进入3月以来，澳大利亚学生公寓市场交易活跃，多家国际资本和机构投资者纷纷出手布局。新加坡SC Capital近日完成资产调整，将悉尼一处学生公寓出售给澳大利亚知名高校新南威尔士大学。而英国M&G Real Estate也宣布斥资约1亿澳元，收购墨尔本城区北部一栋临近多所高校的学生公寓，收益率约5%。 

在这股投资热潮中，华人资本的身影同样值得关注。晨峰盈投资本（Morning Crest Exto Capital）近期通过非公开市场交易，收购了一栋位于悉尼北部的学生公寓，再次加码澳洲市场。 

据悉，此次收购的学生公寓名为Dayman Apartment，紧邻麦考瑞大学（Macquarie University）主校区，共有74个房间，主要面向学生群体提供单人间及共享户型。选择这一资产，晨峰盈投资本有着多方面的考量。首先是该公寓毗邻高校，刚性租赁需求明确，入住率高达100%。其次，根据买入价格计算，该公寓的净租金回报率可以达到6.5%，超过了晨峰盈投资本在悉尼看到的大部分项目。更重要的是，Dayman Apartment是麦考瑞大学官方合作的2家非校区内学生公寓之一，学校为公寓引入了大部分租客，且无需支付推荐费用，学生违约率也极低。

谈及为何选择悉尼作为首次投资学生公寓的城市，晨峰盈投资本表示，作为澳大利亚最大、人口最多的城市，悉尼的总人口占澳大利亚总人口的20%以上，且人口增速强劲，为房地产市场提供了广阔的发展空间。

此外，悉尼的国际学生比例占全澳近40%，并拥有全球Top 50高校集群，如悉尼大学、新南威尔士大学等，这使得悉尼的学生公寓市场相比墨尔本或布里斯班等城市具有更高的租金溢价和入住率。

在悉尼众多房地产领域中，晨峰盈投资本选择学生公寓赛道也是基于多方面的考虑。除了教育产业优势外，悉尼长期存在的学生宿舍缺口、健康的供需关系、政府对教育配套设施的支持态度以及学生住房的抗风险性等因素都促使晨峰盈投资本做出这一选择。

对于此次交易，晨峰盈投资本表示，他们非常关注资产本身和交易的各个环节。在资产方面，他们关心学生签证政策变动以及与大学官方合作的可持续性；在交易环节，他们非常重视尽职调查的准确度，并关注那些可能没有出现在财务报表中的费用支出。此外，他们还详细安排了税务架构，以确保基金的税收筹划达到最优。

在观察悉尼学生公寓市场时，晨峰盈投资本发现了一些新趋势。他们表示，越来越多的国际投资者正在加速布局悉尼市场，包括新加坡、中国等地的基金。同时，市场上也出现了许多产品升级的现象，如从基础宿舍发展为融合社交空间和智能设施的高端学生社区。然而，尽管学生公寓数量总体来说仍然稀缺，但高端高价的学生公寓项目已有过剩的趋势。晨峰盈投资本认为，随着印度、东南亚及南美洲学生比例逐渐增高，租金在每周400-700澳元之间的学生公寓将是最紧缺的。

与传统住宅或商业地产相比，学生公寓的投资回报率和风险也有所不同。晨峰盈投资本指出，学生公寓的租金回报率通常更高一些，空置率更低且较为稳定。然而，学生公寓的风险也更受留学生政策的影响。此外，在寒暑假期间的空置率可能会上升，但可以通过签约覆盖假期的租约来规避这一风险。

当前澳大利亚的利率环境对交易也产生了一定影响。尽管澳大利亚央行已经开始降息，但仍处于高利率阶段。晨峰盈投资本认为，在高利率环境下收购资产是一个比较好的时机，因为许多高杠杆的开发商或物业主亟需降杠杆，可以以合理价格取得优质资产。

对于国际学生签证政策调整和澳大利亚政府的住房政策对市场预期的影响，晨峰盈投资本表示，这些政策确实会对澳大利亚整体的住房市场产生影响，但对大学周边的学生公寓影响不大。他们认为，移民及学生政策有望在澳大利亚大选后有所放松。此外，悉尼的住房目前仍处于供不应求的状态，而高企不下的建筑成本也意味着开发商开工动力不足，进而导致住房紧缺问题至少在短期内无法解决。

对于其他考虑进入该领域的投资者，晨峰盈投资本建议要重点考察本土团队和税务问题。他们认为，拥有经验丰富且操守良好的本土团队至关重要，这将大大降低各个环节中的风险。同时，海外投资者在进入该领域前要提前考虑税务问题，以避免增加购买和持有资产的成本。

展望未来，晨峰盈投资本表示将继续关注核心地段的学生公寓、酒店及共享设施型长租公寓（Co-living）等领域。他们认为，在当前高利率环境下，未来12个月内仍存在以较高折扣收购资产的机会。同时，他们也将探索用模块化建筑的方式进行学生公寓、长租公寓及酒店的开发，以应对澳大利亚房地产行业的挑战和机遇。

关于晨峰盈投资本

晨峰盈投资本（Morning Crest Exto Capital）是一家受监管的澳大利亚的资产管理及咨询公司。其团队以前Macquarie Bank房地产投资银行部的团队为核心，在澳大利亚本土具有丰富的房地产投资及开发、REITs基金IPO及管理运营的经验。晨峰盈投资本的投资策略涵盖房地产开发、物业价值提升、资产收购及运营管理及将资产以REITs形式进行证券化；目前在澳大利亚的主要投资方向为商业住宅（学生公寓、长租公寓及酒店）。