文 | 子弹财经 吴磊

编辑 | 蛋总

时隔一年，北辰实业又交出一份亏损的成绩单。

2024年，公司实现营业收入71.52亿元，同比下跌54.59%；归母净利润亏损28.27亿元，直接由盈转亏。

自2022年打破A股上市以来的连续盈利纪录，转入亏损之后，北辰实业曾在2023短暂扭亏，如今再度深陷亏损泥潭，且亏损幅度进一步扩大。

曾经，北辰实业依靠“地产+会展”双轮驱动模式，实现了规模的跨越，营收一度闯入200亿元大关。

如今，房地产高周转模式难以为继，会展业务又受宏观经济掣肘，北辰实业的双轮驱动正遭遇前所未有的动力失衡。

2024年10月，北辰实业的“老将”李伟东辞任董事长，不久之后，张杰接棒成为新的掌舵人。接棒之后，张杰就直面业绩、股价、转型的多重挑战。

01 房地产拖后腿，再亏28亿

近日，北辰实业发布2024年财报。

报告期内，公司实现营业收入71.52亿元，同比下降54.59%，直接回落至9年前（2015年）的水平。不仅如此，这也是自2017年闯入百亿大关之后，其营收首次跌破百亿。

相比于营收，其利润表现更显颓势。2024年，公司的归母净利润亏损28.27亿元，同比暴跌4254%，直接由盈转亏，创下自2006年在A股上市以来的最高亏损纪录。

对于业绩的下滑，北辰实业解释，主要是受房地产开发板块收入减少、业务亏损影响。

在房地产开发板块，2024年，公司实现合同销售金额44.26亿元（含车位），同比下滑16%；营业收入40.11亿元（含车位），同比下降68.92%。

而亏损主要与北辰实业对当地产相关项目大幅计提资产减值有关。2024年，公司对房地产项目计提存货跌价准备25.45亿元、对投资性房地产计提资产减值准备5997万元，合计约26亿元。

其实，北辰实业被房地产业务拖累的迹象早有显现。

2022年时，北辰实业曾出现了A股上市以来的首次年度亏损——归母净利润亏损15.76亿元。当时，企业就表示，是受房地产开发板块受宏观调控、结算周期的影响。

彼时，公司就对房地产项目计提存货跌价准备9.05亿元、计提投资性房地产资产减值准备1.38亿元。

据子弹财经不完全统计，2022年至2024年，北辰实业对房地产相关项目计提资产减值合计约43亿元，这几近吞噬了公司2017年至2021年的归母净利润总和。

而这种影响很难就此停止。

财报显示，于2024年12月31日，北辰实业的存货总金额为260.94亿元，约占公司总资产的53%。其中，开发成本（在建开发产品）86.8亿元、开发产品173.71亿元，合计260.51亿元，约占总存货的99.8%。

子弹财经梳理发现，“开发成本”中涉及约14个房地产项目，绝大多数项目都在2016年至2020年开工，而北京北辰红橡墅项目则是在2003年就已经开工。

此外，“开发产品”中包括20余个房地产项目，其中大多数项目在2016年至2024年竣工。

在2021年以前，房地产市场之辉煌不必赘述。而从北辰实业手中项目的开发节点来看，这些土地大多都在2021年以前斩获，在楼市高光时期，这些土地价格、建造成本自然不会太低。如今，房地产市场仍处在深度调整阶段，去化缓慢，企业自然只能反复计提资产减值。

接下来，北辰实业还需多久才能将存货的溢价抹平？为何这些项目去化如此艰难？是否有更多促销措施？对此，子弹财经试图向北辰实业进一步了解，但截至发稿仍未获回复。

02 3年未拿地，会展难当大任

与一般房企不同，北辰实业长期是“地产+会展”的双主业运营模式。

如今，面对房地产的颓势，北辰实业也急切地想要降低房地产业务带来的影响，寄希望于会展业务、商业物业，来带动整体业绩的增长。

在2024年财报中，公司董事长张杰明确了各个业务承担的不同角色。其中，会展业务要冲锋在前，被称为“第一主业”，商业物业要做发展的压舱石，而房地产开发业务则是要破局转型。

其实，北辰实业早已有意弱化房地产业务。2022年至2024年，北辰实业已经连续3年没有新增土地。

截至2024年末，公司总土地储备为395.81万平方米。而在2016年、2017年的巅峰时期，其总土地储备一度超过900万平方米。

客观而言，北辰实业将目光转向会展业务，有规模优势。2024年财报显示，公司的会展场馆管理规模全国第一。

对于这些会展场馆，公司主要通过自持及轻资产管理输出等方式进行管理。其中，自持场馆包括国家会议中心一期、北京国际会议中心、长沙北辰国际会议中心等；轻资产管理中，顾问咨询场馆及酒店项目70个，受托管理场馆及酒店项目61个。

2024年财报显示，这些受托管理的会展场馆及酒店中，聚集在北上广深的项目并不多。其中，有4个位于北京、1个位于广州，并没有上海、深圳的项目，而上海、深圳正是展会聚集的重地。

另外，子弹财经注意到，在2022年财报中，北辰实业受托管理的广州香雪五洲皇冠酒店，自2023年起消失在受托管项目的列表之中。

近年来，全球宏观经济环境复杂多变，企业会议、展览需求有所起伏，导致招商难度上升，尽管已经成为国内会展行业的龙头企业，北辰实业依然难逃影响。

2024年，其会展（含酒店）及商业物业营业成本同比上升15.32%，导致毛利率较2023年同期减少1.69个百分点至45.03%。

如今，“关税”风波不断，而关税直接影响到展览商品的流通成本以及购买意愿，未来或多或少还会对会展商造成冲击。

尽管北辰实业极力强调对会展业务的重视，以及在这一业务上的优势，但至少目前来看，会展业务对整体业绩的带动仍然有限，房地产业务依旧是支柱。

年报显示，2024年，北辰实业会展（含酒店）及商业物业板块实现营收29.61亿元，同比增长11.77%，占总营收的41%。同期，房地产开发实现营收40.11亿元，贡献了56%的营收，房地产业务的营收规模依旧领先，且领先幅度超10亿元。

这也意味着，会展业务的扩张，依然难以填补地产收缩的缺口，短时间内更是难以取代房地产业务的地位。如今，北辰实业重压会展业务，是否有可能会让企业的整体规模再下滑？

03 股价逼近1元“生死线”，董事长更替

北辰实业面临的困局，背后的国资应该最为清楚，并很快为其更换董事长。

2024年10月，北辰实业宣布，李伟东因工作变动，辞去公司董事长、执行董事及在董事会下设各专门委员会中的一切职务。

李伟东是北辰实业的一位“老将”，并且在房地产开发及物业管理方面具有丰富经验。他曾经先后在金隅集团不动产事业部、金隅物业、大成地产、金隅股份等企业任职，2016年加入北辰实业，2018年连任为执行董事、总经理，2020年开始出任董事长。

在北辰实业工作8年之后，李伟东被调往北京城建集团。北京城建集团官微披露，2024年9月20日，北京城建集团召开干部大会，宣布北京市委市政府关于北京城建集团主要领导任职的决定，李伟东任北京城建集团党委书记、董事长。

很快，北辰实业选举张杰为新任董事长。公开资料显示，张杰在北京市属国企有丰富履历，曾先后任职于北京汽车工业总公司、北京现代汽车、北京市基础设施投资有限公司、北京市国有资产经营有限责任公司等企业。

相比于李伟东，张杰并没有在地产、会展方面的工作经验，但他曾担任不同公司的纪委副书记、纪委书记，在公司治理方面经验丰富。

只是，交到张杰手里的北辰实业算是一个“烫手山芋”。

自2022年以来，北辰实业利润两度亏损，而业绩的剧烈波动，直接反映在股价上。Wind数据显示，2024年7月10日，北辰实业A股盘中股价一度跌至1.25元/股，创下A股上市以来的最低值。

自此之后，北辰实业股价有所反弹，但最高没有超过3元/股，并很快回落。进入2025年之后，公司股价一直在1元/股至2元/股之间震荡，截至4月18日收盘，其股价始终未突破2元/股。

按照上交所规定，如果上交所上市公司股票连续20个交易日低于1元/股，可能被上交所终止上市交易，被强制退市。也就是说，北辰实业一直在1元“生死线”周边徘徊。

相比A股，北辰实业在港股早已经沦为“仙股”，股价不足1港元/股。

在利润两年累亏44亿元、股价黯淡之时，留给北辰实业调整步伐的时间已然不多。

好在，北辰实业资金链仍然稳定。截至2024年末，公司的货币资金为79亿元、一年内到期的非流动负债67亿元，货币资金能够完全覆盖短期债务，并留有一定的资金周转空间。

接下来，如何盘活地产存量资产、提升会展规模，成为一道必答题。张杰的选择，或将决定这家老牌国企的走向——向左，是继续承受地产调整的阵痛；向右，是押注会展转型的未知。

不过，市场更期待的应该是，这位新董事长能否打破桎梏，在地产收缩与会展突围之间找到一个平衡点。