。

四、结论

郑州房地产市场已进入深度调整期，房价下跌周期长达25个月且尚未见底。当前市场核心矛盾在于需求不足与预期转弱的负反馈循环，需政策端发力修复信心。数据监测显示，市场筑底信号（如景气指数回升至10%以上、环比转正）尚未出现，建议各方保持谨慎。

（数据来源：纬房指数大数据监测系统）

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